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不動産業開業・宅建免許申請

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宅建業法のサイトマップ
宅建資格試験過去問 国土利用計画法 事前届出制が適用される場所 平成18年度 第17問目第2肢
宅建資格試験過去問 特別用途地区 平成18年度 第18問目第4肢
宅建資格試験過去問 北側斜線制限 平成18年度 第22問目1肢
宅建試験過去問 免許の欠格事由 平成18年度 第30問目全
宅建試験過去問 届出関係 平成18年度 第31問目全
宅建試験過去問 取引主任者関係 平成18年度 第32問目全
宅建試験過去問 重要事項説明 平成18年度 第33問目全
宅建試験過去問 営業保証金 平成18年度 第34問目全
宅建試験過去問 重要事項説明 平成18年度 第35問目全
宅建試験過去問 宅地建物取引主任者 平成18年度 第36問目全
宅建試験過去問 37条書面 平成18年度 第37問目全
宅建試験過去問 宅建業者に関する規制 平成18年度 第38問目2肢
宅建試験過去問 8種規制 平成18年度 第38問目1、3、4肢・第39問目全
宅建試験過去問 不当な行為は禁止 平成18年度 第40問目1肢、第41問目1、2肢
宅建試験過去問 不当な報酬要求の禁止 平成18年度 第40問目2肢
宅建試験過去問 手付貸与による契約の誘い込みの禁止 平成18年度 第40問目3肢
宅建試験過去問 手付の制限 平成18年度 第40問目4肢
宅建試験過去問 8種規制瑕疵担保責任 平成18年度 第41問目3肢
宅建試験過去問  平成18年度 契約書の記載内容 第41問目4肢
宅建試験過去問  平成18年度 従業者名簿を備える義務 第42問目1肢
宅建試験過去問  平成18年度 罰則 第42問目2肢
宅建試験過去問  平成18年度 帳簿 第42問目3肢
宅建試験過去問 平成18年度 標識の掲示義務 第42問目4肢
宅建試験過去問 平成18年度 報酬の基準額 第43問目全
宅建試験過去問 平成18年度 保証協会とは 第44問目1肢
宅建試験過去問  平成18年度 弁済業務保証金とは 44問目2肢
宅建試験過去問 平成18年度 弁済業務保証金の不足 第44問目3肢
宅建試験過去問 平成18年度 社員の地位を失ったとき 第44問目4肢
宅建試験過去問 平成18年度 免許取消し 第45問目1.3肢
宅建試験過去問 平成18年度 業務停止処分 第45問目2肢
宅建試験過去問 平成18年度 指示処分 第45問目4肢

宅建資格試験過去問 国土利用計画法 事前届出制が適用される場所 平成18年度 第17問目第2肢

土地取引の事前届出制が適用されるのは、 注視区域と監視区域です。

注視区域での届出制を第27条の4の事前届出制、監視区域での事前届出を第27条の7の事前届出制といいます。

 

 

○ 「注視区域」とは、地価が一定の期間内に社会的、経済的事情の変動に照らし、 「相当な程度を超えて上昇し、 または上昇するおそれがあるもの」として、 国土交通大臣が定める基準に該当し、これによって適正かつ合理的な土地利用の確保に、支障が生ずるおそれがあると認められる区域です。

 

 

○ 「監視区域」とは、地価が「急激に上昇し、 または上昇するおそれ」があり、 これによって適正かつ合理的な土地利用の確保が、困難となるおそれがあると認められる区域です。

 

 

○「」 内をキーワードとして覚えましょう。

 

過去問

監視区域は、 都市計画法に規定する都市計画区域において、土地の投機的取引が相当範囲にわたり集中して行われ、 又は行われるおそれがあり、及び地価が急激に上昇し、又は上昇するおそれがあると認められる区域について、指定する。 (63-17-1)

 

 

平成18年問題

注視区域又は監視区域に所在する土地について、 土地売買等の契約を締結しようとする場合には、国土利用計画法第27条の4又は同法第27条の7の事前届出が必要であるが、 当該契約が一定の要件を満たすときは事後届出も必要である。(18-17-2)

 

 

×、 × 事前届出のみです。

 

 




宅建資格試験過去問 特別用途地区 平成18年度 第18問目第4肢

 

下の「」 部分がキーワードです。

特別用途地区は、 当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の、特別の目的の実現を図るために定める地区のことで、 用途地域内においてのみ定めることができます。 主として「用途地域による指定を補完して」 (規制を強化したり緩和したりする)当該地区の特性にふさわしい「特別の目的の実現を図る」 ためのものです。

 

無秩序な開発を防止するには、 用途地域を定めるだけでは不十分です。

例えば、 同じ商業地域に属していても、店舗ビルやオフィスビルなどの集中化を図るのが妥当な地区もあれば、 小売店さんがアーケード街などを作って、商店街としての機能を図るのが妥当な地区もあります。 よく何とか銀座通りと名称をつけますよね。

 

そこで、 商業地域を、さらに建物の使用用途などに応じて、細かく分けたい場合などに、用途地域を定めただけでは対応できませんので、 用途地域の中で用途地域と重ねて定めて、さらに建築物の用途を制限する場所が必要になります。 このような場所を総称して特別用途地区といいます。

 

特別用途地区とは、特別の目的からする土地利用の増進、環境の保護等を図るため定める地区であり、 用途地域が定められていない区域において定められるものである。(7-18-1)

 

 

特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、 環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区である。 (18-18-4

 

×、○ 

 




宅建資格試験過去問 北側斜線制限 平成18年度 第22問目1肢

北側斜線制限

北側斜線制限とは、 住居専用地域の建築物の各部分の高さは、その部分から前面道路と反対側の境界線又は隣地境界線までの、 真北方向の水平距離乙に1.25を乗じて得たものに、第1種低層住居専用地域、 第2種低層住居専用地域では5m、第1種中高層住居専用地域、 第2種中高層住居専用地域では10mを加えたもの以下でなければならないことです。

 

真北←

 

   ↓乙は0 0*1.25+5m=5mまで  ↓4m*1.25+5m=10mまで

隣地 |   4m 第1種低層住居地域 |   

  隣地境界線

つまり、 住居系地域のうち良好な住環境を保護するための地域、 すなわち低層住居専用地域内、 中高層住居専用地域内では、 真北方向の道路又は隣地に近い部分ほど、建築物の高さを高くできなくするのが、北側斜線制限です。

