宅建試験過去問講座。宅建試験に独学で合格するには、過去問攻略がもっとも早道

宅建過去問と宅建試験参考書

宅建試験は過去問の攻略で最短合格。宅建試験の過去問をわかりやすく解説した宅建過去問の参考書。宅建過去問を攻略しよう。

ホーム |  事務所案内 |  サイトマップ |  料金一覧 |  プライバシーポリシー |  ご意見など |  特定商取引法に基づく表記
宅建過去問と宅建試験参考書 TOP > 物 権

物 権のサイトマップ
物権(ぶっけん)とは
物権法定主義とは
物権変動
登記がなければ対抗できない第三者
登記が無くても対抗できる第三者


物権(ぶっけん)とは

今回から物権にいきます。


ちなみに民法は、財産に関する権利として、「債権と物権」を用意しています。区別するポイントは、それが特定の人だけに主張出来るものなのかどうかという点です。


債権とは、人に対してある行為を請求出来る権利です。Aが不動産をBに売却した場合、売主Aは買主Bに代金を支払うように請求出来ます。この代金請求権が債権です。


一方、物権とは、物を直接・排他(はいた)的に支配できる権利です。先ほどのようにAが不動産をBに売却した場合、買主Bは不動産の所有権を取得します。この所有権など、物を「直接支配できる権利」を物件と言います。


つまり、債権はAとBの間など 「当事者のみ」のお話です。一方物権は「誰にでも主張」出来ます。


ここが債権と物件の大きな違いです。





物権法定主義とは

権は当事者間のみでの話です。しかし、物権は誰にでも主張出来る権利です。そのために、物権は法律で定められたもの以外は認められません。これを「物権法定主義(ぶっけんほうていしゅぎ)」と言います。


もう少し解りやすくお話をしますと、例えば映画館に行った時に、椅子にバックを置いて席を確保しますよね。あれは何の権利でしょうか。イス権?ない!ない!所有権?・・・イスは映画館の持ち物ですよね。


つまり、慣習上揉め事を起こさないように、暗黙に権利を認めているだけです。皆が自分勝手に権利を主張したら大変ですよね。そのため、物権はあくまでも、法律で決められたものしか認められません。


それが、物件法定主義の意味です。皆仲良くね。


過去問

物権は、民法その他の法律によって定められるもののほか、当事者間の契約によっても創設することができる。(51-5-1)


ヒント 物権は法定主義です。


×





物権変動

物権の変動(移転)は契約の成立は意思表示のみで成立しますとお話したとおり、物権は当事者の意思表示のみで成立・変動します。


しかし、以下のような問題が起こった場合はどうしましょう。例えば売主Aが、土地の所有権をBに売却した後で、同じ不動産をCにも売却してしまいました。


A → B

C


まず、前提条件として物権の変動は当事者の意思表示のみで効力を生じるわけですから、これは有効です。つまり、BもCもその土地の所有権を獲得します。でも、実際に土地は一つです。それでは、どうすればいいのでしょうか。


ちなみに物権というのは、最初にお話したとおり、誰に対しても主張出来る権利です。法律的には物を排他(はいた)的に支配する権利と言います。他を排除してよせつけないわけです。


でも矛盾しますよね。BもCも所有権を獲得すると言っておきながら、他を排除するというのでは、話が反対です。そこで、どちらが勝つか決着をつけなければなりません。西部劇みたいですね。


さて、決着の手段です。皆さん、不動産の登記簿(改正不動産登記法により、「登記事項証明書」という名称に変わります。)というのは聞いたことがあるでしょう。その登記により決着をつけるのです。


土地や家の所有権がAからBに移転したら、登記事項証明書に、これはBの土地ですと記載して表すのが通常です。


そして、「不動産に関する物権の変動は、登記をしないと第三者に対抗出来ないという原則があります。簡単に言うと、自分名義に登記をしていないと、ライバルには勝てませんよということです。


C ← A → B  結局Aからの登記を早くしてもらった方の勝ちです。


不動産に関する物権の変動は、登記がなくても当事者(AとB、AとCなど)には対抗出来ます。つまり、不動産に関する物権の変動につきまして、登記の移転は物権の移転に必要な要件ではなく、「第三者に対する対抗要件(BとCの間)」です。


