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平成20年 宅建試験過去問 問14 定期借家権

借地借家法第38条の定期建物賃貸借 (以下この問において 「定期建物賃貸借」 という。) に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。


例えば、転勤の間だけ家を貸したいという場合があります。
昔、コマーシャルでありましたよね。30歳くらい以上の方は覚えてるでしょうか。あの時にオーナー役で出てたのが、踊る大捜査線の副所長です。


1 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。


定期建物賃貸借を締結する場合、賃貸人・賃借人の事情は何もありません。
しかし、「契約は口頭で成立する」という民法の原則がありますが、土地を返す、返さないというのは、大変大きな問題です。


そのため、設定に際しては公正証書「など」の書面によることが必要です。
書面の種類は問いませんが、トラブル防止のため、書面で残せということです。
よって、×


(参考過去問)
平成15年10月に新規に締結しようとしている、契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約に関して、定期借家契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。(15-14-2) ×


2 公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。

定期建物賃貸借は、期間満了になると必ず借家人は出ていかなければなりません。
そのため、ある程度借家人に配慮する必要がありますので、次の規定を設けました。


家主は事前にこの賃貸借は契約の更新がなく、契約期間の満了に伴い賃貸借が終了する旨を、書面で借家人に説明することが必要です。


説明しなかった時は、更新ができない旨の定めは無効になります。
つまり、普通の借家契約になります。
書面で説明して、借家人によく理解してもらえということです。
内容は書面で理解しておきましょう。トラブル防止のためですね。よって ×


(参考過去問)
平成15年10月に新規に締結しようとしている、契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約に関して、定期借家契約を締結しようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。(15-14-3) ○


3 期間が1年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。


定期建物賃貸借(期間が1年以上の場合に限ります。1年未満の場合規定はありません)の賃貸人は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して、期間満了により賃貸借が終了する旨の通知(口頭でも可)をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することはできません。よって ○です。


(参考過去問)
定期借家契約を適法に締結した場合、賃貸人は、期間満了日1カ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば、その終了を賃借人に対抗できる。
(15-14-4) ×


4 居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。


定期建物賃貸借の解約を申し入れることができるのは、居住用建物で床面積200平方メートル未満のものに限られます。


転勤,療養,親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったとき、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができます。


この場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1か月を経過することによって終了します。よって ×


難しい問題に思えますが、実は平成15年14問目の焼き直し問題です。
過去問をしっかりやっていれば、正答できるはずです。

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