 

良好な住環境が必要な住居系地域での、 真北方向(こちらから見れば南側)の道路又は隣地の日当たりを確保するためです。日光は南から当たるでしょ。

 

1種住居地域内の建築物についても、北側斜線制限の適用がある。

63-24-3)

 

第二種中高層住居専用地域内における建築物については、法第56条第1項第3号の規定による北側斜線制限は適用されない。(18-22-1)

×、×

 




宅建試験過去問 免許の欠格事由 平成18年度 第30問目全

前科がある者には、 宅建業の免許は与えられません。

前科は次の2つに分けられます。

 

ア. 懲役又は禁固(きんこ)になり、その刑の執行が終ってから、又は刑の執行を受けることがなくなった日から、 5年経たない者は、免許を受けることが出来ません。

 

イ. 宅建業法に違反した場合と、暴力団犯罪(脅迫罪・暴行罪・傷害罪・障害助勢罪、 凶器準備集合罪、背任罪(はいにんざい)など)、並びに、暴力団員による不当な行為の防止に関する法律、 及び暴力行為の処罰に関する法律の罪を犯した場合は、 懲役・禁固未満の「罰金刑」になった場合も、その刑の執行を終ってから5年経たない者は、 免許を受けることが出来ません。

 

この点については、 刑罰の種類を理解する必要があります。刑罰を重い順に、並べると、下のようになります。

 

死刑→懲役→禁固→罰金→拘留、 科料(かりょう)、過料(かりょう)

懲役は刑務所に入って労務をする必要があります。 禁固は労務がありません。罰金は、お金を払えということ、拘留は30日間、留置場に入れられる刑です。(刑法上は罰金より軽いとされています。)

科料は罰金よりもっと小額で、 過料はもっと軽微な金銭納付のことです。

 

★要は、 まずは禁固以上の刑が対象ですが、宅建業法違反は免許を与える責任上の問題と、ヤクザ者が不動産業者になるのを、 防止しているわけです。怖い地上げ屋などを。全体的には、 感覚的にヤクザ者が絡む刑罰でとらえればOKですが、背任罪(責任者による横領など)が含まれていることに注意して下さい。

 

ちなみに、 上の懲役・禁固・罰金は執行猶予になった場合も含みます。

しかし、 執行猶予期間が満了したときは直ちに免許を受けることが出来ます。 執行猶予というのは、その刑の執行を一定期間猶予して、その期間を無事に経過したときは、刑自体が無くなる制度です。

例えば、 懲役1年執行猶予3年という判決が出た場合です。この場合も、 懲役になったことは間違いありませんので、免許を申請しても拒否されます。しかし、執行猶予期間が終われば、きれいな体です。 直ぐに免許の申請が出来ます。

 

また、 一審判決が出ても控訴中(高等裁判所で争っている段階)や上告中(最高裁判所で争っている段階)では、まだ刑が確定していないので、 直ちに免許を受けることが出来ます。

 

D社の取締役が、刑法第204条 (傷害) の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた場合、 刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく、かつ猶予期間の満了の日から5年を経過しなければ、 D社は免許を受けることができない。(17-31-3)

 

宅地建物取引業の免許に関して、 A社の取締役が、刑法第211条(業務上過失致死傷等)の罪を犯し、懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、 執行猶予期間は満了した。その満了の日から5年を経過していない場合、A社は免許を受けることができない。 (18-30-1)

 

ポイント) 完全な引っ掛け問題ですが、 執行猶予期間の言い渡しを取り消されることなく→めでたく猶予期間を満了した→
その翌日から免許を受けられる→
5年経過は関係ないという形のため、 ×の肢になります

 

宅地建物取引業の免許に関して、 D社の取締役が、刑法第 159 条 (私文書偽造) の罪を犯し、地方裁判所で懲役2年の判決を言い渡されたが、 この判決に対して高等裁判所に控訴して現在裁判が係属中である。この場合、D社は免許を受けることができない。

18-30-3)

 

×、×、×

 

免許取消処分を受けた宅建業者の役員も免許を受けれません。

免許を取消されてから、 5年間免許を受けられない者には、 業者が法人だった場合に、その取消しに係る「免許取消しの聴聞(ちょうもん)の期日、及び場所の公示日前60日以内に、 その法人の役員だった者等 も含まれます。

 

法人(会社) と言っても、会社自体が生きているわけではありません。実際に意思決定をしているのは、役員などの人間です。つまり、 法人の免許取消処分があった場合に、悪いことをした張本人は役員達です。そのため、同様の責任を負わせました。

 

役員には取締役や使用人、 肩書きは無くても取締役などと同等の支配力のある、大株主なども、含まれますが監査役や取引主任者は含まれません。 ただし、 取締役などと同等の力を持っている場合は別です。

聴聞とは、 その法人の免許を取消しの際に、免許権者が一応言い分を聞きましょうと開く、言い訳の場です。いつ、どこでという日時・ 場所を業者に知らせることを「公示日」と言います。

 

★要は悪いことをして、 聴聞になるわけですから、その悪いことに対する、聴聞の場所、期日を示す「公示前60日以内」に、業務に当たっていた取締役が張本人として、責任を負うというわけです。

 |60日間(ここが張本人) |     |    |以降5年間免許欠格

 3つの事由       聴聞の公示日 聴聞   取消

 

★ポイントは、 ここの場面が適用されるのは、3つの理由で取消処分になったときのみで、 聴聞の公示日前60日以内に役員であったことです。

ア. 不正手段による免許取得

イ. 業務停止事由に該当し、情状が特に重い

ウ. 業務停止処分違反

 

F社の取締役を退任したGは、かつて勤務していたF社が、不正の手段により宅地建物取引業の免許を取得したとして、 乙県知事から免許を取り消されたが、その聴聞の期日及び場所の公示の日の30日前に同社の取締役を退任し、 同社の免許の取り消しの日から5年を経過していない。Gは、宅地建物取引業の免許を受けることができる。(1-39-4)

 

