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42問目 賃貸借契約の報酬内訳を理解してますか

ポイント~賃貸借の報酬内容を理解しているか?


宅地建物取引業者A消費税課税事業者)は、B所有の建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする定期借家契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、1か月分の借賃は13万円、保証金(Cの退去時にCに全額返還されるものとする。)は300万円とする。

1 建物が店舗用である場合、AがCから受け取ることができる報酬の限度額は、147,000円である。


貸借の媒介の場合、報酬の限度額は以下のような基準額になります。
★依頼者1人から受け取れる金額は、借賃の1ヵ月分までです。
報酬の限度額は、13万円*1.05=136,500円。よって ×


3番を先にいきますね。
3 建物が居住用である場合、AがB及びCから受け取ることができる報酬の限度額は、B及びCの承諾を得ているときを除き、それぞれ68,250円である。


居住用建物の賃貸借の媒介の場合のみは、貸主・借主双方の依頼者1人から受領できる限度額は、基準額(借賃の1ヵ月分)の2分の1までになります。


しかし、居住用建物でも、当事者(貸主か借主)の承諾を得れば、片方から最大1ヶ月分まで受領できます。ただし、合計して基準額の1ヶ月までですから、双方からの合計額は、基準額の13.0万円までになります。


基本は双方から2分の1づつ。ただし、片方から承諾を得れば1か月分受領しても可能。これがTVなどで、仲介手数料は半額です!(ちなみに媒介のみね。代理契約は1か月分でも問題ありません)といっているものの根拠です。


しかし、現実問題として、人気のある賃貸物件を契約する場合、オーナーさんが半分だすだろうか?(出さなくても人気物件などお客さんはつく)。不動産会社が5万円やそこらの手数料でやっていけるのだろうか?(だって、物件のご案内は無料ですよね?つまり何組も何件も案内してようやくお金になるわけです)。


良い悪いは別にして運用と現実は違いますし、各会社で営業戦略はあるということですが、宅建試験としては、半分づつが基本と覚えましょう。よって ○


参考過去問
アパートの賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1ヶ月分の1/2に相当する金額以内である。(60-44-3) ○


2 Aは、媒介報酬の限度額のほかに、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Bから受け取ることができる。


業者は報酬以外の金銭は、原則として、受領することはできませんが、依頼者からの特別の依頼により、別途広告を出した場合の広告費用は、受領することができます。もし、取引が不成立に終わったときでも、広告料金だけは受領できます。広告をするのもタダではないからです。


しかし、宅建業者が、勝手に行った広告料金は、取引が成立しても、報酬とは別に受領することはできません。あくまでも、依頼者から特別の依頼があったときの、その広告に要した実費分のみですから、注意して下さい。不当に高いうわまえをはねてはいけません。×


参考過去問
宅地建物取引業者Aが行う広告に関して、Aは、建物の貸借の媒介に当たり、依頼者の依頼に基づいて広告をした。Aは報酬とは別に、依頼者に対しその広告料金を請求することができない。(17-34-4) ×


4 定期借家契約の契約期間が終了した直後に、AがBC間の定期借家契約の再契約を成立させた場合にAが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。


この問題は初出題ですね。定期再契約の場合も報酬規程は適用になります。上限1か月分です。ただ、各不動産会社はリピーターのお客様なので3割引きでとかやっている場合が多いかもしれません。不動産会社にいる人間ほど混乱する問題かもしれませんね。よって ×

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