1.　民法の賃貸借　かけうどん

お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由です。

2.　借地借家法の借地権　きつねうどん

お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、地主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。借地権者の請求か使用継続に加えて、建物の存在があれば、法律上、自動的に更新されてしまいます。

3.　借地借家法の借家権　たぬきうどん

お互いに更新をするかしないかは、当事者の自由ですが、家主が承諾しない場合は、法定更新という制度があります。家主から更新拒絶の通知か期間満了後の使用継続で、法律上、自動的に法定更新されてしまいます。

２．借地借家法の借地権の更新

さて、それでは、借地権は民法の規定がどう修正されているのでしょうか。常に借地人を保護する方向で考えて下さいね。

まず、借地権も更新するのは自由です。お互いの合意があればいいのですから、問題はありません。問題は、地主が更新の承諾をしない場合です。説得してもラチがあきません。色仕掛け？いかんて。

実は借地権は、次の2つのどちらかの条件がそろうと、自動的に「法定更新」されてしまうのです。地主側が望まなくても、借地借家法という法律が前と同一の条件で自動的に更新させてしまうのです。

ア．借地権の存続期間が満了する際に、「借地権者（借地人）が契約の更新を請求」し、かつ「建物が存在する場合」に、地主が「遅滞なく異議」を述べない場合。

イ．借地権の存続期間が満了した後、「借地権者が土地の使用を継続」し、「かつ建物が存在する場合」で、地主が遅滞なく異議を述べない場合。

以上2つの場合は自動的に法定更新になります。2段構えです。いずれの場合も「建物が存在する場合に限り認められることに注意して下さい。せっかく建物があるのに契約を終了させて、建物を取り壊すのはもったいないからです。

つまり、更新するのは、当事者の合意という民法の原則を、法律が強制的に更新してしまうという、きつねうどんに進化させました。そのほうが、賃借人の保護になるでしょ。

過去問
　
Ａは、Ｂの所有する土地を賃借し、その上に木造の建物を所有している。借地権の存続期間満了の際、Ａが契約の更新を請求した場合において、建物が存在し、Ｂが異議を述べなかったときは、前の契約と同一の条件をもって、更に借地権を設定したものとみなされる。（1-12-2）

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