宅地建物取引業の免許に関して、 B社は不正の手段により免許を取得したとして甲県知事から免許を取り消されたが、B社の取締役Cは、 当該取消に係る聴間の期日及び場所の公示の日30日前にB社の取締役を退任した。 B社の免許取消の日から5年を経過していない場合、Cは免許を受けることができない。(18-30-2)

 

×、○

 

処分逃れのために、廃業等の届出をした場合も免許をもらえません。

先ほどの、 免許取消処分の、聴聞の期日等が公示された日から、その処分をするかしないかを決定する日までの間に、 合併・破産開始決定以外の理由で 解散又は、 廃業の届出をした者(相当の理由がある場合を除く) で、 その届出の日から5年を経過しない者は、免許を貰えません。

 

要は、 免許取消処分を受ける前に、宅建業者が自ら、廃業や解散を逃れようとすることを防止するための規定です。 廃業届けをした時点で免許は失効しますので、 その後の取消し処分は行われなくなります。

 

そのために、 私は取消処分を受けていない。自主的に廃業したのだ。と言い訳をする者がいる可能性がありますので、 それを防止するための規定です。法律の用心深さの一例です。

 

                               廃業の届出

                 ↓←ここから5年間免許欠格

  |            |     |    

 3つの事由       聴聞の公示日 処分決定日 

 

宅地建物取引業者であったC社は、 不正の手段により宅地建物取引業の免許を受けたとして免許の取消処分の聴聞を受けた後で、処分に係る決定前に、 相当の理由なく宅地建物取引業を廃止した旨の届出をしたが、その届出の日から5年を経過していない。 C社は、宅地建物取引業の免許を受けることができる。

8-37-3)

 

宅地建物取引業の免許に関して、 E社は乙県知事から業務停止処分についての聴聞の期日及び場所を公示されたが、 その公示後聴聞が行われる前に、相当の理由なくして宅地建物取引業を廃止した旨の届出をした。 その届出の日から5年を経過していない場合、E社は免許を受けることができない。(18-30-4)

(ヒント 業務停止処分で免許取消しではない。引掛けです)

 

×、×




宅建試験過去問 届出関係 平成18年度 第31問目全

専任の取引主任者の人数が不足した場合

成年者である専任の取引主任者の人数が、 退職等の事情で人数的な条件を満たさなくなった場合、宅建業者は2週間以内に、 補充等の措置を取らなければなりません。人数が減ったからといって、直ちに宅地建物取引業法違反になり、 業務停止処分などになるわけではありません。取引主任者が急に亡くなることもありますから。

 

また、専任の取引主任者の氏名は、業者の変更の届出の対象です。そのため、2週間以内に補充などの措置を取るとともに、 変更の届出も30日以内にしなければなりません。

 

事務所に置くべき専任の取引主任者が欠けた場合には、2週間以内にその後任を補充する等の措置を講じなければならない。そして、 後任を補充したときは、30日以内に変更の届出をしなければならない。 (55-40-3)

 

宅地建物取引業者A社 (甲県知事免許) に関して、宅地建物取引業法の規定によれば、 A社の唯一の専任の取引主任者であるBが退職したとき、A社は2週間以内に新たな成年者である専任の取引主任者を設置し、 設置後30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。(18-31-1)

 

○、○

 

変更の届出

免許を受けた後に宅建業者名簿に記載されている事項が変わったときは、 名簿を書き換える必要がありますので、免許権者に変わりましたので書き換えて下さいと、変更の届出をすることです。

 

法人業者は、役員と政令で定める使用人(支店長のこと)の氏名を届け出る必要があります。役員は監査役や非常勤の役員を含みます。 氏名のみです。本籍地や住所は、含みません。

 

宅地建物取引業者A(法人)が甲県知事から免許を受けている場合に関して、Aの役員aが退職し、後任にbを充てた場合、 当該役員の職が非常勤のものであっても、Aは、甲県知事に変更の届出をしなければならない。(10-33-2)

 

宅地建物取引業者A社 (甲県知事免許) に関して、宅地建物取引業法の規定よれば、 取引主任者ではないCがA社の非常勤の取締役に就任したとき、A社はその旨を甲県知事に届け出る必要はない。 (18-31-2)

 

○、×

 

廃業や死亡等の届出

免許を受けた後で、 業者が死亡してしまった場合など「もう宅建業者を続けられない事情が生じたとき」に、届出をしないと免許権者が把握出来ませんので、 そういった事情があった場合は届出をしなさいと定めていることです。

 

廃業や死亡等の届出が義務付けられるのは、 もう宅建業者を続けられない事情が生じたときですが、具体的には、次の5つの場合になります。右が届出の義務者です。必殺、後始末屋です。

 

        営業を続けられない理由       届出義務者

ア. 個人の業者が死亡したとき      相続人

イ. 法人業者が合併により消滅したとき  合併により消滅した会社の

                     代表役員だった者

ウ. 業者に破産開始の決定があったとき  破産管財人 (大抵は弁護士)

エ. 法人業者が合併・破産以外の理由で  精算人  (大抵は弁護士)

    解散したとき

オ. 業者が宅建業を廃止したとき     業者であった個人又は、

                     法人の代表役人 

 

廃業や死亡等の届出はその事実が発生した日から30日以内にする必要があります。

 

廃業や死亡等の届出をした時点で、 その宅建業者の免許は効力を失うのが原則です。

ただし、死亡したときと、 法人が合併により消滅したときの2つだけは、届出義務者の届出を待たず、死亡や合併の事実があった時に、 その宅建業者の免許は効力を失います。既にこの世にいないのですから、 その時をもって、免許は効力を失ってしまうのです。

 

丙県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Eが破産手続きの開始決定をした場合、Eの免許は、当該破産の宣告のときから、 その効力を失う(2-43-4)

 

宅地建物取引業者A (法人)が甲県知事から免許を受けている場合に関して、Aが合併により消滅した場合、 Aの代表役員であった者は甲県知事にその旨の届出をしなければならないが、Aの免許は、当該届出の時にその効力を失う。 9-33-2)

 

宅地建物取引業者A社 (甲県知事免許) に関して、A社がD社に吸収合併され消滅したとき、 D社を代表する役員Eは、合併の日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。 (18-31-3)

 

