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借家権の更新

更新の続きです。


1. 民法の賃貸借 かけうどん

お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由です。


2. 借地借家法の借地権 きつねうどん

お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、地主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。借地権者の請求か使用継続に加えて、建物の存在があれば、法律上、自動的に更新されてしまいます。


3. 借地借家法の借家権 たぬきうどん

お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、家主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。家主から更新拒絶の通知か期間満了後の使用継続で、法律上、自動的に法定更新されてしまいます。


借地借家法の借家権の更新

さて、それでは、最後に借家法は民法の規定がどう修正されているのでしょうか。同じく常に借家人を保護する方向で考えて下さいね。


例えば、5年間建物を借家するという契約を結びました。その5年が経過した時に、そのまま借家に住み続けたいときに、両者の合意があれば問題ありません。しかし、家主が承諾しない場合は出て行かなければならなくなります。そのため、借主保護のために、民法に修正を加えました。


借地権と同じように借家権は、次の2つのどちらかの条件がそろうと、自動的に「法定更新」されてしまいます。家主側が望まなくても、借地借家法が前と同一の条件で自動的に更新させてしまうのです。


ア.借地権の存続期間が満了する際に、家主が「期間満了の日の1年前から6ヶ月前までの間に、契約の更新をしない旨の通知、又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知」をしなかったときは、従前と同じ条件で、契約を更新したとみなされます。


上の通知をした場合でも、期間が満了した後に、借家人が使用を継続しているのに、家主が遅滞なく異議を述べなかった場合も同じく法定更新になります。


借地権と同じく2段構えです。通知のポイントとして借地権との違いは、「借地権では借主から更新の請求」をしますが、「借家権では逆に貸主から更新拒絶通知」をするということです。


借地権は借主から、借家権は貸主からです。


自動的な法定更新が行われた場合は、賃料などの契約条件は前の契約と同一で、「期間は定めがないもの」になります。したがって、当事者はいつでも解約の申し入れができます。


過去問


は、その所有する建物をBに賃貸した。Aが賃貸借期間満了の前6月乃至1年以内にBに対して更新拒絶の通知をしないときは、前の契約と同一の条件をもって、更に賃貸借をなしたものとみなされる。(1-13-4)



更新出来るかどうかは、借家人に有利になってますよね。追い出されても困るからです。


借地借家法は民法の原則が、常に賃借人に有利な方向に修正されている。この原則を忘れないで、残りの項目も理解していって下さいね。

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