ポイント～担保責任。 売買契約で、何かトラブルがあった場合、 誰がケツを拭く（すんません。下品でした（笑。→誰が責任を取る？）

 

平成19年10問目　担保責任

平成19年９月１日にＡ所有の甲建物につきＡＢ間で売買契約が成立し、 当該売買契約において同年９月30日をもってＢの代金支払と引換えにＡは甲建物をＢに引き渡す旨合意されていた。 この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

 

（原始的不能）

ｌ　甲建物が同年８月31日時点でＡＢ両者の責に帰すことができない火災により滅失していた場合、 甲建物の売買契約は有効に成立するが、Ａの甲建物引渡し債務も、Ｂの代金支払債務も共に消滅する。

 

（売主の債務不履行）

２　甲建物が同年９月15日時点でＡの責に帰すべき火災により滅失した場合、 有効に成立していた売買契約は、Ａの債務不履行によって無効となる。

 

履行不能（りこうふのう）

履行不能とは、売った物の全部は売主の物だったのですが、売主の責任で買主に渡せなくなってしまった場合です。例えば、 売主Ａが買主Ｂに建物を売ったのですが、引渡期限前にその建物が売主Ａの失火で焼失してしまったような場合です。

 

注意点として、６月２日に焼失した建物を、 それと知らずに、６月10日に売ってしまったように、売った物が契約締結時より前に消滅していた場合は、履行不能の問題にはなりません。 こういう場合原始的不能（げんしてきふのうの問題です。

原始的不能の場合は、そもそも売買契約は無効になります。

 

原始的不能とは、 契約締結の時より前に契約の目的となっているものが、無くなってしまっている場合を指します。 契約締結時に地球上に無い物を売買したわけですから。不可能つまり無効です。原始つまり、元から不可能なのです。

 

その原始的不能の原因を誰が作ったかは問いません。雷や放火のように売主の責任が無い場合は当たり前として、 売主に責任がある場合は不法行為責任は負いますが（損害賠償の対象になる）、実際に契約時に建物が無い以上、 原始的不能に変わりはありません。無効になります。

 

無効というのはどういうことでしょうか。 効力が無いの略語です。つまり契約が成立しなかったのと同じで、 売主・買主とも何らの権利・義務は生じません。

 

履行不能の場合、つまり契約後の場合は、その契約は依然として有効です。無効になることはありません。何故なら原始的不能とは違い、 売買契約時にこの地球上にある物を売買したわけですから、有効な取引です。×、×

 

参考過去問

売主甲と買主乙との間に隔地の木造建築物Ａを売買する契約が締結され、乙は甲に手付金の支払いを済ませ、 所定のＡの引渡期日に残金を支払うこととした。ところが、Ａは、契約の締結の「前日」 に甲の責めに帰せざる事由による火災で消滅しており、甲と乙は契約当時この事実を知らなかった。売買契約は無効となり、 甲は乙に少なくとも受領済みの金銭を返還しなければならない。（51-10-1）○

 

（買主の債務不履行→危険負担）

３　甲建物が同年９月15日時点でＢの責に帰すべき火災により滅失した場合、 Ａの甲建物引渡し債務も、Ｂの代金支払債務も共に消滅する。

 

（危険負担→特約のある場合）

４　甲建物が同年９月15日時点で自然災害により滅失しても、ＡＢ間に「自然災害による建物滅失の危険は、 建物引渡しまでは売主が負担する」との特約がある場合、Ａの甲建物引渡し債務も、 Ｂの代金支払債務も共に消滅する。

 

危険負担の問題が生じる場合、 つまり売主の「売主の責任なく」 売った物が契約締結時より後に消滅してしまった場合、買主の代金支払義務は消滅しません。

 

不公平な感じがしますよね。ただ、 実際に契約の約束をした後には、買主は転売なども自由にできます。つまり、建物は買主の支配下にあるといえます。 実際にバブルの頃には、口約束で転売などが頻繁に行われておりました。

 

それこそ、 電話一本で億単位の土地がどんどん動いていったのです。つまり、支配下にある以上は責任も負わせるという考えなのですね。結論として 「売主は建物を渡さなくてもいいけど、代金を請求できる」ということになります。

 

例えば、 買主が契約締結時に代金の一部をすでに支払っていた場合、買主は、売主からの残代金請求に応じなければならなりません。また、 建物の一部が滅失・損壊した場合でも、買主は、売主に対して代金減額請求ができません。逆に言うと、売主は建物の一部が滅失・ 損壊した場合でも、代金を減額しないで全額請求できるということです。

 

実際の分譲マンションの売買は、 特約で売主が責任を負うという項目がちっちゃい字（笑）で入っていると思いますので、ご安心を。つまり、特約も有効ということです。×、○

 

参考過去問

Ａ所有の家屋につき、Ａを売主、 Ｂを買主とする売買契約が成立した。当該家屋の所有権移転登記後、引渡し前に、その家屋が天災によって滅失した場合、Ａは、 Ｂに対し代金を請求することができない。(1-9-1)　×

 

これを覚えろ！

買主保護のメニューを簡単な図にしますと、こういった形です。。

 

契約前　原始的不能　契約は無効

 

契約後　　

売主に責任　あり　債務不履行　契約は有効

売主に責任　なし　危険負担　　契約は有効