宅地建物取引業者A社 (甲県知事免許) に関して、A社について、破産手続開始の決定があったとき、 A社の免許は当然にその効力を失うため、A社の破産管財人Fは、その旨を甲県知事に届け出る必要はない。 (18-31-4)

 

×、×、×、×




宅建試験過去問 取引主任者関係 平成18年度 第32問目全

処分逃れのために、登録消除の申請をした場合は取引主任者の登録ができません。

 

登録消除処分の、 聴聞の期日等が公示された日から、その処分をするかしないかを決定する日までの間に、自ら登録の消除を申請した者 (相当の理由がある場合を除く)で、その消除の日から5年を経過しない者は登録できません。

 

理由は免許のところと同じです。 登録消除処分を受ける前に、先手を打って、消除しようとする者の防止です。

 

登録消除処分の届出

                 ↓←ここから5年間免許欠格

  |            |     |    

4つの事由       聴聞の公示日 処分決定日 

 

 

Fは、 不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、自らの申請により、 登録が消除された。Fは、登録が消除された日から5年を経過せずに新たに登録を受けることができる。

16-34-3)

 

甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録を受け、乙県内の宅地建物取引業者の事務所に勤務している取引主任者Aに関して、Aは、 不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、 自らの中請によりその登録が消除された場合、当該申請に相当の理由がなくとも、 登録が消除された日から5年を経ずに新たに登録を受けることができる。(18-32-1)

 

×、×

 

事務禁止の処分を受けて、 その禁止期間中に本人からの申請によって、登録が消除されるか、または、 禁止期間が満了していない者は取引主任者の登録ができません。

      

      この間は登録できない。

           ↓

|       |      |    

事務禁止処分 自ら申請消除 禁止期間満了日

 

処分逃れと考え方は同じです。 事務禁止の処分を受けた後に、自ら登録を消除してしまえば、事務を禁止する理由が無くなります。そういうセコイ者を防止するために、 自ら消除申請した場合は事務の禁止期間中は、再登録を禁止しました。この間は登録の移転を申請することもできません。

 

禁止期間が満了していないというのは、 例えば運転免許で言う、運転免許停止期間中です。いわゆる免停というやつです。この間は運転はできませんよね。

 

 

取引主任者Bが、 取引主任者として行う事務に関し不正な行為をし、昨年5月1日から6月間の事務の禁止の処分を受け、 同年6月1日に登録の消除の申請をして消除された場合、Bは、同年12月1日以降でなければ登録を受けることができない。 (9-32-2)

(ヒント 11月1日以降です)

 

甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録を受け、乙県内の宅地建物取引業者の事務所に勤務している取引主任者に関して、 Aが甲県知事から事務の禁止の処分を受け、その禁止の期間が満了していないときは、Aは取引主任者としてすべき事務を行うことはできないが、 Aは乙県知事に対して、甲県知事を経由して登録の移転の中請をすることができる。(18-32-2)

 

×、×

 

講習の受講義務

主任者証の交付を申請するには申請前6ヶ月以内に行われる登録している知事が指定する講習 (法定講習)を受けなければならないのが原則です。登録している知事が行うというのがポイントです。

 

甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録を受け、乙県内の宅地建物取引業者の事務所に勤務している取引主任者Aに関して、Aは、 宅地建物取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは、 必ず甲県知事が指定する講習で交付の申請前1年以内に行われるものを受講しなければならない。(18-32-3)

 

×

 

返納(へんのう)  

主任者証を 「返納する=返納」する必要があるのは、登録を消除されたとき、又は主任者証が効力を失ったときです。 返納は速やかにしなければなりません。返納する先は主任者証の交付を受けた知事です。

不要になった取引主任者証をそのまま持っていると、 悪用される恐れがあるからです。

 

甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録を受け、 乙県内の宅地建物取引業者の事務所に勤務している取引主任者Aに関して、Aは、 禁鋼以上の刑に処せられ登録が消除された場合は、 速やかに、 宅地建物取引主任者証を甲県知事に返納しなければならない。(18-32-4)

 




宅建試験過去問 重要事項説明 平成18年度 第33問目全

以下重要事項説明で説明する内容です。

 

宅地建物の売買・交換・ 宅地建物の貸借においては当該建物が土砂災害警戒区域内における土砂災害防止対策の推進に関する法律 (土砂災害防止法)による土砂災害警戒区域にあるときはその旨。

 

崖崩れを起こしやすい区域として指定されている場合です。 地震が多いので、頭に留めておきましょう。これは全ての取引が対象です。

 

売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は、 当該区域内における制限を説明すれば足り、対象物件が土砂災害警戒区域内にある旨の説明をする必要はない。16-37-2)

 

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、 当該建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第6条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、 その旨の説明は、宅地建物取引業法第35条の規定により重要事項としての説明が義務付けられていない。 (18-33-1)

 

×、×

 

建物の売買・交換においては、 当該建物が、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)による、住宅性能評価を受けた新築物件であるときは、その旨の説明。

 

住宅の品質確保の促進等に関する法律 (品確法)により、品質が確保されているので、安心ですよということを説明するわけです。お客さんの安心材料になります。 耐震強度問題がありましたので、覚えておいて下さい。建物の売買、 交換のみです。

 

賃貸で品確の法律を説明しても仕方がありません。 オーナーに対して行えということです。品確法については、民法の瑕疵担保のところでお話しました。

 

宅地建物取引業者Aは、 建物の売買の契約を行うに際し、 当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能評価を受けた新築住宅であったが、その旨説明しなかった。 (14-37-4)

 

 

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、 当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨の説明は、 宅地建物取引業法第35条の規定により重要事項としての説明が義務付けられていない。(18-33-2)

 

×、○

 

以下は建物の貸借にたずさわる場合のみに、追加して説明しなければならない事項です。 事業用(店舗・ 事務所)でも同じです。

台所、浴室、便所、その他の建物の設備の整備状況。

 

1棟の建物に属する区分所有建物の貸借の媒介を行う場合の宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関して、台所、浴室、 便所その他の当該区分所有建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。(11-41-2)

 

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、台所、浴室、 便所その他の当該建物の設備の整備の状況の説明は、宅地建物取引業法第35条の規定により重要事項としての説明が義務付けられていない。(18-33-3)

