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都市計画法のサイトマップ
宅建試験 法令上の制限
都市計画法の目的とは
都市計画区域とは
都市計画区域の指定
都市計画指定の手続き
平成20年 宅建試験過去問 問18 都市計画法~建築制限等

宅建試験 法令上の制限

法令上の制限

法令上の制限とは、土地の利用に関する、さまざまな法律上の制限のことをいいます。


簡単にお話しますと、街を造っていくときに、個人が勝手に色々な建物を建ててしまっては、秩序ある街にはなりません。そのため、みんなの街の相互的な発展のため、色々な土地の利用に規制を加えたのです。


ここでは、主として都市計画法、建築基準法、国土利用計画法、農地法、宅地造成規制法、土地区画整理法から出題されます。本試験では、通常10問出題されますので、少なくても、7問の正解を目指しましょう。


とは、言っても、受験生の方は、法令上の制限に関しては、めげる人が多いです。嫌になる場合が多いです・・・。


ポイントとしては、非常に範囲が広いので、ざっと目を通して、全体の概要をつかんでから、過去問中心に理解をしていって下さい。問われている所は、毎年同じところが多いので、結局それが一番早い方法です。あまり枝葉にまで手を出さないこと。


このHPでは都市計画法の概要をお話していきます。




都市計画法の目的とは

都市計画法とは、みんなが住みよい、秩序のある街造りをするための計画のことです。


都市計画法の趣旨


★都市計画法は、みんなが住みよい街造りをするために、都市を計画的に形成して、都市の健全な発展と、秩序ある整備を図ることを目的としています。


住居が多い地域には、学校や公園が必要ですし、道路や上下水道などのライフラインも完備する必要があります。それを整えて、住みよい街造りをするための法律として、都市計画法を制定しました。


都市計画法は次のような順番で構成されています。全体の概要を掴んで下さい。


1. まず、みんなの住みよい街造りをするための場所を定める必要があります。つまり、都市計画をどこで行うかの、場所のお話です。これを、「都市計画区域」といいます。


2. 次に、都市計画の種類や内容を決めて行きます。それが、「都市計画の種類」のお話です。


3. 次に都市計画を決める者や、決める手続きなどを定めていきます。これが「都市計画の決定」のお話です。


4. そして、一定の都市計画について実際に作り上げる作業をする必要がありますが、それに伴い色々な建築上の制限が必要になります。これが、「都市計画の制限」の  お話です。


5. 最後に、無秩序な開発につながるおそれのある行為を規制する必要があります。「開発許可」のお話です。




都市計画区域とは

都市計画区域


都市計画区域とは、みんなが住みよい街造りを行うための場所のことです。日本中が、全て街であるわけではないのですから、まず、みんなが住みよい街造りをするべき場所を、決める必要があります。


みんなが住みよい街造りをするべき場所、つまり、都市計画を行う場所が「都市計画区域」です。都市計画区域を法律的に定義すると、「一体の都市として総合的に整備し、開発し、保全する必要がある区域等」となります。


反対に、みんなが住みよい街とは余り関係ない場所を「都市計画区域外」といいます。山奥や、ほとんど人が住んでいない所などです。

都市計画は、都市計画区域内で行われ、都市計画区域外では行われないのが原則です。日本の土地は全て、「都市計画区域か都市計画区域外」のどちらかにわけられます。


都市計画法による、計画的な街造りは、「都市計画区域内」で進行します。つまり、全ての都市計画は、計画的に街造りをする区域を指定することから始まります。




都市計画区域の指定

都市計画区域は誰が指定するか


昨日都市計画区域のお話をしましたが、それでは、誰がその場所である、都市計画区域を指定するのでしょうか?


都市計画区域を指定するのは、原則として「都道府県」です。ただし、2つ以上の都府県にわたる都市計画区域は、「国土交通大臣」が指定します。


2つ以上の都府県というのは、北海道は周りが海なので、北海道と沖縄を除いた都府県になっています。




都市計画指定の手続き

都市計画を指定するための手続き


都市計画区域を指定しようとする場合は、次の手続きをとる必要があります。


都道府県」が、都市計画区域を指定しようとする場合は、あらかじめ「関係市町村及び都道府県都市計画審議会の意見」を聴くとともに、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣と「協議」して、「同意」を得る必要があります。下のような流れになります。 


都道府県が指定 → 国土交通大臣と協議して同意を得る → 指定

関係市町村と都道府県都市計画審議会の意見を聞く 


都道府県都市計画審議会」とは、都道府県に置かれる、都市計画に関する専門家達のことです。都道府県知事の要請により、都市計画に関する調査や審議を行います。


国土交通大臣が都市計画区域を指定しようとする場合は、あらかじめ、関係都府県の意見を聴く必要があります。この場合、関係都府県が意見を述べようとするときは、あらかじめ、関係市町村及び都道府県都市計画審議会の意見を聴く必要があります。 


