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平成20年 宅建試験過去問 問29 不動産鑑定評価

【問29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。


1 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。


不動産の鑑定評価に当たっては、できる限り、原価法、取引事例比較法及び収益還元法の三手法を併用すべきです。


そうすれば、限りなく鑑定評価の目的である正常な価格の算出に近づくからです。
よって ×


(参考過去問)
不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが、鑑定評価に当たっては、案件に即してこれらの三手法のいずれか1つを適用することが原則である。(13-29-1)×


2 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。


原価法は、造成地などまだ建物が建っていない土地の価格だけを求める場合にも適用できます。


土地の再調達原価は、建築の請負によって請負者が発注者に対して、直ちに使用可能な状態で引き渡す場面を想定して、その土地の標準的な取得原価に、標準的な造成費と「発注者が直接負担すべき、通常の付帯費用を加算」して求めます。


要するに、「特殊な要因のない普通に掛かる造成費用」ということです。


例えば、その後に公共施設の整備等によって、環境が良くなったときは、良くなった分(場所の熟成度として、地域要因の変化の程度に応じた増加額)を加算して、再調達原価を求めることができます。よって ○


(参考過去問)
土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比較し公共施設の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合は、熟成度として地域要因の変化の程度に応じた増加額を加算できる。(10-29-2) ○


3 特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。


特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした、不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。


市場性を有しないので ×


4 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。


収益還元法とは、建物の価格を求める場合、建物とその敷地の両方の価格を求める場合、造成地など、まだ建物が建っていない土地の価格だけを求める場合、既成市街地の土地の価格だけを求める場合などの全てについて適用できます。


特に賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する、不動産価格を求める場合に有効ですが、市場性を有しない場合は、適用できません。


例えば、重要文化財の指定を受けた建築物、学校・公園などの公共施設は、一般に市場性を有しませんので(収益=賃料の把握が困難)収益還元法を適用すべきではありません。法隆寺を賃貸に出しますなんて、無理でしょ。


ちなみに、自分で用いる不動産(例、自宅用の住宅地)でも、賃貸として、貸しに出したと仮定して、収益(賃料)を想定することは可能なので、収益還元法を適用できます。よって ×


(参考過去問)
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため、自用の住宅地には適用することはできない。(16-29-4) ×

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