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取引主任者のサイトマップ
宅地建物取引主任者とは
成年者の取引主任者
専任の取引主任者
取引主任者の設置場所
取引主任者の人数
平成20年 宅建試験過去問 問30 宅地建物取引業法~登録関係
平成20年 宅建試験過去問 問33 宅地建物取引業法~取引主任者登録

宅地建物取引主任者とは

宅地建物取引業法の目的は、次のようになります。


★宅地建物取引業法の目的は、不動産取引のアマチュアであるお客さんを保護して、不動産の取引をスムーズに行うことです。そのために、プロの側である宅建業者を監督しやすいように、色々な規定を設けたのが、宅地建物取引業法です。


そこで、宅建業法は、宅地建物取引業を営むには、一定の数の取引主任者を置かなければならないとしました。取引主任者を置く目的は、以下の通りです。


★法律知識に詳しい者を、取引に関与させることで、お客さんを保護し、取引をスムーズに行うために、国が認定した国家資格を与えました。それが、宅地建物取引主任者です。


まずは、この法律の目的は、忘れないようにして下さい。結局はお客さん保護のためです。


取引主任者になるには


さて、今皆さんが勉強している、取引主任者ですが、取引主任者になるには次の3つの要件が必要です。ホップ・ステップ・ジャンプの3段階です。


ホップ   宅建試験に合格して
ステップ 試験を行った、都道府県知事の、登録を受けること
ジャンプ 取引主任者証の交付を受けること


この、ホップ・ステップ・ジャンプを、すべて飛び超えて取引主任者になれば「全国どこででも」取引主任者の事務(仕事)を行うことが出来ます。


過去問

取引主任者とは、都道府県知事が行う宅地建物取引主任者資格試験に合格した後、宅地建物取引業法第18条の規定に基づく登録を受けているものをいう。(60-46-3)


ヒント 合格+登録+主任者証の交付の3段構えです。


×




成年者の取引主任者

宅建業法・成年者の専任の取引主任者の設置義務


宅建業者の事務所及び案内所等には「一定数」の「成年者」である「専任の」取引主任者を設置しなければ、なりません。


法律知識に詳しい取引主任者を、契約行為が継続的に行われる可能性のある場所の事務所関係に、朝から晩まで置いて、お客さんの保護と取引を、円滑にするのです。もう少し詳しくお話していきましょう。


成年者とは


成年者とは年齢20歳以上の者です。民法の原則通りです。原則として未成年者は、専任の取引主任者にはなれません。


ただし、例外が2つあります。


ア.1度結婚した者は20歳未満でも(20歳未満で離婚しても)、ここでいう成年者になります。婚姻をしていれば、まったく問題はありません。


イ.宅建業に関して、成年者と同一の能力を有する未成年者で、業者自身か若しくは、法人業者の役員となることです。


業者自身とは、法人ではない個人営業の不動産屋さんを自ら行っている場合です。又は、会社(法人)の役員になっている場合です。両方とも責任者ということですね。


過去問

宅地建物取引業者は、20歳未満の者であっても、婚姻をした者については、その者を専任の取引主任者として置くことができる。(2-35-3)


ヒント 男は18歳、女は16歳で結婚出来ます。





専任の取引主任者

宅建業法・専任の取引主任者とは


専任とは、もっぱら、その「所属する事務所等に常勤して、宅建業に関する業務に従事すること」です。つまり、フルタイムで勤務していなければ駄目です。パートでは、専任とは言えません。


昨日お話した、個人業者が「自ら取引主任者であるとき」は(代表者=取引主任者)その者が、自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる、成年者である専任の取引主任者とみなされます。おじさんが、1人で営業している、個人商店の不動産屋さんなどです。経営者=専任の取引主任者ということです。


法人業者の「役員が取引主任者であるとき」は、その役員が、自ら、主として業務に従事する事務所等については、その役員は、その事務所等に置かれる成年者である専任の取引主任者とみなされます。例えば、社長=専任の取引主任者です。


また、昨日のお話ですが、20才未満の未婚の未成年者でも、自らが従事する場合か役員の場合は、その者は、その事務所に置かれる、成年者である専任の取引主任者とみなされます。


従って、営業に関して、成年者と同一の能力を有する、20才未満の者は「婚姻しているか、自ら業者若しくは法人の役員である2通りの場合を除いては」専任の取引主任者となることは出来ません。


