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業者規制のサイトマップ
広告に関する規制
業界内の自主規制
広告を開始してもよい時期
契約を結べる時期
その他の許可関係
平成20年 宅建試験過去問 問32 宅地建物取引業法~広告に関する規制
平成20年 宅建試験過去問 問42 宅地建物取引業法~ 業者に対する規制

広告に関する規制

広告に関する規制等


広告に関する規制等とは、簡単に言うと嘘や大げさな広告をするなということです。常識ですよね。ちなみに、業界用語では「かましとか、てんぷら」といいます。怖い世界やね。


虚偽、誇大広告等の禁止


虚偽、誇大広告等の禁止とは、嘘や、大げさな広告の禁止なのですが、法律的に、少し難しくお話すると次のようになります。


★宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、その広告にかかる一定事項について、著しく事実に相違する表示をし、または実際のものより著しく優良・有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。


さて、上の文章に書いてあるとおり禁止されているのは「一定の事項です」その一定の事項とは、次のことです。


ア.宅地建物の所在、規模、形質(けいしつ)、現在もしくは将来の利用の制限。

場所、大きさ、形や質、建築基準法や都市計画上の建築の制限がある場合です。


イ.現在もしくは将来の環境、現在もしくは将来の交通その他の利便。

学校・病院、交通機関などです。例えば、将来は近くに駅が出来て便利になりますよなどと嘘を言うなということです。


ウ.代金・借賃等の対価の額もしくはその支払い方法。

代金、借賃、権利金、分割払いの方法など。不当に安く表示したりするなということです。


エ.代金もしくは交換差金(こうかんさきん)に関する金銭の貸借のあっせん。

交換差益とは、宅地建物を物々交換して、価格差が出たときに、その差額を精算する金銭です。金銭の貸借のあっせんとは、ローン関係で、実際は金利が5%なのに、金利は3%ですよなどと、嘘を言ってはいけないということです。


以上のことは、お客さんが不動産に住む上で、非常に大きい問題です。そのため、嘘や大げさなことは言うなと、釘を刺しているわけですね。


どこまでが嘘や大げさな広告かというのは、結局のところ、いわゆる皆さんの「常識的な判断」ということになります。嘘や大げさな広告の問題は、次の点に気をつけておけば、常識的な感覚で解けると思います。


過去問

宅地建物取引業者が業務に関し広告をするとき、著しく事実に相違する等の表示をしてはならないとされているのは、当該広告にかかる宅地または建物の所在、規模、形質、利用の制限、環境、交通の利便または代金、借賃等の対価の額もしくはその支払い方法、ローンに関する金利等の条件などに関する事項である。(53-35-1)





業界内の自主規制

業界内の自主規制


現在、不動産業界では、嘘や大げさな広告がなくなるように、「不当景品類及び、不当表示防止法」という法律によって、公正取引委員会の認定を受けた上で、業界の自主規制のルールを定めています。一応不動産業界も頑張ってはいるのです。


この自主規制を「宅地建物取引の表示に関する公正競争規約」といいます。しかし、公正競争規約は大体の基準のため、公正競争規約に違反した場合に、必ず虚偽・誇大広告になるとは限りません。あくまで、目安です。


やっぱり、一般的な常識というやつですね。


過去問


宅地建物取引の表示に関する公正競争規約(不当景品類および不当表示防止法の定めるところにより、公正取引委員会の認定を受けたものをいう。)は、具体的に広告の内容の表示基準を定めているので、これに違反する広告はすべて誇大広告となり、監督処分の対象となる。(52-32-1)


×




広告を開始してもよい時期

広告を開始してもよい時期


★宅建業者は、宅地の造成又は、建物の建築に関する工事の完了前は、その工事に関して、必要とされる開発許可、建築確認、その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、その工事に係る宅地または建物の売買、その他の業務に関する広告をしてはなりません。  


宅地の造成又は、建物の建築に関する工事の完了というのは、要するに宅地、建物が、現在工事中ということです。工事中で許可等を取る前ということです。


開発許可、建築確認、その他法令に基づく許可等の処分というのは、都市計画法や建築基準法などの、公共団体の許可のことです。とにかく、宅地、建物の工事をするためには、公共団体の色々な許可が必要だと覚えておいて下さい。勝手に高層ビルを建てたり、川を埋め立てられたりしても困るでしょ。


