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所得税の税額の計算方法
不動産の譲渡所得の税額
譲渡所得 1
譲渡所得 2
譲渡所得 3
平成20年 宅建試験過去問 問26 所得税~譲渡所得
平成20年 宅建試験過去問 問27 印紙税
平成20年 宅建試験過去問 問28 固定資産税

所得税の税額の計算方法

所得税の税額の計算方法

★所得税の税額は、(課税標準×税率=税額)という式で求めることができます。他の税金も同じですので、覚えておいて下さいね。


「課税標準」とは、税率を掛ける前提となる数字のことです。所得税は儲けに対する税金ですから、課税標準=収入となりそうですが、その収入の生み出すには、元手=必要経費が掛かっていますので、元手を差し引かなければ、本当の儲けは算出できません。


課税標準=収入ではないということです。


「所得控除」には、色々な種類がありますが、読者の方が勤め人だと仮定しますと、安心して働けるように「社会保険控除」や、妻帯者であれば、奥さんの内助の効がありますので「配偶者控除」もあります。


いや、奥さんの方が家では偉いからとかの、議論はいりません。税金上はね。(ちなみに、政府はこれを減らそうとしているわけですが)


そういった色々な要因があって、勤め人は、所得を生み出しているのですから、その分を必要経費と認めて、所得から差し引こうということです。

◎所得税の課税標準は、「総所得金額-所得控除(元手)=課税総所得金額」という式で求めるのが原則です。




不動産の譲渡所得の税額

不動産の譲渡所得の税額


不動産の譲渡所得とは、個人が不動産を売却したときに、その個人が得た売却代金のことです。不動産の譲渡所得には、その不動産の所有期間に応じて、「長期譲渡所得と短期譲渡所得」があります。
譲渡先が誰かは関係ありません。所有期間のみでどちらかにわかれます。


ア.長期譲渡所得


譲渡した年の1月1日現在の所有期間が、5年を超えている不動産の譲渡による所得です。


イ.短期譲渡所得


譲渡した年の1月1日現在の所有期間が、5年以下の不動産の譲渡による所得です。


今年1月1日における所有期間が7年6カ月の土地を譲渡した場合の譲渡所得は、短期譲渡所得となる。(63-29-1)


×




譲渡所得 1

長期と短期のお話をしましたが、譲渡所得とは、資産の譲渡(建物又は構築物の所有を目的とする地上権又は賃借権の設定、その他契約により他人に土地を長期間使用させる行為で政令で定めるものを含みます。)による所得をいいます。


しかし、いわゆる、たな卸資産の譲渡、その他営利を目的として継続的に行なわれる資産の譲渡による所得は譲渡所得に含まれません。


したがって、宅建業者が販売の目的で所有している土地を譲渡した場合は、譲渡所得ではなく、事業所得になります。


譲渡所得とは資産の譲渡による所得をいうので、個人の宅地建物取引業者が販売の目的で所有している土地を譲渡した場合には、譲渡所得として課税される。(17-26-1)


×




譲渡所得 2

建物や構築物の全部の所有を目的とする、地上権若しくは賃借権(転貸も含みます)又は地役権の設定のうち、その対価として支払を受ける金額が「土地の価額の5/10に相当する金額を超える」場合は、政令で資産の譲渡とみなされて、譲渡所得として課税されます。


ちなみに、土地の価額の5/10以下のときは「不動産所得」として所得税が課税されます。


○超える、以下などの表現に注意です。超えるは含みません。以下は含みます。


建物や構築物の全部の所有を目的とする、地上権若しくは賃借権(転貸も含みます)又は地役権の設定のうち、その対価として支払を受ける金額が「土地の価額の5/10に相当する金額を超える」場合は、政令で資産の譲渡とみなされて、譲渡所得として課税されます。

ちなみに、土地の価額の5/10以下のときは「不動産所得」として所得税が課税されます。


○超える、以下などの表現に注意です。超えるは含みません。以下は含みます。




譲渡所得 3

譲渡所得の基因となる資産を、その譲渡の時における価額の1/2に満たない金額で「法人」に対して譲渡した場合には、その「譲渡の時における価額に相当する金額」で、その資産の譲渡があったものとみなされます。


