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39問目 媒介契約関係

媒介契約関係ポイント~お客さんの利便と保護を考えよ


宅地建物取引業者Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。


1 Aは、Bとの間に媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。

媒介契約書面には、その媒介契約が、国土交通大臣が定めた「標準媒介契約約款」に基づくものかどうかの別を記載する必要があります。


標準媒介契約約款とは、お客さんの保護を考えて、国土交通大臣が定めた、媒介契約のお手本となる契約書のヒナ型です。


別に、この契約書を用いる必要はありませんが、用いていない場合でも、その点を明記する必要があるということです。用いていれば、お客さんの安心材料になります。 よって ○


参考過去問
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約を締結したときに依頼者に交付すべき書面には、その媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を記載しなければならない。
(7-40-1) ○


2 Aは、Bとの間で媒介契約を締結し、Bに対して当該宅地を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。


宅建業者は、その価額又は評価額について意見を述べるときは、同種の取引事例などを引き合いにして、依頼者の要求がなくても、その根拠を明らかにする必要があります。


プロとして相場などを述べるときは、根拠を示せということです。ちなみに、依頼者の希望より高い価額、又は評価額で媒介・代理ができるときでも意見を述べるときは、根拠を明らかにする必要があります。よって○


ちなみに根拠とは、この間、駅の近くのあのマンションが4,000万円でした。お客さんのマンションは駅からもう少し遠いので3,500万円になりますということなどです。


参考過去問
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の土地付建物の売却の媒介を依頼され、媒介契約を締結した場合に関して、Aが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは、Bに対してその根拠を明らかにしなければならない。
(13-38-3)


3 Aは、Bとの間に専属専任媒介契約を締結したときは、当該契約の締結の日から5日以内(休業日を除く。)に、所定の事項を当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に登録しなければならない。


指定流通機構とは、宅地建物の物件情報を宅建業者に提供するコンピューターによるオンライン・ネットワークです。通称「レインズ」と言います。


これに登録をする利点は、全ての宅建業者が登録をするので、素早く契約の相手方を見つけることができます。依頼を受けたら、必ず登録する必要があります。パソコン上で、彼氏・彼女を探すようなものですね。


○専任媒介契約の場合は、専任媒介契約締結の日から7日以内に、登録する必要があります。
○専属専任媒介契約の場合は、専属専任媒介契約締結の日から5日以内に、登録する必要があります。
※ただし、両方とも媒介契約の当日とその業者の休業日は算入しません。 よって ○


参考過去問
宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合に関して、Aは契約の相手方を探索するため、当該宅地に関する所定の事項を媒介契約締結日から7日(休業日を含む。)以内に指定流通機構に登録する必要がある。(15-43-3) ×


4 Aは、Bとの間で有効期間を2か月とする専任媒介契約を締結する際、「Bが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約を定めることができる。


更新について。
専任媒介契約を更新するには、有効期間の満了に際して「依頼者からの申出があり、かつ、宅建業者がその申出を承諾すること」の両方が必要です。


有効期間満了時に、専任媒介契約が自動更新されることはありません。申出と承諾が必要です。お互いの相思相愛が必要だということです。恋愛と同じ。


勿論、相思相愛ですから、相手から申出があっても、相手型は断ることができます。よって ×


参考過去問
宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合に関して、媒介契約の有効期間の満了に際し、BからAに更新の申出があった場合、Aは更新を拒むことはできない。(16-39-2) ×

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