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建築基準法のサイトマップ
建築基準法とは
集団規制
建築基準法の道路
接道義務
道路に建築はするな
建築物の単体規制・建築物の敷地
建築物の単体規制・建築物の防火性能
建築物の単体規制・建築物の構造上の安全性
建築協定
建築協定締結の要件
一人協定(いちにんきょうてい)
平成20年 宅建試験過去問 問20 建築基準法~容積率と建ぺい率

建築基準法とは

建築基準法とは

建築基準法とは建築物に関する「最低の基準」を定めた法律です。


★建築基準法は、建築物の安全・衛生を図ることと、快適な街づくりを目指すことの2つを目的としています。


建築物の安全・衛生を図ることを、「単体規制」といいます。建築物の安全・衛生は1つ1つの建物の問題ですから、その建築物がクリアーすべき規制を「単体規制」というのです。建築物の安全・衛生は、日本中の全ての建物について要求されますので、単体規制は全国の全ての建物に適用されるのが原則です。建物が密集している地域であろうとなかろうと、適用になります。


一方、快適な街づくりを目指すことを目的とすることを、「集団規制」といいます。快適な街づくりは1つ1つの建物を規制しても始まりません。一定の地域や地区に存在する、建物全体で規制をクリアーするする必要がありますので「集団」規制と呼ばれています。


快適な街づくりである集団規制は、都市計画法の都市計画区域及び準都市計画区域に存在する建物にだけ、適用されるのが原則です。建物が密集している地域に適用して、地域全体として環境を改善していこうというものです。


建築基準法は、単体規制と集団規制の前に、建築基準法全体の話として総則というのを置いています。




集団規制

建築基準法は、単体規制と集団規制と総則があるとお話しましたが、特に重要な集団規制について概要をお話していきます。


集団規制とは、快適な街づくりを目指すことを目的とする、建築基準法の決まりのことです。これには、以下のようなものがあります。


1. 道路に関する規制
2. 用途制限
3. 容積率
4. 建ぺい率
5. 斜線制限
6. 日影規制
7. 建築物の敷地面積の最低限度
8. 低層住居専用地域独自の制限
9. 防火地域及び準防火地域に関する規制
10. 危害防止の措置


快適な街づくりは、日本中の建物について要求しても仕方がありません。人が多く住む場所(つまり街)に対して、要求する必要があります。そのため、集団規制は、都市計画法の「都市計画区域及び準都市計画区域」に存在する建物にだけ適用されるのが原則です。


ただし、都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内で、かつ、地方公共団体が条例で定める場合には、都市計画区域及び準都市計画区域「外」でも集団規制が適用されます。




建築基準法の道路

道 路


道路関係の規制は、建築物の敷地と道路に規制を加えることで、快適な街づくりを目指す規定です。例えば、道路上に建物を建築したり、道路にはみ出して建築されては、非常に迷惑になりますし、防災上も問題があります。


当たり前のことのようですが、法律で禁止をしていないと、やはり違反を行うが出てくるのが人間です。まずは、道路と建築物の関係から行きましょう。


ア.建築基準法上の道路とは

建築基準法上の道路とは、以下のどれかになります。


1. 幅員(道の幅)4m以上で、かつ、他の法律で道路とされたもの。(現行公道

道路法や都市計画法などにより、現行公道として道路とされているもののことです。


2. 幅員4m以上で、かつ、都市計画区域又は準都市計画区域の指定があった際にすでに、現存する(すでにある道路)もの。(既存公私道

公道・私道を問わず、建築基準法の施行以前、または都市計画区域に指定されたときに、既に存在していた道路です。


3. 幅員4m以上で、新たに築造するものは(都市計画法による新設の事業計画のあるもの)、特定行政庁から位置の指定を受ければ道路です。言い方を変えると、新たに築造して、特定行  政庁から、指定を受ける道路の幅員は、4m以上でなければなりません。。(位置指定道路)


