不動産業開業宅建業免許申請まで、元不動産業の専門家が相談

不動産業開業・宅建免許申請

東京都及び首都圏の不動産業(宅建業)免許申請。元不動産業出身の専門家が会社設立から融資・助成金相談、不動産業免許申請・開業までご相談致します。

ホーム |  事務所案内 |  サイトマップ |  料金一覧 |  プライバシーポリシー |  ご意見など |  特定商取引法に基づく表記

平成20年 宅建試験過去問 問3 代理関係

AがBの代理人としてB所有の甲土地について売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。


1 Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、A自らが買主となって売買契約を締結したときは、Aは甲土地の所有権を当然に取得する。


(ポイント)自己契約 代理人と相手方が同じです。
この場合は、Aの代理人なのに、B、つまり自分の利益のために動きますよね。


そのため、無効にしています。勿論、本人Aがあらかじめ許諾をしていれば、何も問題はないので有効ですよ。 ×


(参考過去問)Aが、Bに代理権を授与してA所有の土地を売却する場合に、Bは、Aのあらかじめの許諾がなければ、この土地の買主になることができない。(12-1-3) ○


2 Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、AがCの代理人となってBC間の売買契約を締結したときは、Cは甲土地の所有権を当然に取得する。


(ポイント)双方代理 双方の代理人
双方代理が行われた場合、無効です。双方代理とは、代理人が本人と相手方の双方の代理人を兼ねることです


両方を代理した場合は、必ずどちらかの利益のために動きます。
例えば、報酬が多い方などに付きます。どちらかに偏ります。
ですから、両方からの代理は禁止にしました。


ただし、本人と相手方の両方が、双方代理にあらかじめ許諾していれば、双方代理は禁止されず、無権代理として無効にはなりません。


双方が了解しているわけですから。
この典型が、不動産屋さんです。不動産屋さんの仲介業務なのです。民法と宅建業法の流れがわかってきたでしょ。


(参考過去問)Aが、Bの代理人として、Cとの間でB所有の土地の売買契約を締結した場合に、AがBから土地売買の代理権を与えられていた場合で、所有権移転登記の申請についてCのあらかじめの許諾があったとき、Aは、B及びC双方の代理人として登記の申請をすることができる。(8-2-1) ○


3 Aが無権代理人であってDとの間で売買契約を締結した後に、Bの死亡によりAが単独でBを相続した場合、Dは甲土地の所有権を当然に取得する。


4 Aが無権代理人であってEとの間で売買契約を締結した後に、Aの死亡によりBが単独でAを相続した場合、Eは甲土地の所有権を当然に取得する。


(ポイント)相続と代理
裁判で争われたケースですが、この場合、有効になるとの判例がでています。
相続というのは全ての権利を引き継ぐからです。


ちなみに、相続人が何人かいたら、どうでしょうか。
この場合、他の相続人は何も悪くないため、他の相続人が承諾をしない限りは無効です。よって3は ○


一方4は、本人が無権代理人を相続した場合です。
例えば、本人が、ドラ息子の無権代理行為を見過ごしているなどの過失がある場合は別として、「当然に」有効とはなりません。


だって、本人は原則的に悪くないからです。よって ×


(参考過去問)Aの子BがAの代理人と偽って、Aの所有地についてCと売買契約を締結した場合に、Aが死亡してBがAを単独で相続した場合、Bは、Aが売買契約を追認していなくても、Cに対して当該土地を引き渡さなければならない。(5-2-4) ○


全て「当然に」という表現が出ますが、内容を読めばわかる問題。感覚の問題です。
できなければ駄目。

他運営サイト