一方、個人に対して、譲渡の時における価額の1/2に満たない金額で譲渡した場合は、譲渡時の「実際の売買価格」によります。


譲渡所得の基因となる資産をその譲渡の時における価額の2分の1に満たない金額で個人に対して譲渡した場合には、その譲渡の時における価額に相当する金額によりその資産の譲渡があったものとみなされる。(17-26-3)


×




平成20年 宅建試験過去問 問26 所得税~譲渡所得

はっきり書きますと、この問題は覚える必要はありません。
話にならん。満点を取らせないための問題です。


所得税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


1 譲渡所得の長期・短期の区分について、総合課税とされる譲渡所得の基因となる機械の譲渡は、譲渡のあった年の1月1日において所有期間が5年を超えているか否かで判定する。


所得税とは、個人の所得(もうけ)に対して課される国税です。


例えば、個人のお客さんが不動産を売却すると、売却代金(売却益)という所得を得るので、「譲渡所得」という所得税を納めることになります。


所得税は、所得税法という法律で定められていますが、種々の特例は租税特別措置法という法律で定められています。


所得税の対象になる個人のもうけ(所得)には、利子所得や給与所得など10種類ありますが、宅建試験で問われるのは、個人のお客さんが不動産を売却した場合に関係する、「譲渡所得」です。


ちなみに、会社(法人)のお客さんが譲渡をした場合は、法人税の対象になります。


そこで、所得税の問題は、ほとんどが譲渡所得(不動産の売買差分所得)から出題されています。


ちなみに、問題だけみると


○土地建物等の譲渡所得を計算するときの所有期間は、譲渡した年の1月1日での所有期間。


○土地建物等以外の資産の譲渡所得での所有期間は、譲渡した日における所有期間


のため、 × だが、この肢はどうでもいいです。
宅建の試験で、何故機械の譲渡を出すのか?意味がわからん肢。


2 譲渡所得の金額の計算上、資産の譲渡に係る総収入金額から控除する資産の取得費には、その資産の取得時に支出した購入代金や購入手数料等の金額は含まれるが、その資産の取得後に支出した設備費、改良費の額は含まれない。


長期譲渡所得の税額の計算式は以下のようになります。
{譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除}=課税標準×税率=税額


○「譲渡収入金額」とは売却代金のことです。
例えば、Aさんが自宅を1億円で売ったのなら、1億円が譲渡収入金額です。


○「取得費」とは、その不動産を取得するために掛かった費用のことです。
例えば、その不動産を購入したときの、購入代金、購入手数料などです。又、資産の取得後に支出した設備費,改良費の額も含まれそれらをすべて合計した額になります。


Aさんが、1億円で売った自宅が、20年前に4,000万円で買ったものなら、買った値段(購入代金=仕入れ値)の4,000万円が取得費です。
1億円-4,000万円=6,000万円


ア.建物の場合は、その後の増改築費用も取得費に含まれます。また、所有期間中の減価償却費(げんかしょうきゃくひ)も、取得費から差し引く必要があります。


取得費を算出するには、次の2つの方法のどちらかを選ぶことができます。取得時期は問いません。
a. 実際にかかった費用を合計する方法
b. 収入金額(売却代金)の5%を取得費とする方法(これを概算取得費(がいさんしゅとくひ)といいます)


概算取得費を選んだ場合は、その後の建物の増改築費用などを、その5%に上乗せすることはできません。よって ×


3 総合課税の譲渡所得の特別控除額 (50万円) は、譲渡益のうちまず長期譲渡に該当する部分の金額から控除し、なお控除しきれない特別控除額がある場合には、短期譲渡に該当する部分の金額から控除する。


特別控除」とは、国民大衆が健康で文化的な住宅を確保するための行為をした場合、(課税標準:税率を掛ける前の数字)を低くして、税金をおまけする政策(住宅取得促進政策)に基づく控除の総称です。


自宅を売って、別の住宅を購入するための買い替えなどは、健康で文化的な住宅を確保するための行為をした場合ですから、税率を掛ける前に、特別に控除(差し引いて)して、税金を減らしてやろうというわけです。


ちなみに、短期譲渡所得と長期譲渡所得があるとき、総合課税の譲渡所得の特別控除額は、譲渡益のうち、まず短期譲渡に該当する部分の金額から控除し、なお控除しきれない特別控除額がある場合、長期譲渡に該当する部分の金額から控除します。
よって ×