ア.工事が完了前である。
イ.許可等が無い。


という2つの要件が両方揃う場合は、広告をしてはいけません。早すぎるということです。問題は色々といやらしい聞き方をしてきますが、とにかくアカン。


過去問

宅地建物取引業者Aは、建売住宅の販売(媒介または代理)を同業者Bに依頼したところ、Bは、同住宅の建築工事完了前に販売を始めることにした。この場合、Bが、この住宅の売買の媒介を行う際、Aから広告について特別の依頼があったときは、その建物が建築確認を受けていない場合であっても広告できる。(53-33-4)


×




契約を結べる時期

契約締結時期の制限


広告の時期が制限されますので、同じ趣旨から、契約を結ぶ時期も制限されます。簡単に言えば、あまり早い時期に契約はするなということです。


★宅建業者は、宅地の造成又は、建物の建築に関する工事の完了前は、その工事に関して、必要とされる開発許可、建築確認、その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、その工事に係る、宅地または建物の「賃借以外の」契約をしてはなりません。


   ↓この時期の広告は禁止
設計 → 建築確認    →工事中      → 完成

   
ア.工事が完了前である。
イ.許可等が無い。


という2つの要件が両方そろうと、契約を結んではいけません。趣旨などは、広告の時と同じです。これも、過去問は色々と惑わしてきますが、とにかくこの2つに当てはまれば契約は出来ません。女性に惑わされるのはいいけど?問題に惑わされてはいけませんよ。試験が終わるまでは。


過去問

宅地建物取引業者は、建物の建築に関する工事の完了前においては当該工事に必要となる建築基準法第6条第1項の確認があった後でなければ、当該工事に係る建物について売買契約を締結してはならないが、買主が宅地建物取引業者である場合はこの限りではない。(61-40-2)


×




その他の許可関係

その他の許可関係


都市計画法の開発許可や、建築基準法の許可が必要だとお話しましたが、その他にも、公共団体から貰う必要のある許可関係は、工事によって色々とあります。しかし、30種類以上あり、とても覚えきれません。私には、絶対無理です。


また、それほど、過去問にも出てきていませんので、過去に問われた代表的なものだけお話しておきます。それで十分だと思います。本試験で出たら、出すほうが悪い。


まず、「公有水面埋立法に規定する、埋立の許可」は、許可の前に広告が出来ます。川や海を埋め立てるのには、許可が必要です。勝手に埋め立てられても困るからです。しかし、実際のところ、埋立前に広告をする業者はまず、いないとはと思いますが。


許可を取ってもいないのに、海を指差して、お客さん、この海が家に成りますよ!と広告をしても、本当か?となるでしょう。ですから、公有水面埋立法に規定する、埋立の許可に関しては、許可を取らなくても広告は出来ます。


また、「届出」と「認可」の2つは、許可(ゆるす)より、届ける、認めてもらうということで、緩い表現です。届出と認可の2つは約30種類の中にありませんので、この2つの表現が出てきたら、広告が出来ると覚えておいて下さい。


過去問

宅地建物取引業法(広告の開始時期の制限)の法令に基づく許可等の処分として同法施行令第2条の4に定められていないものは、次の記述のうちうちどれか。(61-28全)


1. 河川法第27条第1項に規定する土地の掘さく等の許可

2. 海岸法第8条第1項に規定する土石の採取等の許可

3. 公有水面埋立法第2条第1項に規定する埋立ての許可

4. 地すべり等防止法第18条第1項に規定する地下水の排除を阻害する行為の許可


ヒント ここは、概要を覚えれば十分です。3番




平成20年 宅建試験過去問 問32 宅地建物取引業法~広告に関する規制

【問32】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。


1 新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は、当該免許の取得に係る申請をしてから当該免許を受けるまでの間においても、免許申請中である旨を表示すれば、免許取得後の営業に備えて広告をすることができる。


当然のことですが、免許の申請中は、免許申請中である旨を表示しても、宅建業の業務をすることはできませんので、広告もできません。 ×


2 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。


宅建業者は、宅地の造成又は、建物の建築に関する工事の完了前は、その工事に関して、必要とされる開発許可、建築確認、その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、その工事に係る宅地または建物の売買、その他の業務に関する広告をしてはなりません。

