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平成20年 宅建試験過去問 問10 賃貸借と敷金

Aは、自己所有の甲建物 (居住用) をBに賃貸し、引渡しも終わり、敷金50万円を受領した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。


1 賃貸借が終了した場合、AがBに対し、社会通念上通常の使用をした場合に生じる通常損耗について原状回復義務を負わせることは、補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているなど、その旨の特約が明確に合意されたときでもすることができない。


原則として、社会通念上通常の使用をした場合に生じる通常損耗について原状回復義務を負うことはありませんが、
判例によると契約書に具体的に明記されている時は、
通常損耗についても負担する義務を負います。


これは、事前に合意があるためです。よって ×


2 Aが甲建物をCに譲渡し、所有権移転登記を経た場合、Bの承諾がなくとも、敷金が存在する限度において、敷金返還債務はAからCに承継される。


賃借人が旧賃貸人に差し入れていた敷金や保証金などは、
後日、賃貸借が終了した時に新賃貸人が、未払賃料などを控除した残額について、返還する義務を負います。
返還義務は旧ではなく、新賃貸人が負うのです。


なお、新賃貸人のこの敷金返還義務は、新賃貸人が旧賃貸人から敷金を受け取るなどをして事務の引継ぎを受けなくても負う義務です。


賃貸人が交代するには、賃借人の承諾はいりませんので、賃貸人が勝手に交代してしまった場合、賃借人は、旧賃貸人から敷金を取り戻そうと思っても、賃貸人がどこにいるかさえわからなくなる可能性があるからです。
そのために、敷金の返還は新賃貸人の義務にしました。


賃貸借契約期間中に所有権が移転した場合(Cが賃貸人の地位を承継)、旧賃貸人に差し入れられていた敷金は当然に、新賃貸人に承継されます。賃借人の承諾はいりません。 ○


(参考過去問)
賃貸人Aと賃借人Bとの間の居住用建物の賃貸借契約に関して、この建物が、その敷地の売却に伴い2年後に取り壊されることが明らかな場合に、BがAに敷金を交付していた場合に、Aがこの建物をDに売却し、賃貸人としての地位をDに承継したときでも、Dの承諾がない限りAの敷金返還債務は承継されず、Bは、Aに対してのみ敷金の返還請求をすることができる。(11-14-4) ×


3 BがAの承諾を得て賃借権をDに移転する場合、賃借権の移転合意だけでは、敷金返還請求権 (敷金が存在する限度に限る。) はBからDに承継されない。


合法な転貸の場合です。この場合原則として、敷金返還請求権はそのまま旧賃借人にあります。 ○


(まとめ、敷金の譲渡などがない場合)
1番の賃貸人の交替→敷金返還請求は新賃貸人が負う。
3番の賃借人の交替→敷金返還請求は旧賃借人にある。


(参考過去問)
Aは、A所有の建物を、Bから敷金を受領して、Bに賃貸したが、Bは賃料の支払いを遅滞している。Bが未払賃料を支払って、Aの承諾を得て賃借権をEに譲渡した場合、Bが、Eに敷金返還請求権を譲渡する等しなくても、敷金に関する権利義務関係は、Eに承継される。(6-10-4) ×


4 甲建物の抵当権者がAのBに対する賃料債権につき物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、その賃料が支払われないまま賃貸借契約が終了し、甲建物がBからAに明け渡されたときは、その未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で消滅する。


賃貸借が終了し建物が明け渡された場合、賃料債権は敷金が存在する限度において(敷金の額の限度において)、敷金の充当により消滅します。


これは、敷金の性格が賃料債権等の未払いに対して優先して充当されるものだからです。


賃貸借の契約書などには、敷金の弁済は賃料債権に優先して充当するという特約が入っている場合が多くあります。 よって ○


賃貸人とか新賃借人とかいろいろな人が入り混じるので、図を書いて整理しましょう。A→B など。

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