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平成20年 宅建試験過去問 問4 建物賃貸借と担保権の対抗力

Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。


1 AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。


物上代位性とは、担保物権は担保に差し入れられた物の売却・賃貸・滅失などがあっても消滅せず、担保物権を設定した者が受け取るはずの代金(売却の場合)、賃料(賃貸の場合)、保険金・損害賠償金(滅失の場合)の上にも、効力が及ぶという性質です。


ただ、抵当権者に賃貸借契約の解除権などはありません。よって ×


2 抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。


問題の趣旨がいまいちわからん・・。
短期賃貸借制度は法改正で平成16年に既に廃止されています。
よって × 法改正を、ちゃんとしっとるけ?という問題か?


3 AがEからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。


日本語的な問題。方法はない!と言い切る時点で、ン?と引っかかりましょう。


1番抵当権者Bに弁済するかもしれないし、順位の変更等の方法もあります。よって ×


4 Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。


借家権の対抗要件は、賃借権の登記か建物の引渡しです。
問題文にCは住んでいると書いてあるので、引渡しはされています。
よって、Cの勝ち。 ○


(参考過去問)Aは、その所有する建物をBに賃貸した。Aがその建物を第三者Cに譲渡し、所有権の移転登記がされた場合でも、その登記前にBがAから建物の引渡しを受けていれば、Bは、Cに対して賃借権を対抗することができる。(1-13-1) ○


色々と問題の趣旨を組み合わせつつ、答えはわかりやすい問題。
けっこう好きです。できなければ駄目。

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