過去問

宅地建物取引業者が法人である場合において、その役員が取引主任者であるときは、その役員が、自ら主として宅地建物取引業に従事する事務所については、その役員はその事務所に置かれる成年者である専任の取引主任者とみなされる。(56-39-4)





取引主任者の設置場所

宅建業法・取引主任者の設置場所


次は、取引主任者を置かなければいけない場所です。それは、事務所関係です。


ア.本店

本店というのは、中心です。支店でのみ宅建業を行っても、常に本店が中心と考えますので、本店も取引主任者は必要です。


イ.支店

ウ.継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業の契約を締結する権限のある、使用人が置かれている所


★取引主任者の設置が必要なのは、事務所以外で商売をする場所を設けたときです。つまり、下に掲げる場所で「契約締結若しくは、申し込みの受付を行う予定がある」ことが前提です。契約や申込みを行わないところを、監視しても、始まらないからです。


エ.継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、事務所以外の営業所や出張所等。


オ.一団(10区画以上又は10戸以上)の宅地建物の分譲を、行う場合に設置した案内所。一団というのは、ひとかたまりの集団のことです。


カ.他の宅建業者が行う、一団(10区画以上又は10戸以上)の宅地建物の分譲の、代理又は媒介をする場合に設置した、案内所。


キ.業務に関し、展示会、その他これに類する催しを実施する場合の、これらの催しを実施する場所(住宅展示場など)。


上の場所には「場所」ごとに、専任の取引主任者を置かなければなりません。兼任は駄目です。契約が同じ時間に重なったら困るでしょ。


過去問

本店で直接宅地建物取引業を行わない場合は、その本店には専任の取引主任者を設置する必要はない。(57-38-1)


ヒント 本店というのは、中心です。支店でのみ宅建業を行っても、常に本店が中心と考えます。


×




取引主任者の人数

取引主任者の設置人数


成年者である専任の取引主任者の設置人数は、以下のようになります。


事務所では、従業員5人につき1人以上の割合
事務所以外では、1人以上


したがって、従業員が6人いる事務所では、2人の取引主任者が必要です。ただし、先日の、エ以降の案内所等では、規模に関わらず最低1人いれば大丈夫です。ここは、重要ですよ。事務所か、案内所など、事務所以外かを注意して下さいね。


過去問

宅地建物取引業者は、10戸以上の一団の建物を分譲するために案内所を設置し、当該案内所において契約締結を行うときは、1名以上の成年者である専任の取引主任者を置かなければならない。(13-32-2)





平成20年 宅建試験過去問 問30 宅地建物取引業法~登録関係

【問30】次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」 という。) の規定によれば、正しい内容のものはどれか。


1 宅地建物取引主任者登録の方法
Xは、甲県で行われた宅地建物取引主任者資格試験に合格した後、乙県に転居した。その後、登録実務講習を修了したので、乙県知事に対し法第18条第1項の登録を申請した。


登録の申請は、宅建試験を受験した都道府県の知事(指定試験機関に試験事務を行わせたときは、その試験事務を行わせた都道府県知事)に対して行います。


住所地ではありません。よって ×


(参考過去問)
登録の申請は、宅地建物取引主任者資格試験を行った都道府県知事(指定試験機関に試験事務を行わせたときは、その試験事務を行わせた都道府県知事)に対して、行わなければならない。(63-37-1) ○


2 登録の移転
Yは、甲県知事から宅地建物取引主任者証の交付を受けている。Yは、乙県での勤務を契機に乙県に取引主任者の登録の移転をしたが、甲県知事の主任者証の有効期間が満了していなかったので、その主任者証を用いて取引主任者としてすべき事務を行った。


登録の移転を申請して完了したときに、移転先の知事が新主任者証を交付してくれます。


そのときに、現在の主任者証は効力を失いますので、新しい主任者証と引換えに、現在の主任者証を登録を移転しようとする先の知事に返納します。


登録の移転が行われた後(完了したあと)は、当然ながら、新しい主任者証がなければ主任者としての事務を行えません。


そのまま古い主任者証を使っていてはいけません。よって ×


(参考過去問)
取引主任者は、法第18条第1項の登録を受けた後に他の都道府県知事にその登録を移転したときには、移転前の都道府県知事から交付を受けた宅地建物取引主任者証を用いて引き続き業務を行うことができる。(13-32-4) ×


3 免許換え
A社 (国土交通大臣免許) は、甲県に本店、乙県に支店を設置しているが、乙県の支店を廃止し、本店を含むすべての事務所を甲県内にのみ設置して事業を営むこととし、甲県知事へ免許換えの申請を行った。