 

○、×

 

取引条件に関する説明事項

さらに取引の条件に関して、 全ての取引で以下の事項を説明する必要があります。

代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭の額、 及びその金銭の授受の目的。

 

例えば、 手付金、敷金、権利金、礼金、保証金などの金額と目的です。なお、授受や支払いの時期や、 敷金の保管方法までの説明はいりません。 大事なのは、金額と目的です。時期は合意があれば問題ないでしょ。

 

敷金の授受の定めがあるときは、 その敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関

する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。 (17-38-4)

 

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもつて授受されるかを問わず、 契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項の説明は、 宅地建物取引業法第35条の規定により重要事項としての説明が義務付けられていない。(18-33-4)

 

×、×

難しいようではあるが、何故ゆえにその規定があるか?を考えると解けると思います。



宅建試験過去問 営業保証金 平成18年度 第34問目全

営業保証金

 

供託の届出と営業の開始時期について

宅建業者が事業を開始できる時期は、 主たる事務所のもよりの供託所に営業保証金を供託して後に、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、 供託した旨を免許権者に届出た後からです。

 

主たる事務所のもよりの供託所に営業保証金を供託しただけでは、まだ事業を開始できません。営業保証金が確保されない内に、 営業を開始すると、取引の相手方が賠償を受けられなくなる可能性があるからです。

 

A社は、国土交通大臣の免許を受けた株式会社である。A社は、宅地建物取引業を開始する場合、 国土交通大臣が指定する供託所に営業保証金を供託し、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、 その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。(63-38-1)

 

宅地建物取引業の免許を受けた者は、 事業を開始した日から3月以内に営業保証金を供託し、 その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。(18-34-1)

 

×、×

 

営業保証金の供託先

営業保証金を供託する所は主たる事務所のもよりの供託所です。

支店の分の営業保証金も、 全てを主たる事務所のもよりの供託所に供託する必要があります。本店が東京都なら東京都、 大阪は大阪です。

○全てを一括して、主たる事務所のもよりの供託所です。

 

宅地建物取引業者は、 営業保証金を事務所ごとにそれぞれ当該事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。(61-44-1)

  

宅地建物取引業者は、 事業の開始後新たに支店を設置したときは、その支店の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、 その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。(18-34-2)

 

×、×

 

営業保証金の保管替え等

営業保証金の供託先は主たる事務所のもよりの供託所ですから、 主たる事務所が移転して、もよりの供託所が変われば、営業保証金を預ける供託所も変わります。この場合は、 次のような手続きをします。

 

今まで金銭だけで供託していた場合

遅滞なく、費用を予納して、 営業保証金を供託している供託所に対して、移転後の主たる事務所のもよりの供託所への営業保証金の保管替えを請求する必要があります。保管替えというのは、簡単に言うと書類上の振替えです。

 

金銭のみであれば、 現実にお金を運んでいかなくても、供託所同士の帳簿操作の観念的な決済で、移転した形にできます。 数千万円の金銭を運ぶのは大変ですから。

 

ただし、保管替えを請求するには、遅滞なく費用 (手数料)を予納する必要があります。流れは下の通りです。

 

宅建業者→費用を予納して保管替え請求→旧供託所→保管替え通知→新供託所

 

本店を移転したためもよりの供託所が変わる場合、 営業保証金の保管替えは、営業保証金を金銭のみをもって供託している場合に限り行うことができる。

55-34-1)

 

 

金銭のみをもって営業保証金を供託している宅地建物取引業者は、 その本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、遅滞なく、供託している供託所に対し、 移転後の本店の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。(18-34-3)

 

○、○

 

保証金による保証範囲

宅建業に関する取引により生じた債権を持っているお客さんが、 営業保証金から還付を受けることができる金額の限度額は、宅建業者が供託した営業保証金の金額の範囲内です。それ以上はさすがに担保できません。

 

しかし、営業保証金の還付が実際に行われると、 営業保証金が政令で定める額より不足します。また、次の被害者が還付を受けたいと言ってくるかも知れません。とすると、 なるべく早く不足分を充当するべきです。そこで、実際に還付があると、次の手順で、営業保証金の充当をはかります。

 

ア.免許権者は、 不足が生じた旨の通知書を宅建業者に送付します。

イ.宅建業者は、 通知書の送付を受けた日から2週間以内に、 不足額を 供託する必要があります。

ウ.さらに、 供託から2週間以内に、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、不足額を供託した旨を免許権者に届け出る必要があります。

 

供託ですから金銭には限られません。

 

○通知から2週間内に不足額を今日供託して、2週間以内に届け出。

 

宅地建物取引業者Aは、取引の相手方の権利の実行により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、 甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければならない。 (11-38-2)

 

宅地建物取引業者は、取引の相手方の権利の実行により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、 通知書の送付を受けた日から2週間以内に不足額を金銭で供託しなければならない。(18-34-4)

 

○、×




宅建試験過去問 重要事項説明 平成18年度 第35問目全

1、 重要事項を説明する相手方はだれか

重要事項を、 説明しなければならない相手方は、要するにお客さんです。具体的には次のようになります。

 

ア. 宅建業者が売買にたずさわる場合~買主になろうとする者

イ. 宅建業者が貸借にたずさわる場合~借主になろうとする者

ウ. 宅建業者が交換にたずさわる場合~交換の両当事者になろうとする者

 

例え、 お客さんが宅建業者でも重要事項は説明しなければなりません。 また、お客さんが説明しなくても良いと言った場合でも、説明をする義務があります。

 

宅地建物取引業者である買主Dが、「この宅地について熟知しているから、重要事項の説明はしなくてよい。」と言ったので、Aは、 重要事項の説明をしなかった。Dが了承しているときは、必ずしも重要事項の説明をしなくても、 宅地建物取引業法違反とはならない。(63-46-ウ)

 

自ら売主として宅地の売買をする場合において、 買主が宅地建物取引業者であるため、重要事項を記載した書面を交付しなかった。重要事項の規定に違反しない。 (18-35-1)

 

×、×

 

2、 重要事項説明の内容

飲用水・電気・ ガスの供給、並びに排水施設の整備の状況。これらの施設が整備されていないときは、 その整備の見通し、 及びその整備についての特別の負担に関する事項。