過去問

不動産に関する物権の変動について、民法は登記の移転を要件としている。(55-5-4)


ヒント 登記は対抗要件です。


×





登記がなければ対抗できない第三者

不動産に関する物権の変動が、「登記がなければ第三者に対抗できない」のは、第三者もその物権について正当な利益を有しているからです。


つまり、登記がなければ対抗できない第三者とは、昨日のCのように正当な利益を有する第三者を指します。あくまでも権利はあるのですから


昨日の、AがBとCに不動産を二重譲渡した場合の、Bから見たC、またはCから見たBの間はライバル同士ということですね。


B ← A → C

両方ともAから買ったという正当な権利を持っています。ですからお互いに有効なのです。しかし、結局両方に同じ物は売れません。そのため、登記が早い方が勝ちとしたのです。


さて、今お話をしました二重譲渡ですが、物権変動について悪意の者はどうでしょうか。先ほどの例でAからCに土地が売られたことをBが知っていた場合に(若しくは反対にCが知っていた場合に)、単純に「知っていたに過ぎないときは有効」です。資本主義の世の中のため、早い者勝ちの原則があるからです。だって、資本主義だもん。


C ← A → B (悪意 登記)


Bの勝ちCの負けです。悪意でも勝ちになる点が特殊ですね。


過去問

AがGからこの土地を譲り受け、Aが未登記のうちに、その事情につき悪意でGから二重にこの土地を譲り受けて自己に移転登記をしたHは、登記がなければAは、自己の土地の所有権を対抗できない第三者に該当する。(61-7-4)


ヒント 生き馬の目を抜く資本主義の世界です。単純な悪意は早い者勝ちです。







登記が無くても対抗できる第三者

次は、登記が無くても対抗出来る第三者です。先日お話したとおり、不動産に関する物権の変動について登記がなければ第三者に対抗できないのは、第三者がその物権について正当な利益を持っているからです。


逆に言いますと、その物権について正当な利益を有しない第三者に対しては、登記がなくても対抗出来るということです。


次の場合は、対抗出来る第三者になります。つまり、正当な利益が無いということです。一言でいうと違法な者です。


1、相手を困らそうとした者

ライバルを困らそうとした者を背信的悪意者はいしんてきあくいしゃ)と言います。これは、相手を困らせてやろうと思って二重譲渡を受けたのですから、法律も保護しません。


2、ライバルを詐欺または強迫により、登記申請を妨げた場合。


邪魔をしたということです。


過去問

Aの所有する土地をBが取得した後、Bが移転登記をする前に、CがAから登記を移転した。BがAから購入した後、CがBを強迫して登記の申請を妨げCがAから購入して登記をC名義に移転した場合、BがCに対して登記がなければ土地の所有権を主張できない。(7-2-2)


ヒント だって、悪いことをしているわけですから。


×






~こんな参考書が欲しかった!宅建試験の解説が、日常の対話言葉で書いてある!~
クリック↓で目次や中身の一部がご覧になれます最短クリア宅建合格一直線 アマゾン amazon 参考書 宅建試験の重要ポイントを30+55テーマにわけて編成し、日常の話し言葉でわかりやすくまとめた参考書完成!こんな本を待っていた!
是非、合格にお役立て下さい。

箕輪和秀
宅建参考書
最短クリア宅建合格一直線アマゾンで購入
当サイトは、以下のサイトを参考にさせて頂いております。
宅建の合格のため、有意義なサイトですので、是非ご活用下さい。
宅建の学校★宅建倶楽部
宅建の迷物図書館
迷物講師(先生)さんの独特の語り口が面白く、非常にわかりやすい教材群です。
無料教材も、かなり充実。
また、以下のサイト・書籍等も、参考にさせて頂いております。こちらの書籍やサイトは、実際に何度も目を通しておりまして、全てお薦めです。合格のお供に活用下さい。
ひとりで学べる!宅建合格テキスト
実務教育出版 小川多聞
同じ出版社の書籍ですが、非常にわかりやすくまとまっております。お薦め本。
十影響の宅建スーパーサイト
よくぞここまでの情報量です。ポイント整理などにお薦めのサイト。