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3問目 物権変動~誰が正当な者か

物権変動~聞きたいポイントは、誰が正当な者か(勝つか)を理解して下さいという所

 

平成19年 3問目

Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、 民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

 

1 Aと売買契約を締結したBが、 平穏かつ公然と甲土地の占有を始め、善意無過失であれば、甲土地がAの土地ではなく第三者の土地であったとしても、 Bは即時に所有権を取得することができる。

 

占有権は、法律的な安定をはかるため、 物を所持していれば、その人の物であろうと認められる権利のことです。 概念を覚えておいて下さい。このため、即時取得という制度があります。

 

これは、その物を持っている人を正当な所有者とするという者で、公信の原則を採用したものです。動産のみ認められます。 動産は取引が多いため、取引の安全のために認められた規程です。宅建は不動産の試験のため、動産に関しての記述を出すのは好きではないが、 「動産」にのみ認められるということを理解しておきましょう。×

 

2 Aと売買契約を締結したCが、 登記を信頼して売買契約を行った場合、甲土地がAの土地ではなく第三者Dの土地であったとしても、 Dの過失の有無にかかわらず、Cは所有権を取得することができる。

 

登記には公示力 (示す力)はあるが、公信力(信じさせる力)はない!原則通り、 過失により虚偽表示の類推適用の余地はあるというのが判例ではありますが、過失の有無にかかわらずという設問なので、明確に ×。

 

3 Aと売買契約を締結して所有権を取得したEは、 所有権の移転登記を備えていない場合であっても、正当な権原なく甲土地を占有しているFに対し、 所有権を主張して甲土地の明渡しを請求することができる。

 

不法占拠者、 つまり不動産を不法に占拠している者です。 Aの不動産を不法に占拠しているBは無権利者です。浮浪者が勝手に住んでいる場合や、競売の時に競売防止のため、ごっついパンチ頭若しくは、 海坊主が住んでいることがあります。

 

いわゆる占有屋と言われる方です。 不法占拠者には何の権限もありません。こわいけど。でも、とにかく不法に住んでいれば、不法占拠者です。この場合、AはBに対して、 登記が無くても不動産の所有権を対抗できます。

 

類似過去問

Aは、自己所有の建物をBに売却したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合、 Cが何らの権原なくこの建物を不法占有している場合、Bは、Cに対し、この建物の所有権を対抗でき、明渡しを請求できる。 (16-3-1) ○

 

4 Aを所有者とする甲土地につき、 AがGとの間で10月1日に、Hとの間で10月10日に、それぞれ売買契約を締結した場合、G、H共に登記を備えていないときには、 先に売買契約を締結したGがHに対して所有権を主張することができる。

 

これもいいですよね。 二重譲渡の問題です。何人と契約しても契約した時点で、その契約は有効。しかし、G←A→H の場合、 GとHの間は登記の有無で決着をつけます。当然、負けた方はAに対して損害賠償の請求になりますが。×

 

類似過去問

Aの所有する土地について、 AB間で、代金全額が支払われたときに所有権がAからBに移転する旨約定して締結された売買契約に関して、Aが、 Bとの売買契約締結前に、Dとの間で本件土地を売却する契約を締結してDから代金全額を受領していた場合、 AからDへの所有権移転登記が完了していなくても、Bは、Aから所有権を取得することはできない。 (8-3-3)×

 

というわけで、1、2問目は難しいと思います。しかし、正解肢は簡単。 宅建の問題の作り方がわかりますよね?即時取得の要件は何だっけ?とか、いたずらに細かい所を負っても仕方がありません。 時間がかかる。事件は過去問で起こっている!です。

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