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平成20年 宅建試験過去問 問40 宅地建物取引業法~ 8種規制

【問40】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」 という。) 及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。


1 手付金を受領できる額の制限等
Bが契約の履行に着手するまでにAが売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額をBに償還しなければならないとの特約を定めることができる。


宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合、宅建業者は代金額の20%を超える手付を受領してはなりません。


また、受領した手付は、常に解約手付としての性質を有し、この解約手付の性質に反する特約で、買主に不利なものは無効です。


問題の肢は、買主ではなく売主の業者が不利になる特約のため有効です。○


(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関して、相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金のうち250万円を放棄して、またAは1,000万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。
(15-41-1) ○


2 損害賠償の予定額等の制限
Aの違約によりBが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。


宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合に、宅建業者は、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金額の20%を超えることとなる定めをしてはならず、これに反する特約は代金額の20%を超える部分について無効になります。よって ×


(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、文は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。(18-39-2) ○


3 事務所等以外の場所で行った、買受の申込みの撤回等(クーリングオフ)
Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Aが契約の履行に着手していれば、AはBに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。


クーリングオフは、衝動買いをした買主でも「無条件」にキャンセルを認める制度なので、お客さんがクーリングオフをしても、宅建業者は次のようなことはできません。


ア.買主に、損害賠償や違約金を請求すること。
イ.すでに受領した手付金などの、全部または一部を返還しないこと。


また、買主に不利な特約は無効です。
例えば、買主がクーリングオフしたとき、宅建業者がすでに受領した物やお金を返さないというような特約は無効になります。


(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき売買契約の解除をする場合に関して、買主Dは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、Aの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その3日後、Dから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Aは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。(15-39-3) ×


4 瑕疵担保責任の特約の制限
Aは、瑕疵(かし)担保責任を負うべき期間として、引渡しの日から2年で、かつ、Bが瑕疵(かし)を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。


宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合には、宅建業者は、その目的物の瑕疵担保責任に関して、民法の規定よりも買主に不利となる特約をしてはなりません。
これに反する特約は無効です。


民法の規定
売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合、善意の買主は契約の解除と損害賠償を請求できます(ただし、新築のみは住宅品確法により修補も請求できます)。
悪意の買主は何も請求できません。


善意の買主が、契約の解除と損害賠償を請求できるのは、その買主が「瑕疵を知った時(発見した時)から1年以内」です。ただし、新築住宅の主要部分の隠れた瑕疵においては買主に引渡されてから10年になります。


引渡しの日から2年で、かつ買主のBが瑕疵を発見した時から30日以内とする特約」は、民法の規定よりも不利な特約ですから無効になります。


ただし、民法の定めより、買主に不利な特約をしても、その特約が有効になる例外が、1つだけありますので覚えておいて下さい。
それは、売主は目的物を引渡した時から2年以上、瑕疵担保責任を負うという特約です。


引き渡し時から2年以上責任を負えば、季節も2度めぐってくるので、最低限瑕疵があれば、発見できると予想したわけです。


要するに、買主のBが瑕疵を発見した時から30日以内」という部分が民法の規定よりも不利な特約です。よって ×


(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBに宅地(造成工事完了済み)を分譲する場合に関して、AとBは、「瑕疵(かし)担保責任を負うべき期間は、当該物件の売買契約を締結してから2年間とする」旨の特約を定めた。宅地建物取引業法の規定に違反しない。(17-42-3) ×

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