道路法、都市計画法によらないで造られる私道で、特定行政庁から、その位置を指定されたものです。


4. 幅員4m未満で、現在存在するものは、都市計画法適用のとき(都市(準都市)計画区域内に指定されたとき)、現に建物が立ち並んでおり、かつ、特定行政庁が指定したもの。(都市計  画道路


都市計画(準都市計画)区域に指定されたときに、既に建物が立ち並んでいるわけですから、4m未満でも仕方がないなぁということで、指定したものです。


過去問

新たに築造して特定行政庁からその位置の指定を受ける道路の幅員は、原則として4メートル以上でなければならない。(52-19-1)





接道義務

イ.接道義務


建築物の敷地は、建築基準法上の道路に、「2m以上」接していなければなりません。これを「接道義務」といいます。建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、建築物を建築することは出来ないのが原則です。


ただし、敷地の周囲に広い空地を有する建築物などで、特定行政庁が交通上・安全上・防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の「同意を得て許可」した場合には、建築基準法上の道路に2m以上接しなくても、建築物を建築出来ます。


接道義務は、建築物が密集している場合を想定して、火災時などの消火活動や、救出・避難路などを確保するための安全規定です。そのため、安全上支障がなければ、この規定は適用されないのです。


また、先日からお話しているように、この規制は、原則的には、都市(準都市)計画区域のみに適用です。しかし、知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内で、かつ、地方公共団体が、条例で定める場合には、都市計画区域及び準都市計画区域「外」でも接道義務が要求されます。


過去問

建築物の敷地は、必ず幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない。(12-24-2)


ヒント 法律は人が作るもの。完璧はないゆえに、例外規定もあります。


×




道路に建築はするな

道路内の建築制限


建築物は、道路に突き出して建築は出来ません。じゃまになるからです。これを、「道路内の建築制限」と言います。


ただし、以下の建築物は道路に突き出しても建築が出来ます。


1. 地下に設ける建築物

地下街にあるショッピングセンターなどは、地上の道路は関係ないからです。


2. 公衆便所、巡査派出所、その他これらに類する公益上必要な建築物で、特定行政庁が通行上支障がないと認めて、「建築審査会の同意を得て許可」したもの


過去問

建築物は、地下に設けるものであっても、道路に突き出して建築してはならない。(6-22-2)


地盤面下に設ける建築物については、道路内に建築することができる。(12-24-4)


ヒント 過去問の表現が、どう変わっているのかわかるでしょ↑。 まぁ、「大好き」と「愛してる」見たいなもんです。何?その2つは意味が違う?すまん。女性の心は分からん・・。


×、○




建築物の単体規制・建築物の敷地

建築基準法の単体規制をざっと見ておきましょうか。単体規制とは、1つ1つの建築物の安全・衛生を図ることを目的とする建築基準法の規定のことです。


なお、建築物の安全・衛生は、日本中の建物について要求されますので、単体規制は全国的に適用されます。


1. 建築物の敷地

ア.建築物の敷地は、これに接する道路の境より高くなければならず、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければなりません。


ただし、敷地内の排水をするのに支障がない場合又は建築物の用途により防湿の必要がない場合は、不要です。排水上の問題です。洪水防止など。


過去問

建築物の敷地は、原則として、これに接する道路の境より高くなければならない。(2-1-1)





建築物の単体規制・建築物の防火性能

建築物の単体規制・建築物の防火性能


高さ13m超又は軒高9m超」のいずれかに当たる建築物は、「主要構造部」を、「耐火構造等の一定の基準に適合するもの」にする必要があります。


具体的には、柱・壁・梁を木造としてはいけません。


ただし、構造方法や主要構造部の防火の措置等が、安全上政令で定める基準に適合している場合は、適用除外です、木造でも問題ありません。


この規制は、主に火災の延焼や倒壊による周囲への影響を意識したものです。そのため、主要構造部のうち、床、屋根、及び階段は木造でもかまいません。


また、単体規制は全国で適用です。都市計画区域外においても適用になります。


過去問

高さ13m又は軒の高さ9mを超える建築物は、常に主要構造部である壁を耐火構造でないものとしてはならない。(7-21-1)


