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平成20年 宅建試験過去問 問43 宅地建物取引業法~ 報酬

【問43】 宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B (共に消費税課税事業者) が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとする。


1 居住用不動産の媒介
Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.05か月分である。


居住用建物の賃貸借の媒介の場合のみは、貸主・借主双方の依頼者1人から受領できる限度額は、基準額(借賃の1ヵ月分)の2分の1までになります。


しかし、居住用建物でも、媒介の依頼を受けるに当たって当事者(貸主か借主)の承諾を得れば、片方から、最大1ヶ月分まで受領できます。


承諾は、依頼者から報酬請求時までに得ている場合ではなく、媒介の依頼を受ける最初に得る必要があります。 ×


(参考過去問)
アパートの賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1ヶ月分の1/2に相当する金額以内である。(60-44-3)○


2 報酬の割合
Aが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.05か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。


依頼者1人から受け取れる金額は、借賃の1ヵ月分までです。
非居住用建物、宅地の貸借の媒介では、借賃の一月分の1.05倍以内であれば、依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもかまいません。


3 賃貸借において、権利金の授受がある場合
Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円(消費税額及び地方消費税額を含む。)、権利金315万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。)の契約を成立させた場合、Aは依頼者の双方から合計で30万円の報酬を受けることができる。


居住用建物を除く賃貸借の媒介・代理に際して、「権利金の授受」があるときは、1ヵ月分の借賃を基準額とする報酬額の計算によらないで、その権利金の額を取引価額とみなして、売買の基準額の計算方法で、報酬の限度額を計算することができます。


権利金とは、名目のいかんを問わず、権利設定の対価(見返り)として支払われる金銭であって、借主に返還されないものを言います。
いわば、賃借権という権利を買い取った形のため、売買契約と同じ計算方法を認めました。


1、権利金の金額
315万円には消費税相当額が含まれているので、
315万円×100/105=300万円


2、依頼者の一方から受ける報酬の限度額を求める
売買代金200万円超~400万円以下の場合

売買代金×4%+2万円
300万円×100/105+2万円=14万円


消費税 14万円×5/100=7,000円 
合計 147,000円×2=片方から294,000円までになります。
よって ×
 

(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが、単独で又は宅地建物取引業者Bと共同して店舗用建物の賃貸借契約の代理又は媒介業務を行う際の報酬に関して、Aが、単独で貸主と借主双方から媒介を依頼され 1カ月当たり借賃50万円、権利金1.000万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの)の契約を成立させた場合、双方から受けることのできる報酬額の合計は50万円以内である。(15-44-2) ×


4 複数業者の介在
Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から264万6,000円、Bは買主から132万3,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。


ちなみに、業者が何人取引に関与しても報酬の総額は変わりません。それは、そうですよね。業者が2人関与したら報酬が倍になるのでは、依頼者はたまったものではありません。


したがって、業者が複数関与している事例では、報酬の総額が、基準額の2倍以内の範囲に収まるようにして、後は代理か媒介なのかにより、上限額を考えていきます。


1、依頼者の一方から受ける報酬の限度額を求める
4,000万円×3%+6万円=126万円


2、消費税等相当額を求める
126万円×5/100=6万3千円


合計 126万円+6万3千円=132万3千円


売主、買主からABが受領する報酬の合計額はこの2倍以内になります。264万6,000円以内でなけれなりません。 よって ×

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