4 個人に対して、譲渡所得の基因となる資産をその譲渡の時における価額の2分の1に満たない金額で譲渡した場合において、その譲渡により生じた損失の金額については、譲渡所得の金額の計算上、なかったものとみなされる。


図でまとめると。
対価の額<必要経費、取得費、譲渡に要した費用の額の合計額
こういった形になるので、肢としては ○


しかし、はっきり書きますと、この問題は覚える必要はありません。
過去出た肢に関して、スペシャルに改定してあります。


例えば、
譲渡所得の基因となる資産をその譲渡の時における価額の2分の1に満たない金額で個人に対して譲渡した場合には、その譲渡の時における価額に相当する金額によりその資産の譲渡があったものとみなされる。(17-26-3) ×


という肢が過去にありまして、これの延長上で肢4がありますが、もう一度書くとどうでもいい問題。


一応過去問集なので、解説はしておきましたが・・・。




平成20年 宅建試験過去問 問27 印紙税

【問27】 印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


1 建物の賃貸借契約に際して敷金を受け取り、「敷金として20万円を領収し、当該敷金は賃借人が退去する際に全額返還する」旨を記載した敷金の領収証を作成した場合、印紙税は課税されない。


建物賃借の敷金は返還されるので実務では預り証といいますが、預り証も領収書ですから、印紙税はかかります。

契約書ではないですよ(建物の賃貸借契約書は印紙税は課税されません)。
敷金の預かり証ですから、混同しないで下さいね。よって ×


(参考過去問)
建物の賃貸借契約に際して貸主であるC社が作成した、「敷金として30万円を受領した。当該敷金は賃借人が退去する際に全額返還する」旨を明らかにした敷金の領収書には、印紙税は課されない。(16-28-3) ×


2 土地譲渡契約書に課税される印紙税を納付するため当該契約書に印紙をはり付けた場合には、課税文書と印紙の彩紋とにかけて判明に消印しなければならないが、契約当事者の代理人又は従業者の印章又は署名で消印しても、消印をしたことにはならない。


消印は、作成者自身、代理人、使用人(例えば従業員)の判子(はんこ=印章)やサイン(署名)でする必要があります。


収入印紙を二度と使えなくするためのものですから、代理人や従業員の判子やサインでも問題ありません。通常は会社の判子をポンと押す場合が多いと思います。


ただし、一度に多数の課税文書を作成する場合などは、例外的に、所轄の税務署長の承認を受けて、現金納付をすることができます。よって ×


(参考過去問)
土地譲渡契約書に課税される印紙税を納付するには、契約書に印紙をはり付け、消印をしなければならないが、契約当事者の代理人又は従業者の印章又は署名で消印しても、消印をしたことにはならない。(11-28-4)×


3 当初作成の「土地を1億円で譲渡する」旨を記載した土地譲渡契約書の契約金額を変更するために作成する契約書で、「当初の契約書の契約金額を2,000万円減額し、8,000万円とする」旨を記載した変更契約書は、契約金額を減額するものであることから、印紙税は課税されない。


不動産の譲渡に関する契約書に記載された契約金額を増額変更した契約書は、増額部分を記載金額として、印紙税が課税されます。


また、不動産の譲渡に関する契約書に記載された契約金額を減額変更した契約書は、記載金額がないものとして印紙税が課税されます。つまり、200円です。よって ×


(参考過去問)
「今年5月1日作成の土地譲渡契約書の契約金額を1億円から9.000万円に変更する」旨を記載した変更契約書は、契約金額を減額するものであるから、印紙税は課されない。(13-27-2) ×


4 国を売主、株式会社A社を買主とする土地の譲渡契約において、双方が署名押印して共同で土地譲渡契約書を2通作成し、国とA社がそれぞれ1通ずつ保存することとした場合、A社が保存する契約書には印紙税は課税されない。

1通の課税文書を、2人以上が共同で作成したときは、それらの者が共同で作成者となり、その印紙税について連帯納付の義務を負います。


例えば、売主と買主が共同で、不動産の譲渡に関する契約書を作成したときは、売主と買主が連帯して印紙税を納付する必要があります。


お上である、国や都道府県等は、たとえ課税文書を作成しても、印紙税を課税される作成者にはなりません。


国等が課税文書を作成しても、印紙税は非課税です。国などは税金を取り立てる立場です。自らに支払っても仕方がないからです。


国等と、国等以外の者とが共同して作成した文書については、国等が保存するものは国等以外の者が作成したものとみなされ、国等以外の者が保存するものは、国等が作成したものとみなされます。


