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34問目 8種規制のうち手付金関連

ポイント~8種規制のうち手付金関連~買主保護で考えよう。


宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bに建築工事完了前のマンションを1億円で販売する場合において、AがBから受領する手付金等に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、同法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置をいう。


1 Aが当該マンションの売買契約締結時に、手付金として500万円をBから受領している場合において、Bが契約の履行に着手していないときは、Aは、Bに500万円を償還すれば、当該売買契約を解除することができる。


民法では、相手方が契約の履行に着手するまでは解除できるというのと、売主からの解約は、手付の倍額を返還しなければいけないというのがポイントでした。


しかし、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの間で、手付の額は無制限でいいし、手付の性質も自由でかまいませんということになるとお客さんに不利になります。


宅建業者は商売ですから、せっかく売買契約を結んだのに、買主から手付解約されるのを防ぐため、手付を解約手付とはしない方法(単なるキャンセル時の違約金とするなど)や、手付の額を高くして、実質的にキャンセルできない方法を取ったりします。


そこで、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係では、お客さんが不利にならないように、以下の2つを定めました。
ア.宅建業者が受領した手付は、常に解約手付となります。
イ.宅建業者は、代金額の20%を超える手付を受領できません。


常に解約手付となるので、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主(お客さん)は、その手付を放棄して、業者は倍額を償還(弁償)して、契約の解除をすることができます。よって ×


(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bと建物(完成物件)を売買する場合に関して、Bが手付を支払った後、代金の一部を支払った場合は、Aは、手付の倍額を償還することによる契約解除はできない。(14-40-2)
これは、契約の履行に着手しているため、既に解除はできません。×

2 AがBから手付金として1,500万円を受領するに当たって保全措置を講ずる場合、Aは、当該マンションの売買契約を締結するまでの間に、Bに対して、当該保全措置の概要を説明しなければならない。


宅建業者が手付金等を受領しようとする場合は、倒産などで、お客さんに迷惑を掛けないように、手付金等の金額に関係なく、手付金の保全措置を行う必要があります。


保全措置には、保証委託契約による保全措置、保証保険契約による保全措置、指定保管期間による保全措置の3つがありますが、自分のところはどのような保全措置を取っているかを説明すれば足ります。実際に講じている保全措置の名称のみを説明すれば大丈夫です。 よって ○


(参考過去問)
宅地建物取引業者がマンションをその建築に関する工事の完了前に自ら売主となって売買する場合、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関して、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等を受領しようとするときは、売買契約成立後速やかに同条の規定による手付金等の保全措置の概要を説明しなければならない。(60-47-1)
(ヒント 引っ掛けです。合っているように思えるが、契約成立後)×


3 AがBから手付金として1,500万円を受領しようとする場合において、当該マンションについてBへの所有権移転の登記がされたときは、Aは、保全措置を講じなくてもよい。


宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合、宅建業者は、手付金等の保全措置を講じる前には、工事完了前の物件の場合、代金額の5%を超え又は1.000万円を超える手付金等を受領してはならず、工事完了後の物件の場合は、代金額の10%を超え又は1.000万円を超える手付金等を受領してはなりません。


これが、手付金等の保全措置をとる義務です。民法上は、売主が、手付金等の保全措置を講じる義務がないので、途中で売主が倒産や夜逃げをしてしまった場合どうしようもありません。


そこで、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係では、宅建業者は、保全措置を講じる前に、あまり多額の手付金等を受領してはいけませんと規制してあります。


しかし、買主が所有権移転の登記を受けた場合、保全措置は不要となります。登記の名義を移転してもらっていれば、売主である宅建業者が倒産しても、買主が不動産を失う可能性はほとんどないからです。よって ○


(参考過去問)
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、Aは、当該建物が木完成であった場合でも、Bへの所有権移転の金記をすれば、Bから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を謡じる必要はない。(18-39-4)○


4 Aが1,000万円の手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合において、Aが資金調達に困り工事請負代金を支払うことができず、当該マンションの引渡しが不可能となったときは、Bは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求することができる。


保全措置には、銀行等の保証措置(保証委託契約)、保険事業者による保険措置(保証保険契約)、指定保管機関による保管措置(手付金等寄託契約)がありますが、3つの保全機関は、宅建業者の倒産など、手付金を返還すべき事態が生じた場合、お客さんが支払った手付金等の全額について責任を負います。


ちなみに、手付金等を受領しようとする場合、受領しようとする金額の全部について保全措置を講じる必要があります。5%や10%を超える部分ではありません。


(参考過去問)
宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない買主Bに、建築工事完了前のマンションを価格4.000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、Aが手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合で、Aが資金繰りに困り工事の請負代金を支払うことができず、マンションの譲渡が不可能となったときには、Bは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求できる。(13-41-”)○

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