×




建築物の単体規制・建築物の構造上の安全性

建築物の単体規制・建築物の構造上の安全性


木造建築物で延べ面積500m2超、3階以上、高さ13m超、軒高9m超のどれかに当たるもの、又は、非木造建築物で述べ面積200m2超、2階以上のどれかに当たるものの、設計図書の作成にあたっては、構造計算によって、その構造が安全であることを確かめなければなりません。


要は大規模建築に該当する場合です。


過去問

鉄筋造の建築物でも、延べ面積が 300m2のものであれば、その設計図書の作成にあたって、構造計算により構造の安全性を確かめる必要はない。(9-25-2)


2階建てで延べ面積が100m2の鉄骨造の建築物を建築する場合、構造計算は必要としない。(17-21-1)


★9年と17年の問題趣旨が同じなのに気がつきますよね。


10年前からのカムバック問題です。よく5年間分くらいの過去問集もありますが、大体10年分の問題を繰り返せばかなり力が付いてきます。


×、×




建築協定

建築基準法は建物に対する最低限の法律です。
ということは、最低限、これだけは守って下さいという内容ですが、例えば、建築基準法には違反しないからといって、住宅街に凄く派手な看板をつけられても困りますよね。


また、高級住宅街として、3階建てまでしか建築出来ないような地域にしたい場合もあるでしょう。
しかし、こうした地域の決まりは、公共団体が決めるよりも、地元住民の合意で決めて行くのが一番よいのです。


つまり、建築協定とは、「一定区域の土地の所有者や借地権者が、住宅地や商店街としての環境を改善するために行う、地域の[約束事」のことです。公共団体が主体になるよりも、地元住民に、自主的に、住宅地や商店街としての環境の改善を決めさせた方が良い場合もありますので、この制度が出来ました。


建築協定で定めることができるのは、建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠(いしょう)、建築設備などについてです。


過去問

建築協定は、建築物の敷地、位置及び構造に関して定めることができるが、用途に関しては定めることができない。(5-24-3)


×




建築協定締結の要件

建築協定を締結するには、次のアからウを全て満たす必要があります。


ア.「市町村が条例」で、その区域について建築協定を締結出来る区域であることをあらかじめ定めること。

イ.その区域内の、土地の「所有権者並びに借地権者の全員の合意」が必要です。


ただし、借地権(地上権と賃借権)が設定されている土地の分については、借地権者の合意が土地の所有権者の合意と同様の扱いになりますので、借地権者の合意のみで足ります。


ウ.建築協定書を作成し、代表者がこれを特定行政庁に提出し、その認可を受けること。


過去問

建築協定は、土地の所有者及び借地権者の全員の合意があれば、どのような地域であっても定めることができる。(57-22-4)


×




一人協定(いちにんきょうてい)

建築協定は、同じ目的を持つ多人数の間で行われるのが原則ですが、土地の所有者が一人しかいない場合で、他に所有者や借地権者がいない土地の区域では、一人でも建築協定を締結出来ます。


例えば、その近隣の多数の土地を一人で所有している地主さんなどです。このような協定を「一人協定(いちにんきょうてい)」といいます。


なお、一人協定は、建築協定の認可を受けた時から3年以内に、その区域に、2人以上の土地の所有権者又は借地権者が生じた時から、建築協定としての効力を生じます。


一人で3階建て以上の建物を建てるな、とか協定を作っても仕方がありませんので、その地域に他の所有者や借地権が増えたときから効力を生じます。


設定できるということと、効力が発生するというのは別問題なので、気をつけて下さい。


過去問

一人の所有者だけが存し、他に所有者も借地権者も存しない土地の区域においては、当該所有者は建築協定を定めることができない。(57-22-1)


