借地権は、借地権の登記があれば、第三者（新所有者）に対抗（主張）できます。しかし、借地権の登記は借地人だけではできません。借地権設定者の協力が必要です。

ただ、借地権が地上権であれば、借地権設定者は登記に応じる義務がありますので問題はありませんが、債権である賃借権の場合は、借地権設定者は登記に協力をする義務がありません。

そこで、借地借家法は、借地に借地権の登記がなくても、借地上の土地に、借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗できるという規定をおきました。

借地上に家を建てるときに、「これは私のものです」と登記をすれば、その後に土地を買った第三者（新オーナー）に対抗できるのです。建物は自分の所有物のため、自分だけで登記できます。

なお、借地権を第三者に対抗するための「借地上の建物の登記」は、借地人の自己名義でなければなりません。自己名義であれば保存登記でもかまいません。

過去問
借地権者が土地の上に登記した建物を所有しているときは、地上権又は土地の賃借権の登記がなされていない場合でも、土地所有者から当該土地の所有権を取得した第三者に対して当該借地権を対抗することができる。(60-12-3)

平成18年問題
自らが所有している甲土地を有効利用したいＡと、同土地上で事業を行いたいＢとの間の契約に関して、甲土地につき、Ｂが建物を所有して小売業を行う目的で存続期間を30年とする土地の賃貸借契約を締結している期間の途中で、Ａが甲土地をＣに売却してＣが所有権移転登記を備えた場合、当該契約が公正証書でなされていても、ＢはＣに対して賃借権を対抗することができない場合がある。（18-13-4）

定期借地権の公正証書を引き合いにして、混乱させようとしているやらしい問題。登記が対抗要件。
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