許可等の申請→許可等の処分の後という引っかけ問題 よって ×


(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、建物を販売する場合に関して、Aは、建物を新築するため建築確認の申請中であったので、「建築確認申請済」と表示して、その建物の販売に関する広告を行い、販売の契約は建築確認を受けた後に締結した。宅地建物取引業法の規定に違反しない。(11-40-1) ×


3 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときに取引態様の別を明示していれば、注文を受けたときに改めて取引態様の別を明らかにする必要はない。


取引態様の明示義務のタイミング  
取引態様の明示が、義務付けられているのは、広告をする時と注文を受けた時の両方です。どちらか一方を省略することはできません。よって ×


(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが、建物の売買に関し広告をし、又は注文を受けた場合の取引態様の明示に関して、Aは、取引態様の別を明示した広告を見た者から建物の売買に関する注文を受けた場合、注文を受けた際に改めて取引態様の別を明示する必要はない。(10-34-2) ×


4 宅地建物取引業者は、販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられることがある。


次の場合は、6ヶ月以下の懲役又は100万円以下の罰金になります。
1. 営業保証金の供託届の前に、事業を開始した場合
2. ウソやおおげさな広告の禁止(誇大広告)に違反した場合
その広告により、取引の成立に至らなくても広告をすること自体が禁止です。
3. 手付を貸す(貸与)ことによる契約の誘い込みの禁止に違反した場合
4. 不当な遅延行為の禁止に違反した場合
不当に遅らせた場合は、民事上の債務不履行責任も負います。


よって ○


(参考過去問)
新聞折込広告で、実際に取引する意思のない物件を分譲すると広告した場合、宅地建物取引業法に違反して、6月以下の懲役に処せられることがある。
(5-42-1) ○




平成20年 宅建試験過去問 問42 宅地建物取引業法~ 業者に対する規制

【問42】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。


1 宅地建物取引業者は、販売予定の戸建住宅の展示会を実施する際、会場で売買契約の締結や売買契約の申込みの受付を行わない場合であっても、当該会場内の公衆の見やすい場所に国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。


宅建業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める一定の事項を記載した標識を掲げなければなりません。


その場所で、宅建業を行っているのかどうかがわかるように、看板(標識)を掲示しておけということです。簡単に言えば、モグリ営業の防止です。


標識は契約行為が行われる可能性がなくても、掲げなければいけません。お客さんが、たくさんくる場所ですから、そこでどんな仕事をしているのかを、お客さんに分かるようにするためだからです。


よって ○


(参考過去問)
宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行わない場合には、その案内所に国土交通省令で定める標識を掲示しなくてもよい。(18-42-4) ×


2 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供しなければならない。


宅建業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに業務に関する帳簿を備え、取引のあった都度一定の事項を記載しなければなりません。また、その業務に関する帳簿は、各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後は「5年間保存」しなければなりません。


帳簿には、取引の相手方等の個人情報も記載されています。宅建業者やその従事者には守秘義務もあるので、帳簿を閲覧させることはできませんし、請求があっても閲覧させる必要もありません。よって ×


3 宅地建物取引業者は、主たる事務所には、設置しているすべての事務所の従業者名簿を、従たる事務所には、その事務所の従業者名簿を備えなければならない。


宅建業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに、従業者名簿を備えて、一定の事項を記載しなければならず、取引関係者からの請求があったときは、宅建業者は従業者名簿をその者の閲覧に供しなければなりません。


また、その従業者名簿は最終の記載をした日から10年間保存する必要があります。


事務所ごとのため、×(日本語としては、○かな?という感じですが、問題の趣旨として誤りです)


4 宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者である場合には携帯をさせなくてもよい。


宅建業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者にその従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者を業務に従事させてはならず、従業者は、取引関係者の請求があったときは、その証明書を提示しなければなりません。


その従業者が、非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者であっても、
同じです。よって ×


参考過去問
宅地建物取引業者は、その業務に従事する者であっても、アルバイトとして一時的に事務の補助をする者については、従業者名簿に記載する必要はない。
(12-42-3) ×






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