 

整備についての特別の負担というのは、 例えば、道路に埋まっている水道の本管から、買主宅まで水道管を引くのは、 買主の負担になるという場合などです。 結構な費用がかかりますので、事前に説明するわけです。ライフラインが無いと暮らせません。重要なことです。

 

なお、 上下水道の使用開始の届出や、ガスの使用開始時期の届出に関する事項も、説明しなくてもかまいません。 ガス会社などに聞けばわかります。

 

水道、電気及び都市ガスは完備、下水道は未整備と説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。 (4-40-2)

 

建物の貸借の媒介において、水道、電気及び下水道は完備、都市ガスは未整備である旨説明したが、 その整備の見通しまでは説明しなかった。重要事項の規定に違反しない。(18-35-2)

 

×、×

 

3、 私道の負担に関する事項。

取引物件が宅地の場合は、 皆が通るための私道として、何m2分寄付して貰いますという約束がされる場合があります。 土地の面積が減るわけですから後々大きなトラブルになりますので、事前に説明する必要があります。

 

私道に関する負担がない場合は、 ないということを、説明する必要があります。

 

なお、 建物の貸借にたずさわる場合は、 私道の負担に関する事項は、説明すべき重要事項から除かます。マンションを借りる人に、土地に関することは無関係だからです。

 

当該物件には、私道の負担がなかったので、私道に関しては、何も説明しなかった。(5-44-3)

 

宅地の売買の媒介において、当該宅地の一部が私道の敷地となっていたが、 買主に対して私道の負担に関する事項を説明しなかった。重要事項の規定に違反しない。(18-35-3)

 

×、×

 

4、区分所有建物(分譲マンション)の貸借契約以外の場合(売買・交換) に、 付け足しで説明をしなければいけない事項です。

 

専有部分の用途、 その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む) があるときは、 その内容。

例えば、事務所使用は禁止などです。なければ説明はいりません。

 

宅地建物取引業者が、 マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明を行った。この場合、 建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。) がなかったので、そのことについては説明しなかった。(13-36-3)

 

建物の貸借の媒介において、 建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め (その案を含む。) がなかったので、そのことについては説明しなかった。 重要事項の規定に違反しない。(18-35-4)

 

○、○




宅建試験過去問 宅地建物取引主任者 平成18年度 第36問目全

1、 専任の取引主任者の人数が不足した場合

成年者である専任の取引主任者の人数が、 退職等の事情で人数的な条件を満たさなくなった場合、宅建業者は2週間以内に、 補充等の措置を取らなければなりません。人数が減ったからといって、直ちに宅地建物取引業法違反になり、 業務停止処分などになるわけではありません。取引主任者が急に亡くなることもありますから。

 

甲県に本店(従業者13人)、乙県に支店(従業者5人) を有する個人である宅地建物取引業者Aに対する監督処分に関して、Aは、本店の専任の取引主任者が2人となったときは、 直ちに宅地建物取引業法違反となり、甲県知事は、Aに対して業務停止処分をすることができる。(7-50-1)

 

宅地建物取引業者は、既存の事務所に置かれている成年者である専任の取引主任者の数が国土交通省令に規定する数を下回ったときは、 直ちに、当該事務所を閉鎖しなければならない。(18-36-1)

 

×、×

 

2、 取引主任者証の提示 (ていじ)

取引主任者証を 「提示する」必要があるのは、取引関係者から請求があったとき又は請求が無くても重要事項を説明するときです。 取引関係者からの請求がなくても、主任者証を提示しなければならないのは、重要事項を説明するときだけです。   

 

重要事項を説明するとき意外は、 お客さんからの請求があったときだけ、主任者証を提示すればよいと覚えておいて下さい。

○普段は請求時、重要事項説明だけは必ずです。

 

宅地建物取引主任者は、取引の関係者から請求があったときは、取引主任者証を提示しなければならない。 (63-47-4)

 

取引主任者は、法第35条に規定する重要事項の説明を行う際、 取引の相手方から請求がない場合でも必ず宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。(18-36-2)

 

○、 ○

 

3、37条書面(契約書) を交付するときの注意事項

37条書面の交付は、取引主任者でなくてもできます。ただし、この37条書面には、 取引主任者が記名押印しなければなりません。 記名押印は、取引主任者であれば、専任の取引主任者で無くてもできます。

 

重要事項の説明の時と違う取引主任者でもかまいませんし、 相手が宅建業者であっても、貸借の媒介でも同じです。 例外はありません。

 

宅地建物取引業者が、自ら売主として建物を販売した場合に、その相手方が宅地建物取引業者であれば、 宅地建物取引業法第37条の規定に基づき交付すべき書面には、取引主任者をして記名押印させる必要はない。 (12-31-2)

 

宅地建物取引業者は、 自ら売主として締結した建物の売買契約の相手方が宅地建物取引業者であっても、法第37条の規定に基づき交付すべき書面に取引主任者をして記名押印させなければならない。 (18-36-3)

 

×、 ○

 

4、 重要事項説明

重要事項を説明する際には、 口頭で説明すると共に、「重要事項説明書」という書面(通称、35条書面といいます)を交付しなければなりません。内容を理解させるためです。

 

そして、この重要事項説明書には、取引主任者が記名押印しなければなりません。 記名押印は、取引主任者であれば、専任の取引主任者で無くてもかまいません。貸借契約でも同じです。 相手が宅建業者でも同じです。ここは、3番の契約書と重要事項説明は同じになります。

 

宅地建物取引業者相互間の宅地の売買に関して、売主は、買主に対して、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面を交付しなかった。 宅地建物取引業法に違反しない。(61-44-3)

 

取引主任者は、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記名押印することが必要とされており、 建物の貸借の媒介であってもこれを省略することはできない。(18-36-4)

 

×、 ○




宅建試験過去問 37条書面 平成18年度 第37問目全

37条書面とは、いわゆる契約書のことです。

貸借の場合、次のものが除かれます。

 

1、移転登記申請の時期

2、代金・交換差金についての金銭の貸借(ローン)のあっせんに関する定めがあるときは、 その内容と、そのあっせんによる金銭の貸借が成立しないときの措置。

3、宅地建物の瑕疵(かし)を担保すべき責任について定めがあるときは、その内容。

4、宅地建物の租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容。

 