国土交通大臣 → 指定
    ↑
関係都府県の意見を聞く
    ↑
関係市町村と都道府県と都市計画審議会の意見を聞く


過去問

都道府県が都市計画区域を指定しようとするときは、あらかじめ、関係市町村及び都道府県都市計画審議会の意見を聴くとともに、国土交通省令の定めるところにより、国土交通大臣に協議し、国土交通大臣の同意を得なければならない。(49-12-1)



都市計画法のほんの概要をお話してきましたが、最初にお話したように、とにかく範囲が広いため、細かいところに手を出さないで、全体の概要をとらえてから、過去問中心で問題演習をして下さい。




平成20年 宅建試験過去問 問18 都市計画法~建築制限等

都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


1 都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、行為の種類、場所及び設計又は施行方法を都道府県知事に届け出なければならない。


あらかじめ「都道府県知事の許可」を得なければなりません。
届出では足りないので ×


(参考過去問)
都市計画施設の区域内において建築物の建築を行おうとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。(12-18-1) ○


市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築を行おうとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。(12-18-2) ○


2 都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内において当該事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物の建築、工作物の建設を行おうとする者は、当該事業の施行者の同意を得て、当該行為をすることができる。


これも、あらかじめ「都道府県知事の許可」を得なければなりません。
施工者の同意では足りないので ×


(参考過去問)
都市計画事業の認可等の告示があった後においては、事業地内において、都市計画事業の施行の障害となるおそれがある建築物の建築等を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。(16-17-2) ○


都市計画事業の認可の告示があった後においては、当該都市計画事業を施行する土地内において、当該事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事及び当該事業の施行者の許可を受けなければならない。(18-18-2) ×


3 都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡した者は、当該譲渡の後速やかに、譲渡価格、譲渡の相手方その他の事項を当該事業の施行者に届け出なければならない。


当該土地建物等、その予定対価の額、譲り渡そうとする相手方その他国土交通省令で定める一定事項を書面であらかじめ施行者に届け出なければなりません。


譲渡した後では遅いのです。監督できないでしょ。
あらかじめの届け出が必要。


(参考過去問)
事業地内の土地建物等を無償で譲り渡そうとする者は、譲り渡そうとする相手方等の事項を書面で事業施行者に届け出なければならない。(54-15-2) ×


肢1、2は誰の許可か(主体は誰か)
肢3は、いつの時点で許可(又は届出)が必要かという時期の問題。


これが、宅建試験の構成です。どういった角度で聞いてくるかですね。


4 市町村長は、地区整備計画が定められた地区計画の区域内において、地区計画に適合しない行為の届出があった場合には、届出をした者に対して、届出に係る行為に関し設計の変更その他の必要な措置をとることを勧告することができる。


地区計画等とは、日常生活レベルの生活に密着した、きめ細かいレベルの街造りのための都市計画です。


みんなが住みよい街造りのためには、何丁目単位での小さな都市計画も必要なので、地区計画等に関する都市計画があります。


例えば、みんなの住宅から5分のところに公園を計画的に作っていけば、毎日子供を連れて行って、遊ばせることができます。
地区というくらいで、地元密着型の都市計画です。


地元密着→監督は都道府県知事ではなく、市町村が行います。
まず、この流れを理解すること。


地区計画には、次のことを定める必要があります。
1、地区計画の名称・位置・区域等
2、その地区計画の目標
3、その区域の整備・開発・保全に関する方針
4、地区施設・地区整備計画


地区施設とは、主として街区内の居住者等の利用に供される道路、公園その他の施設のことです。


地区整備計画とは、何丁目から何丁目までを、地区計画の区域にしようと決めたとしても、まだ具体性がないため、地区計画の区域を決定したら、さらに詳細な計画を立てる必要があるため定めるものです。


そのために、公園などの公共施設(これが地区施設です)の配置や、建ぺい率の最高限度、容積率の最高限度又は最低限度、建築物の敷地面積の最低限度、又は建築面積の最低限度、建築物の壁面(へきめん)の位置の制限、建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限等等を定めていきます。
これを、地区整備計画といいます。


市町村長は、地区整備計画が定められた地区計画の区域内において、地区計画に適合しない行為の届出があった場合には、届出をした者に対して、届出に係る行為に関し設計の変更その他の必要な措置をとることを勧告することができます。よって ○






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