免許換えは新免許権者に直接申請するのが原則です。


ただし、新免許権者が国土交通大臣のときだけは、主たる事務所(本店)の所在地を管轄する知事を経由して、請求する必要があります。


本肢は、甲県知事に申請する形になりますので、 ○


(参考過去問)
国土交通大臣の免許を受けているA(事務所数2)が、甲県の従たる事務所を廃止し、乙県の主たる事務所だけにした場合、Aは、甲県知事を経由して、乙県知事に、免許換えの申請をしなければならない。(6-38-3) ×


4 廃業と免許替え
B社 (甲県知事免許) は、甲県の事務所を廃上し、乙県内で新たに事務所を設置して宅地建物取引業を営むため、甲県知事へ廃業の届けを行うとともに、乙県知事へ免許換えの申請を行った。


免許換えは、あくまでも営業を継続して新設するときか、同県内の一部の事務所を廃止するときに行うものです。


廃業つまり、営業を全てやめる場合は廃業の届出が必要になります。免許替えではありません。
廃止の届出と混同しないで下さい。よって ×


甲県に本店、乙県にa支店を置き国士交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者A(個人)は、a支店の専任の取引主任者Bが不在になり、宅地建物取引業法第15条の要件を欠くこととなった。この場合、本店のみで宅地建物取引業を行う場合、Aは、a支店が所在する乙県知事を経由して国土交通大臣にa支店の廃止の届出を行う必要がある。(15-32-1) ×




平成20年 宅建試験過去問 問33 宅地建物取引業法~取引主任者登録

【問33】次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。


1 禁錮以上の刑に処せられた取引主任者は、登録を受けている都道府県知事から登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過するまで、取引主任者の登録をすることはできない。


これは、処分の流れ時期の問題
登録を受けている都道府県知事から登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過するまで
その刑の執行を終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過するまで よって ×


(参考過去問)
宅地建物取引業法に違反して罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しない者は、宅地建物取引主任者資格登録を受けることはできない。(57-39-4) ○


2 宅地建物取引主任者資格試験に合格した者で、宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有するもの、又は都道府県知事がその実務経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、法第18条第1項の登録を受けることができる。


単純に誰がやるのか?の問題。
都道府県知事が
→国土交通大臣が ×

3 甲県知事から宅地建物取引主任者証の交付を受けている取引主任者は、その住所を変更したときは、遅滞なく、変更の登録の申請をするとともに、主任者証の書換え交付の申請を甲県知事に対してしなければならない。

取引主任者登録の変更が義務付けられているのは、お上においてある「取引主任者資格登録簿」に登録してある、次の4つの事項が変わったときです。
ア.氏名
イ.住所
ウ.本籍(日本国籍を有しない者は、その国籍)
エ.宅建業の業務に従事する者は、その宅建業者の「商号又は名称と免許証の番号」


要は、上の4つは登録を受けた後に変わる可能性がある事項です。
その他に、生年月日や合格日、性別などの項目がありますが、それらは一生変わりません。


でも、性別に関しては、今後は改正されるかも知れませんね。いやん。


とにかく、現在、後で変わる可能性のある上の4つについては、お上が監督できなくなるから、免許権者に届け出ろといっているわけです。


主任者証の書換え交付申請とは、主任者証を受けた後で主任者証の記載事項が変わったとき、その主任者証を添えて、書換え交付の申請をする必要があることです。


主任者証の書換え交付申請が義務付けられているのは、主任者証の記載事項が変わったときですが、具体的には、主任者証の記載事項のうち氏名と住所が変わったときです。運転免許と同じですね。よって ○


(参考過去問)
取引主任者Aが、甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録及び宅地建物取引主任者証の交付を受けている場合に関して、Aは、その住所を変更したときは、遅滞なく、変更の登録の申請とあわせて、取引主任者証の書換え交付を甲県知事に申請しなければならない。(12-32-3) ○


4 取引主任者が成年被後見人に該当することになったときは、その日から30日以内にその旨を登録している都道府県知事に本人が届け出なければならない。


本人が届け出なければならない。
→成年後見人が届け出なければならない。


取引主任者が成年被後見人に該当することになったときは、その日から30日以内にその旨を登録している都道府県知事に成年後見人が届け出なければなりません。


だって、成年被後見人なのだから、自分では無理ですよね? ×






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