不動産業開業宅建業免許申請まで、元不動産業の専門家が相談

不動産業開業・宅建免許申請

東京都及び首都圏の不動産業(宅建業)免許申請。元不動産業出身の専門家が会社設立から融資・助成金相談、不動産業免許申請・開業までご相談致します。

ホーム |  事務所案内 |  サイトマップ |  料金一覧 |  プライバシーポリシー |  ご意見など |  特定商取引法に基づく表記

29問目 不動産の鑑定評価の方法と概要

不動産の鑑定評価 ポイント~鑑定評価の方法と概要を理解すること

 

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

 

1(鑑定評価の方法)

不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、 取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。

 

不動産の鑑定評価とは、その不動産の適正な価格や賃料はいくらになるのか、つまり不動産の「価値」はいくらかということを算定することです。下の3つの方法になります。 よって ○

 

名 称

鑑定評価の特徴

価 格

原価法

不動産の再調達に要する原価

積算価格

取引事例比較  法

不動産の取引事例または、 賃貸借等の事例

比準価格

収益還元法  

不動産から生み出されるであろう収益

収益価格

 

 

参考過去問

不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、 不動産の再調達原価に着目する原価法、 不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。 (11-29-1)○

 

 

2(取引事例比較法)

取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、 選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

 

 

「取引事例比較法」は、鑑定する不動産と、似たような取引で付いた値段を参考にして、不動産の取引事例に着目する方式です。 多数の取引事例を集めて、そこで付いた価格の「真似」をする方式のことです。マネをするわけですから、平均的なものが求められます。 投機的なものでは「平均値」にならないからです。

 

参考過去問

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、 かつ、地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって不動産の試算価格を求める手法である。 (9-29-3) ○

 

3(原価法の再調達減価)

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

 

「原価法」は、 同じ不動産を、もう一度調達したと仮定した値段を、参考にする方法であり、不動産の再調達に要する原価に着目する方式です。 簡単にいうと、同じ不動産を、今、 もう一度作ったらいくら掛かるかによって価値を求めようということです。

 

再調達原価とは、 その不動産を価格時点で(鑑定評価する時点で)、もう一度調達したと仮定した場合にかかる費用のことです。

再調達原価は、その事業に要した実際の費用にかかわりなく、標準的な費用で算出し、 再調達原価には建設業者などの利益も含まれます。 造成業者などの、建築屋さんに頼まないと作れないからです。通常かかる費用ということ。

 

参考過去問

最近造成された分譲地を更地として鑑定評価する場合について、原価法で評価する場合、再調達原価に造成業者の利益を含める必要はない。 49-28-1)×

 

 

4(収益価格を求める方法)

収益還元法は、 対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、 このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をDCF(Discounted Cash Flow)という。

 

収益価格 (収益還元法による試算価格)を求めるには、「直接還元法とDCF法」 があります。

 

「直接還元法」 とは、一定期間(一般に1年)の「純」収益を還元利回りによって還元する方法です。収益価格=1年間の「純」収益 / 還元利回りという式で求めます。例えば、 私が新宿区の土地を誰かに貸したとして、1年間で5.000万円の賃料収入があったとします。その年の銀行など市中金利が、年利1% だったとすると、その土地の収益価格は、5.000/0.01=50億円ということになります。もってはないけど (笑

 

「DCF(Discounted Cash Flow)法」とは、 連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、 その発生時期に応じて現在価値に引き割り、それぞれを合計する方法です。 DCF法による収益価格は、シグマ(Σ)を使った難しい式で求めますので、概要だけ覚えておけば十分です。

 

DCF法は、 対象不動産の保有期間中に得られる全部の純収益と、保有期間の満了時点における対象不動産の価格(復帰価格)を元に、 収益価格を計算するものです。不動産の証券化に係る鑑定評価で、毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合 (資産の流動化に関する法律等)、投資家に示すために求める収益価格は、DCF法を適用しなければなりません (直接還元法ではダメです)。よって問題は、直接還元法のため、答えは ×

 

参考過去問

収益価格を求める方法には、直接還元法とDCF(Discounted Cash Flow)法とがあるが、 不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、 DCF法の適用を原則とする。(17-29-4) ○

 

 

他運営サイト