登記の移転時期や、 ローン関係、税金関係などは貸借の場合、関係ないからです。瑕疵担保も所有者の問題です。雨漏りは賃貸人が直す義務があったでしょ。

 

 

宅地建物取引業者が、 その媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合に、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面に必ず記載しなければならない事項は、 次のうちどれか。(11-35全)

1. 借賃についての融資のあっせんに関する定めがあるときは、 当該融資が成立しないときの措置。

2. 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、 その内容。

3. 当該建物の瑕疵を担保する責任についての定めがあるときは、その内容。

4. 当該建物に係る租税等の公課の負担に関する定めがあるときは、 その内容。

 

 

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、 宅地建物取引業法第37条に規定する書面に必ず記載しなければならないとされている事項の組合せとして、 正しいものはどれか。 (18-37全)

ア 当該建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは、 その内容

イ 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、 その内容 

ウ 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、 その内容

1 ア、イ

2 ア、ウ

3 イ、ウ

4 ア、イ、ウ

ヒント 建物の瑕疵関係は賃借人ではなくオーナーに言う問題

 

まったく同じ形式の問題でした。

2番、 3番

 




宅建試験過去問 宅建業者に関する規制 平成18年度 第38問目2肢

宅建業者に関する規制

1、 契約締結時期の制限

簡単に言えば、 あまり早い時期に契約はするなということです。

 

○契約を締結してもよい時期  

宅建業者は、 宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前は、 その工事に関して、必要とされる開発許可、建築確認、その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、 その工事に係る、宅地または建物の貸借以外の契約をしてはなりません。

 

   ↓この時期の広告は禁止

設計 → 建築確認    →工事中      → 完成

   ↑この時期は貸借以外の契約は禁止

 

ア. 工事が完了前である。

イ. 許可等が無い。

 

という2つの要件が両方そろうと、契約を結んではいけません。相手が宅建業者でも同じです。 とにかくこの2つに当てはまれば契約はできません。

 

宅地建物取引業者は、建物の建築に関する工事の完了前においては当該工事に必要となる建築基準法第6条第1項の確認があった後でなければ、 当該工事に係る建物について売買契約を締結してはならないが、買主が宅地建物取引業者である場合はこの限りではない。61-40-2)

 

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、 宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合に、Aは、新築分譲マンションについて、 建築基準法第6条第1項の建築確認を受ける前にBと売買契約を締結した。宅地建物取引業法の規定に違反する。 (18-38-2)

 

×、○




宅建試験過去問 8種規制 平成18年度 第38問目1、3、4肢・第39問目全

業者が自ら売主になるときの8種類の規制

 

今回は少し長いですが、 過去問を理解するという意味の重要な問題。

 

 

宅建業者は、 売買や交換など、色々な契約にタッチするわけですが、宅建業者が、自ら売主になるときのみに適用される8種類の規制のお話です。

 

今からお話していく規定は、 宅建業者が「自ら売主になり」かつ、相手方が宅建業者ではない場合に適用になります。全部で8つあるので「8種規制」とか 「8つの制限」と呼ばれています。

 

何故こういった制限ができたのかといいますと、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合は、 プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係になるからです。そのため、自ら売主となるプロの宅建業者を特別に規制して、 アマチュアの買主をより保護するため8種類の規制が作られました。宅建業法の目的そのままの規定です。

 

1、 クーリングオフできない場合

買い受けの申込みが事務所等で行なわれた後に、 売買契約が事務所等以外の場所で締結された場合、 クーリングオフすることはできません。

 

買う決心 (申込み)をした場所が事務所等である以上、契約自体が事務所等以外の場所で行われても、衝動買いとは言えないからです。 したがって、 逆の場合はクーリングオフできるので注意して下さい。つまり、買い受けの申込み(決心) が事務所等以外の場所で行なわれた後、 売買契約が事務所等で締結された場合は、 クーリングオフをすることができます。

 

要は、 買主が行った申込みの場所だけを考えればいいのです。 衝動買いをしたのかどうかが重要です。

 

クーリングオフできない場合     クーリングオフできる場合

業者→事務所で申込み→お客さん  業者→喫茶店で申込み→お客さん

  ←喫茶店で契約 ←        ←事務所で契約 ←

 

宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと土地付建物の売買契約を締結した場合における、 宅地建物取引業法第37条の2の規定による売買契約の解除に関して、 BがAの事務所において買受けの申込みをした場合は、 売買契約を締結した場所がAの事務所であるか否かにかかわらず、Bは売買契約を解除することができない。(17-41-2)

 

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、Bは、 Aが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、 翌日Aの事務所で契約を締結した場合にはそれ以降は一切法第37条の2による当該契約の解除を行うことはできない。(18-39-1)

 

○、×

 

2、 損害賠償の予定額等の制限

宅建業者が自ら売主となり、 かつ買主が宅建業者でない場合に、宅建業者は、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額を予定し、 又は違約金を定めるときは、 これらを合算した額が代金額の20%を超えることとなる定めをしてはならず、 これに反する特約は、代金額の20%を超える部分について無効になります。

 

民法上は、 損害賠償額の予定等の額には制限がありません。しかし、それを適用して、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの間の、 損害賠償額も無制限にするとお客さんに不利になります。

 

例えば、 あえて非常に高額の損害賠償額を予定して、買主を必要以上にしばりつけようとすることなどを防止する必要があります。そこで、 プロの宅建業者とアマチュアのお客さんの間では、宅建業者は、損害賠償額の予定や違約金の合算額が、 代金額の20%を超えるような定めができないという規定をおきました。

 

ちなみに、 損害賠償額の予定や違約金とは、債務不履行をした場合に備えて、前もって決めておくお金のことです。 損害賠償は文字通り損害があったときの賠償金、 違約金はペナルティのことですね。しかし、実質的な意味は、同じものと思ってもらっていいですよ。

 

代金額の20%ちょうどまでは問題ありません。別々に定めると、片方の金額を高くしたりして、 法の抜け穴になる可能性がありますので、合算という形にしました。色々と抜け道を考えますからね。ちなみに、 相手の承諾があっても禁止です。

 