難しいことを言いますね。


お上と民間人(例えば、民間の不動産業者)が共同で作成した文書は、お上が保存するものは民間人が作成したことになり、民間人が保存するものはお上が作成したことになりますので、国とA株式会社が共同で作成した不動産の譲渡に関する契約書は、国が保存するものは印紙税が課税されます。民間人A株式会社が作成したからです。


しかし、株式会社が保存するものは非課税となります。
お上が作成したものだからです。よって ○


(参考過去問)
地方公共団体であるA市を売主、株式会社であるB社を買主とする土地の譲渡契約書2通に双方が署名押印のうえ、1通ずつ保存することとした場合、B社が保存する契約書には印紙税が課されない。(13-27-1) ○


全て過去問の焼き直しの問題です。




平成20年 宅建試験過去問 問28 固定資産税

【問28】 固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


1 固定資産税は誰に課されるのか?
固定資産の所有者の所在が震災、風水害、火災等によって不明である場合には、その使用者を所有者とみなして固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課することができる。


市町村は、固定資産の所有者の所在が震災、風水害、火災その他の事由によって不明である場合、その使用者を所有者とみなして、固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課することができます。よって ○ 


ちなみに、所有者とは、土地又は家屋の登記簿または土地補充課税台帳・家屋補充課税台帳に所有者として登記または登録されている者です。


ただ、所有者として登記または登録されている個人が賦課期日前に死亡しているときや、所有者として登記又は登録されている法人が賦課期日前に消滅しているときは、賦課期日において当該土地又は家屋を現に所有している者になります。


(参考過去問)
賦課期日に土地の所有者として登記又は登録されている個人が、既に死亡している場合の固定資産税の納税義務者は、相続人ではなく、賦課期日において現にその土地を所有している者である。(50-23-3) ○


2 固定資産税の免税点はどこか?
市町村長は、一筆ごとの土地に対して課する固定資産税の課税標準となるべき額が、財政上その他特別の必要があるとして市町村の条例で定める場合を除き、30万円に満たない場合には、固定資産税を課することができない。


固定資産税は課税標準の免税点があります。
なお、土地の面積は関係ありません。


その者の所有する全部の土地の合計課税標準額が、
土地の場合30万円、家屋の場合20万円、償却資産の場合150万円
である場合、税金はかされません。


一筆の土地ではありませんので注意して下さい。土地の合計です。


(参考過去問)
固定資産税は、特別の場合を除き、その課税標準となるべき額が土地にあっては30万円、家屋にあっては20万円に満たない場合は、課することができない。
(4-30-3) ○


3 固定資産税の納税額は誰が決める?
固定資産税の課税標準は、原則として固定資産の価格であるが、この価格とは 「適正な時価」 をいうものとされており、固定資産の価格の具体的な求め方については、都道府県知事が告示した固定資産評価基準に定められている。


固定資産税の税額は、(課税標準×税率=税額)という式で求めることができます。


課税標準は、不動産取得税と同様、固定資産課税台帳に登録された価格を指します。


固定資産課税台帳に登録する具体的な価格をいくらにするかは、そこの市町村が定めるのですが、固定資産の評価の大枠(固定資産評価基準)は、中央官庁の総務大臣が定めることになっています。


又、その細目に関する事項については、道府県知事が定めなければならない旨を定めることができます。よって ×


(参考過去問)
固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続(固定資産評価基準)は、総務大臣が定めることとされている。(14-28-1) ○


4 固定資産課税台帳の閲覧時期
市町村長は、毎年3月31日までに固定資産課税台帳を作成し、毎年4月1日から4月20日又は当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間、納税義務者の縦覧に供しなければならない。


固定資産課税台帳は、年間を通していつでも閲覧することができます。
閲覧できる人
1、固定資産の所有者(納税義務者)
2、借地借家人
3、総務省令で規定された人など  よって ×

(参考過去問)
市町村長は、原則として毎年1月から3月までの間、固定資産課税台帳をその指定する場所において関係者の縦覧に供しなければならない。(3-30-3) ×






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