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13問目 賃貸借と使用継続の関係

ポイント~賃借物を、そのまま賃借人が使用継続するか、賃貸人に戻すかのバランスが大事

 

平成19年 13問目 賃貸借

Aが所有者として登記されている甲土地上に、Bが所有者として登記されている乙建物があり、CがAから甲土地を購入した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

 

(賃貸人と賃借人とのバランス)

1 Bが甲土地を自分の土地であると判断して乙建物を建築していた場合であっても、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。

 

Bが時効取得している場合など、追い出すのが適切でない場合、請求できない場合もありえます。

○だけどよくわからない問題ですね。

 

(使用貸借)

2 BがAとの間で甲土地の使用貸借契約を締結していた場合には、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。

 

使用貸借とは

不動産などをタダで貸し借りするときの契約です。 例えば、親子の間で、親の家をタダで息子に貸している場合など。

 

使用貸借の借主は、タダで使用しているわけですから、貸主が途中でその不動産を譲渡した場合、新所有者に対抗できません。賃貸借の借主のように、登記をすれば新所有者に対抗できるということもありません。譲渡した時点で信頼関係が崩れているからです。タダだし。

 

後の特徴

○法定更新などの制度もありません。

貸主に正当事由がなくても、期間の定めのある使用貸借では、期間満了によって終了します。

○必要費もタダで使用する借主が負担します。

○当然、転貸する場合は貸主の承諾が必要です。

 

(法定更新)

3 BがAとの間で甲土地の借地契約を締結しており、甲土地購入後に借地権の存続期間が満了した場合であっても、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。

 

法定更新のことですが、これも聞き方が?の肢。 ○

 

(借地権の存続期間)

4 BがAとの間で期間を定めずに甲土地の借地契約を締結している場合には、Cは、いつでも正当事由とともに解約を申し入れて、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。

 

借地権は30年以上の範囲で、存続期間を定めることができます。建物の借地権は構造にかかわらず最短30年です。借地権は建物を所有するためのものですが、建物は30年以上は軽くもちますから。最近は100年住宅もあります。

 

しかし、賃貸借の民法の規定は、最長20年ですから、20年を超えたら建物を壊さなければならなくなります。 それは勿体ないですよね。 そこで借主が有利な方向に民法を修正したのが、借地借家法です。かけうどんが進化したきつねうどんです。

 

また、 30年以下の存続期間を定めてしまった場合、その存続期間の定めは無効になり、存続期間は30年になります。ちなみに、当事者が存続期間を定めなかったときも、存続期間は30年になります。とにかく最低30年と覚えましょう。 定めなきは30年です。30年より長いものは有効。×

 

参考過去問

期間を定めない借地権の存続期間は、20年である。(63-13-2) ×

 

○全体的に聞きたい意図がよくわからない問題ですが、4番目が明確に×のため、4番が正解の肢として、解答してほしいところ。

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