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宅建試験過去問 法定地上権 平成18年度 第5問目第3肢

参考過去問
AがBのためにA所有の更地に抵当権を設定した後、Aが当該更地の上に建物を新築した。この場合、土地について競売が実施さると、建物について法定地上権が成立する。(62-5-2)


平成18年度
Aは、Bから借り入れた2,400万円の担保として第一順位の抵当権が設定されている甲土地を所有している。Aは、さらにCから1,600万円の金銭を借り入れ、その借入金全額の担保として甲土地に第二順位の抵当権を設定した。この場合、Bの抵当権設定後、Cの抵当権設定前に甲土地上に乙建物が建築され、Cが抵当権を実行した場合には、乙建物について法定地上権が成立する。(18-5-3)


法定地上権
当事者の意思表示によらずに、法律上当然に認められる地上権のことを言います。

民法は土地と建物を、別の不動産として取り扱っているので、土地と建物は別々に抵当に入れるのも、一緒に抵当に入れるのも自由です。


しかし、その結果、抵当権を設定した当時、土地と建物が同一人の所有であり、かつ抵当権が実行される時に、土地と建物が別人の所有になる場合は、抵当権実行時の建物は、他人の土地を利用する権利がないのに、他人の土地の上に建っていることになってしまいます。つまり、建物が土地の不法占拠になります。


例えば、土地と建物を所有するAが、債権者Bのために建物に抵当権を設定しました。その後抵当権が実行されて、競売の結果Cが建物を取得した場合、土地の所有者A、建物の所有者Cとなりますが、元々土地と建物はAの所有だったため、借地権は存在していません。


そうすると、Cは土地を使う権利がないのに、Aの土地に無断で建物を設置していますので、Aから建物を取り壊して土地を渡せといわれてしまいます。しかし、建物に抵当権をつけて競売されれば、将来こういう形になるのはわかっていましたよね。


建物A(所有権)→競売でCのもの →建物C
土地A→そのままとなると、Cは使う権限がありません。


そこで民法は、建物が土地の不法占拠にならないように、抵当権設定者は、競売の場合に建物のために地上権を設定したものとみなすと定めています。これが法定地上権です。法定地上権が成立するには抵当権設定当時に土地の上に建物が存在することが必要です。


土地に抵当権が設定された後に、抵当権設定者がその土地の上に建物を建てたときは、法定地上権は成立しません。あくまでも、既に建物があった場合に土地か建物のみに設定することが必要です

★ポイント

抵当権の設定当時に、土地と建物が同一人の所有であること

抵当権実行の競売時に、土地と建物が別人の所有になること


この2つの要件を満たせば、次の場合には全て法定地上権が成立します。

ア、土地と建物の両方若しくはどちらか片方のみに抵当権が設定されたとき

イ、土地だけに抵当権が設定されたが、建物に登記がない場合

ウ、土地だけに抵当権が設定されたが、抵当権設定時の建物が消滅し抵当権実行前に同様の建物が再築された場合

エ、建物だけに抵当権が設定されたが、抵当権実行前に土地が譲渡されたときオ、第一・第ニの2つの抵当権がある場合は、先順位の抵当権設定時に建物があるかどうかで判断する。


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