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14問目 借地借家法は誰が保護されるか

ポイント~賃借人が保護されるか?→借地借家法の適用があるか

 

平成19年 14問目 借地借家法

借地借家法第38条の定期建物賃貸借と同法第40条の一時使用目的の建物の賃貸借に関する次の記述のうち、 民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

 

例えば、 転勤の間だけ家を貸したいという場合があります。昔、コマーシャルでありましたよね。「転勤の間だけ家を貸したい!おおや!」というものが。 30歳くらい以上の方は覚えてるでしょうか。あの時にオーナー役で出てたのが、 踊る大捜査線の副所長役(スリーアミーゴ)の、斉藤 暁(さいとう さとる)さんです。懐かしいなぁ)

 

原則一時使用の場合→借地借家法の適用がない! これが重要

 

1 定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが、 一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。

 

1、 定期建物賃貸借とは、設定に際して公正証書などの書面によって契約をするときに限り、 契約の更新がない旨を定めることができます。公正証書のみではなく、キチンとした書面にすれば大丈夫です。また、居住用・ 事業用などの建物の種類は問いません。一時使用などは口頭でOK。保護する利益が少ないから。つまり1番は○。

 

2 定期建物賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができるが、 一時使用賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができない。

 

2、定期というくらいで、期間の定めをすることに意義があります。そのため、 1年未満の存続期間でもかまいません。例え、1年未満の期間を定めても、民法のような期間の定めのない賃貸借にはならないのです。 一時使用も1年以上は問題ないため、×

 

3 定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできないが、 一時使用賃貸借契約は契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れることができる。

 

3、床面積「200m2未満の居住用建物の定期建物賃貸借の場合」、借家人は、転勤や療養、 親族の看護等によってその借家に住めなくなったときは、1ヶ月前までに家主に通知すれば、 その賃貸借契約を終了させることが出来ます。

 

さすがに転勤や病気により療養などの止むを得ない事情がある場合は、 1ヶ月という早めの期間の解約を認めました。一時使用は中途解約権はありません。 ×

 

4 賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、 定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。

 

4、借地借家法の対抗要件は「登記か引渡し」どちらかがあればOK。しかし、 一時使用の場合は、借地借家法ではなく、登記がないと保護されません。 ×

 

★これも訳のわからない問題だと、一瞬思いました。でも、よく考えてみれば 「一時使用→借地借家法の適用がない→賃借人保護に欠ける→わかっているかい?」という問題でした。法律を推論していく、 意外にいい問題かと・・。問題を作った方と対話してしまいましたぜ・・・。

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