×




平成20年 宅建試験過去問 問20 建築基準法~容積率と建ぺい率

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合 (以下この問において「建ぺい率」 という。) 及び建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合 (以下この問において 「容積率」 という。) に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、誤っているものはどれか。


1 建ぺい率の限度が80%とされている防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率による制限は適用されない。


次の場合、建ぺい率の適用がありません。
敷地いっぱいまで建ててもかまわないということです。


(1)建ぺい率の限度が10分の8とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物は、10分の2が加算されます。
例えば、商業地域です。
10/10になりますから、事実上建ぺい率の適用はありません。


(2)巡査派出所・公衆便所・公共用歩廊その他これらに類する建築物。


(3)公園・広場・道路・川その他これらに類するものの内にある建築物で、特定行政庁が安全上・防火上及び衛生上支障がないものと認めて、建築審査会の同意を得て許可したもの。


ここは、建ぺい率が対象の規定です。
容積率には関係ありませんので、注意して下さいね。
(1)に当たるので ○


(参考過去問)
商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建築面積の敷地面積に対する割合の制限を受けない。(13-21-4) ○


2 建築物の敷地が、幅員15m以上の道路(以下「特定道路」という。)に接続する幅員6m以上12m未満の前面道路のうち、当該特定道路からの延長が70m以内の部分において接する場合における当該敷地の容積率の限度の算定に当たっては、当該敷地の前面道路の幅員は、当該延長及び前面道路の幅員を基に一定の計算により算定した数値だけ広いものとみなす。


(1)建築物の敷地(特定道路側の境界線)が、特定道路(幅員15m以上の道路)から70m以内にある。
(2)敷地の前面道路が幅員6m以上12m未満の場合


以上、2つの要件を満たした場合の容積率の限度の算定では、前面道路の幅員を、一定の計算のもとに算定する数値だけ広いものとして、前面道路による容積率計算をすることができます。 


つまり、近くに大きい道路があれば、一定の要件を見たせば、前面道路の実際の幅員よりも一定数値だけ広くして前面道路による容積率を計算するわけです。


その分だけ容積率は緩和されることになります。 ○


3 容積率を算定する上では、共同住宅の共用の廊下及び階段部分は、当該共同住宅の延べ面積の3分の1を限度として、当該共同住宅の延べ面積に算入しない。


容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合です。
建築物の延べ面積/敷地面積になります。
延べ面積とは、建築物の各階の床面積の合計です。


例えば、容積率が10分の40と指定された場合は、敷地面積が200m2であれば、そこで建築できる建築物の延べ面積は、最高で800m2までになります。
仮に、各階の床面積が100m2とすると、8階建てまで建てられます。


ただし、住宅の用途に供する部分の、地上部分の各階の合計面積の3分の1相当までの地下室部分は、床面積に算入しなくてよいことになっています。


又、住宅以外の用途が含まれる建築物(例えば、店舗付住宅)でも、住宅部分の地下室であれば適用されます。 


共同住宅(マンション)の、共用の廊下又は階段部分も床面積に算入しません。
地下室1/3との混合を狙った問題です。よって ×


(参考過去問)
一定の建築物の地階で住宅の用途に供する部分の床面積については、当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の1/4を限度として、容積率に係る建築物の延べ面積に算入しない。(8-24-2) ×


4 隣地境界線から後退して壁面線の指定がある場合において、当該壁面線を越えない建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建ぺい率は、当該許可の範囲内において建ぺい率による制限が緩和される。


隣地境界線から後退して、壁面線(壁位置)の指定がある場合、
又は地区計画等の区域内で、市町村が条例で定める壁面の位置の制限がある場合。


その壁面線又は壁面の位置の制限として定められた限度の線を超えない建築物で、特定行政庁が、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、
建築審査会の同意を得て許可したものの
建ぺい率は、
その許可の範囲内で緩和されます。


よって ○です。






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