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宅建過去問と宅建試験参考書 TOP > 売買契約 > 危険負担


危険負担

買主保護ニューの3つ目、危険負担(きけんふたん)です。危険負担とは、売った物の全部が売主のものだったのですが、売主に責任がなく、買主に移転できない場合です。売主に責任がない点がポイントです。


よくチラシに分譲マンションの広告が入っていますよね。でも、あれって、販売は完成の半年?1年前じゃないですか。それでは、買ったはいいけど、完成する前に火事で燃えてしまったら、誰が責任を負うのでしょうか?つまり、売主か買主かという問題です。


AがBに建物を売りましたが、引渡期限の前に、その建物が売主Aの失火で焼失してしまった場合は、売主に責任がありますので履行不能の問題になります。この、どの場面になるかの判断は重要ですよ。


しかし、建物の焼失原因が大地震などの天災だったら売主に責任はありません。


つまり、このように売主の責任なく売った物が、契約締結時より前に消滅してしまったときなどに法律関係をどのように取り扱うかというのが、危険負担の問題なのです。


危険負担の問題が生じる場合には、売主の引渡義務は消滅致します。これは売主には責任がないからです。


当たり前ですよね。つまり、買主は解除や損害賠償を請求出来ません。当然、売主は建物を建て直したり、修理する必要もありません。売主は何も悪くないからです。


さて、これからが大事なところですが、危険負担の問題が生じる場合、つまり売主の「売主の責任なく」売った物が契約締結時より後に消滅してしまった場合には、「買主の代金支払義務は消滅しません。


不公平な感じがしますよね。ただ、実際に契約の約束をした後には、買主は転売なども自由に出来ます。つまり、建物は買主の支配下にあるといえます。


実際にバブルの頃には、口約束で転売などが頻繁に行われておりました。それこそ、電話一本で億単位の土地がどんどん動いていったのです。つまり、支配下にある以上は責任も負わせるという考えなのですね。結論として「売主は建物を渡さなくてもいいけど、代金を請求出来る」ということになります。


過去問
A所有の家屋につき、Aを売主、Bを買主とする売買契約が成立した。当該家屋の所有権移転登記後、引渡し前に、その家屋が天災によって滅失した場合、Aは、Bに対し代金を請求することができない。(1-9-1)


ポイント 危険負担の責任は買主が負います。


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