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43問目 宅建業者の規制と8種規制とを混同するな

ポイント~ 契約前後の宅建業者の規制をキチンと理解していますか?


【問 43】
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。


1 宅地建物取引業者Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地の造成工事着手前において、当該許可を受けていない場合であっても、当該詐可を受けることを停止条件とする特約を付ければ、当該宅地の売買契約を締結することができる。


平成19年の38問目とおなじような問題ですな。
ア.工事が完了前である
イ.許可等が無い
という2つの要件が両方そろうと、契約を結んではいけません。趣旨などは、広告時期の制限と同じです。相手が宅建業者でも結論は同じです。


過去問は色々と惑わしてきますが、とにかくこの2つに当てはまれば契約はできません。女性の色香に惑わされるのはいいけど?問題に惑わされてはいけませんよ。試験が終わるまでは。 ×


参考過去問
宅地建物取引業者は、建物の建築工事着手前において、建築基準法第6条第1項の確認を受けていない場合であっても、当該確認を受けることを停止条件とする特約付きで建物の売買契約を締結することができる。(7-41-3) ×


2 宅地建物取引業者Bが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないCと1億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Bは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。


自ら売主となれば、8種規制が適用ですよ。
宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合、宅建業者は、手付金等の保全措置を講じる前には、工事完了前の物件の場合、代金額の5%を超え又は1.000万円を超える手付金等を受領してはならず、工事完了後の物件の場合、代金額の10%を超え又は1.000万円を超える手付金等を受領してはなりません。


買主から申込証拠金、手付金若しくはその後に中間金などを順次受領しようとする場合、手付金等の保全措置が必要な金額かどうかの判断は、各段階でしていきます。例えば、完成物件を売買する場合で、代金が5.000万円の場合は、次のようになります。


受領していくお金を手付金等に充当していって、合計額が1.000万円か5%若しくは10%を超えたときに保全が必要になります。その段階で、手付金等の合計金額がいくらになるかを確認しましょう。


参考過去問
宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない買主Bに、建築工事完了前のマンションを価格4.000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、Aは、手付金300万円を受け取ったのち、工事中にさらに中間金として100万円をBから受け取る場合は、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。(13-41-4) ○


3 宅地建物取引業Dは、取引態様の明示がある広告を見た宅地建物取引業者Eから建物の売買の注文を受けた場合、Eから取引態様の問い合わせがなければ、Eに対して、取引態様を明示する必要はない。


お客さんは取引の種類によって報酬の支払額などが違ってきます。そのため、後でトラブルにならないように、最初にはっきりと取引態様を示す必要があります。相手が宅建業者でも同じです。よって ×


参考過去問
宅地建物取引業者Aが、建物の売買に関し広告をし、又は注文を受けた場合の取引態様の明示に関して、Aは、他の宅地建物取引業者から建物の売買に関する注文を受けた場合、取引態様の別を明示する必要はない。(10-34-4) ×


4 宅地建物取引業者Fが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないGと宅地の売買契約を締結するに際して手付金を受領する場合において、その手付金が解約手付である旨の定めがないときは、Fが契約の履行に着手していなくても、Gは手付金を放棄して契約の解除をすることができない。


宅建業者は商売ですから、せっかく売買契約を結んだのに、買主から手付解約されるのを防ぐため、手付を解約手付とはしない方法(単なるキャンセル時の違約金とするなど)や、手付の額を高くして、実質的にキャンセルできない方法を取ったりします。


そこで、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係では、宅建業者が受領した手付は、常に解約手付となります。


常に解約手付となるので、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主(お客さん)は、その手付を放棄して、業者は倍額を償還(弁償)して、契約の解除をすることができます。よって ×


参考過去問
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約(代金5.000万円、手付金 200万円、中間金 200万円)を締結した。この場合に、売買契約で手付金が解約手付であることを定めておかなかった場合でも、Aが契約の履行に着手していなければ、Bは、手付を放棄して契約の解除をすることができる。(9-39-2) ○

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