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平成20年 宅建試験過去問 問13 賃借権及び一時使用と借地権

Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。


○建物所有を目的としない土地の賃貸借


○建物所有目的の土地の賃貸借(借地権)
以上の違いを問う問題です。


1 AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、AC間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。


建物所有を目的としない土地の賃貸借は、借地借家法が適用されないため、民法の規定により、20年までになります。
20年を超えて存続期間を定めても20年に短縮されます。


又、建物所有目的の土地の賃借権は、借地借家法が適用され、一時使用目的の土地の賃貸借や事業用借地権を除き、当事者間の合意により存続期間を60年にすることができます(30年以上なら自由)。50年が上限ではありません。 よって ×


(参考過去問)
借地権の存続期間は、契約で25年と定めようと、35年と定めようと、いずれの場合も30年となる。(5-11-1) ×


2 土地賃貸借契約の期間満了後に、Bが甲土地の使用を継続していてもAB間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にCが甲土地の使用を継続した場合には、AC間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。


賃貸借の期間が満了した後、賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合、
賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、
従前の賃貸借契約と同一の条件で更に賃貸借契約をしたものと推定されます。よって前段は ×


ちなみに、借地上に建物が残っており、期間満了後も借地権者が引き続き土地の使用を継続し、
土地の所有者が、遅滞なく正当事由をもって異議を述べない場合、
従前の賃貸借契約と同一の条件で更新したものとみなされます。よって後半は ○


(参考過去問)
Aは、Bの所有する土地を賃借し、その上に木造の建物を所有している。借地権の存続期間満了の際、Aが契約の更新を請求した場合において、建物が存在し、Bが異議を述べなかったときは、前の契約と同一の条件をもって、更に借地権を設定したものとみなされる。(1-12-2)○


3 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。


存続期間を定めなかったときは、貸主・借主のどちらも、いつでも解約の申入れをすることができ、
申入れから1年が経過すると賃貸借契約は終了します。


つまり、賃貸借契約開始から1年が経過していなくても、1年が経過していても、解約の申し入れはできます。


後半、借地権は、期間が満了して更新されなかった場合、賃貸借契約が終了するので、
解約の申入れにより賃貸借契約が終了するわけではありません。よって ×


4 AB間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに売却してしまえばBはDに対して賃借権を対抗できないのに対し、AC間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Cが甲土地上にC所有の登記を行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに売却してもCはDに対して賃借権を対抗できる。


○建物所有を目的としない土地の賃貸借
賃借権の登記をしていなかったときは、新所有者に賃借権を対抗できません。
対抗要件は登記です。


○建物所有目的の土地の賃貸借(借地権)
賃借権の登記をしていなくても、借地上の建物に登記があれば、新所有者に賃借権を対抗できます。


借地権も、民法と同じく借地権の登記があれば、第三者(新所有者)に対抗(主張)できます。
しかし、借地権の登記は借地人だけではできません。
借地権設定者の協力が必要です。


借地権が地上権であれば、借地権設定者は登記に応じる義務があるため、問題ありませんが、
債権である賃借権の場合は、借地権設定者は登記に協力をする義務がありません。


そこで、借地借家法は、借地に借地権の登記がなくても、借地上の土地に、
借地権者が登記されている建物を所有するときは、
これをもって第三者に対抗できるという規定をおきました。


借地上に家を建てるときに、「これは私のものです」と登記をすれば、
その後に土地を買った第三者(新オーナー)に対抗できるのです。
建物は自分の所有物のため、自分だけで登記できます。


よって4番が○で正解肢です。複雑な問題ですが、正解肢はやさしいものでした。


(参考過去問)
借地権者が土地の上に登記した建物を所有しているときは、地上権又は土地の賃借権の登記がなされていない場合でも、土地所有者から当該土地の所有権を取得した第三者に対して当該借地権を対抗することができる。(60-12-3) ○

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