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不動産業開業・宅建免許申請

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32問目 何が宅建業に当たるのかを理解せよ

ポイント~何が宅建業にあたるのかをマスターせよ。


宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


1 Aが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない。


2 Bが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をCに、当該マンションの管理業務をDに委託する場合、Cは免許を受ける必要があるが、BとDは免許を受ける必要はない。


3 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介をEに依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない。


4 不特定多数の者に対し、建設業者Fが、建物の建設工事を請け負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる土地の売買を反復継続してあっせんする場合、Fは免許を受ける必要はない。


取引とは以下の8種類を指します。○が取引です。不動産屋さんのお仕事を、思い浮かべて下さい。

                  売買  交換  貸借
みずから当事者として     ○   ○   ×
他人間の契約の代理として ○   ○   ○
他人間の契約の媒介として ○   ○   ○


○交換はいわゆる物々交換です。土地と土地を交換したりすることです。
○代理は当事者から依頼されたあと、自らが代理人となって相手方と契約することです。契約は、代理人である、自分が行うのが、媒介との違いです。
○媒介(ばいかい)は、当事者から依頼されたあと、相手方(お客さん)を見つけるまでがお仕事です。いわゆる仲介業ですね。契約は、本人と相手方の当事者同士で行うのが代理との違いです。


覚えるポイントは、一点だけです。みずから当事者として貸借(若しくは、貸借人からの転貸も含まれます)する行為が×になっていますよね。


これが取引だとすると、いわゆるアパートのオーナーさんも、取引に当たってしまいますので、免許を受けなければなりません。オーナーのお婆さんに、宅建試験に受からないと家を貸せませんよといっても仕方がないでしょう。勿論、宅建業の免許を持っているオーナーさんもいらっしゃいますが、オーナーとして貸すだけであれば、免許はいりません。


ちなみに、不動産会社が会社の業務として、自らビルの貸借を行う場合も、取引にはあたりません。誰がやるかは関係ありません。
自らが貸借をする場合は取引にあたらないと覚えておいて下さい。
その他の、売買・交換・貸借の代理、媒介を行えば、取引に当たりますので、免許が必要になります。


売買・交換・貸借の代理、媒介行為が取引に当たるのですから、逆にいうと、それ以外の行為は取引に当たらないことになります。例えば宅地造成の請負や宅地・建物の単純な管理にたずさわるだけでしたら、取引には当たりませんので免許はいりません。


売買・交換・貸借の代理、媒介行為が取引に当たるのですから、逆にいうと、それ以外の行為は取引に当たらないことになります。例えば宅地造成の請負や宅地・建物の単純な管理にたずさわるだけでしたら、取引には当たりませんので免許はいりません。


以上、答えは、2番ですね。Bはオーナーさんで、Dは管理のみだから両方免許はいりません。


参考過去問
C商事株式会社が行う建物の貸借の媒介は、宅地建物取引業に当たらない。(56-36-3) ×


業として行う宅地の賃貸借の代理は、宅地建物取引業には当たる。(57-36-1) ○

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