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション (販売価額3.000万円)の売買契約を締結した場合において、Aは、 宅地建物取引業者でないCとの売買契約の締結に際して、 当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1.200万円とする特約を定めることができる。 (17-43-2)

 

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、 宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、当該契約において、 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、文は違約金を定めるときは、 これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。18-39-2)

 

×、○

 

3、 手付けの性質 手付金を受領できる額の制限等

宅建業者が自ら売主となり、 かつ、買主が宅建業者でない場合、宅建業者は代金額の20%を超える手付を受領してはなりません。 また、受領した手付は、常に解約手付としての性質を有し、 この解約手付の性質に反する特約で、買主に不利なものは無効です。

 

民法では、 手付の額に制限はありません。また、手付には解約手付、違約手付など色々な種類がありますが、民法上は、そのうちどれにするかは、 当事者が自由に決めてかまいません。

 

解約手付というのは、 買主は、売主が契約の履行に着手するまでは手付を放棄して、売主は買主が契約の履行に着手するまでは、手付の倍額を返還して、 それぞれ契約を解除できる性質の手付のことです。つまり、解除権を留保した手付です。

 

宅建業者が自ら売主となり、 かつ、買主が宅建業者でない場合、解約手付の性質に反する特約で買主に不利なものは無効になります。

 

例えば、 「買主は、支払った手付額を放棄する他に中間金も放棄しなければ契約を解除できない」という特約は、買主が不利となるので無効です。 ちなみに、 宅建業法違反でもあります。なお、解約手付の性質に反する特約でも、買主に有利なものは有効になります。

 

宅地建物取引業者Aが、 自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3.500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関して、 相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金のうち250万円を放棄して、また、 Aは1.000万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。

15-41-1)

 

 

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、 宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合に、AはBと売買契約を締結し、 代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。宅地建物取引業法の規定に違反する。 (18-38-1)

(ヒント 相手は素人か?)

 

○同様のことをききたい問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合に、 Aは自己の所有に属しない建物について、Bと売買契約を締結した。宅地建物取引業法の規定に違反する。(18-38-3)

 

宅地建物取引業者Aが、 自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合に、AはBと売買契約を締結する際、 瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした。宅地建物取引業法の規定に違反する。(18-38-4)

 

以上の2肢は、実は業法の細かい規定ではなく、相手が「誰」を聞いています。 過去問と話しをするという意味がわかってきますかね? こちらの問題も相手が宅建業者という混同を狙っています。 8種規制は相手が素人の場合のみ適用。他は相手が業者でも適用です。

 

 

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、当該契約に 「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Aは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」 旨の特約を定めた場合、その特約は無効である。(18-39-3)

 

○、×、×、×、○

 

4、手付金等の保全措置をとる義務

宅建業者が自ら売主となり、 かつ、買主が宅建業者でない場合、宅建業者は、手付金等の保全措置を講じる前には、 工事完了の物件の場合、 代金額の5% を超え又は1.000万円を超える手付金等を受領してはならず、 工事完了の物件の場合は、 代金額の10% を超え又は1.000万円を超える手付金等を受領してはなりません。

 

民法上は、 売主が、手付金等の保全措置を講じる義務がないので、途中で売主が倒産や夜逃げをしてしまった場合どうしようもありません。

そこで、 プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係では、宅建業者は、保全措置を講じる前に、 あまり多額の手付金等を受領してはいけませんと規制してあります。

 

以下は、保全措置が「不要」になる場合です。3つの場合があります。

ア. 工事完了前の、未完成物件の場合は、手付金等の金額が、売買代金の「5%以下、 かつ、1.000万円以下」の場合。

イ. 工事完了後の、完成物件の場合は、手付金等の金額が、売買代金の 10%以下、かつ、1.000万円以下」の場合。

ウ. 買主が所有権移転の登記を受けた場合。

 

ウの買主が所有権移転の登記を受けた場合、 保全措置は不要となります。登記の名義を移転してもらっていれば、売主である宅建業者が倒産しても、 買主が不動産を失う可能性はほとんどないからです。

 

宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物取引業者でないBとマンション(工事完了済)の売買契約(価格4.500万円)を締結した場合に関して、Aは、Bから手付金 900万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付したが、 その後Bへの所有権移転登記を行ったので、当該保証委託契約を解約した。(4-41-3)

 

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、 宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、Aは、当該建物が木完成であった場合でも、 Bへの所有権移転の金記をすれば、Bから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を謡じる必要はない。(18-39-4)

 

○、○




宅建試験過去問 不当な行為は禁止 平成18年度 第40問目1肢、第41問目1、2肢

1. 断定的判断の提供等の禁止 

不当な勧誘行為をすることは禁止です。

 

これは当たり前ですよね。 要するに、「奥さん、 これを買えば絶対に儲かりまっせ。私を信じて下さい」と説明することや、契約を結ぶときに「キャンセルしたら、ひどいですよ」と凄んだり、 とにかくお客さんを困らせる行為で国土交通省令で定めるものは、禁止ということです。

 

ちなみに、 電話による長時間の勧誘、その他の私生活または業務の平穏を害するような方法により、その者を困惑させることなども禁止です。 しつこいテレアポや、家に押しかけて、長時間居座ったりすることなどですね。

 

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した売買契約に関して、Aは、 Bとの間で3.000万円の宅地の売買契約を締結したが、 契約前に当該宅地の周辺の価格が値上がりしているので、2年後には、当該宅地の価格が上昇し、 Bが転売によって利益を得ることが確実である旨の説明を行った。宅地建物取引業法の規定に違反しない。 (15-38-1)

 

建物の販売に際して、 利益を生ずることが確実であると誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、実際に売買契約の成立には至らなかった。 宅地建物取引業法の規定に違反しない。(18-40-1)

 

宅地建物取引業者Aが行う業務に関して、Aは、自ら売主として売買契約を締結したが、 履行の着手前に買主から手付放棄による契約解除の中出を受けた際、違約金の支払を要求した。 宅地建物取引業法の規定に違反しない。(18-41-1)

 

宅地建物取引業者Aが行う業務に関して、Aは、建物の貸倍の媒介において、 契約の申込時に預り金を受領していたが、契約の成立前に中込みの撤回がなされたときに、 既に貸主に預り金を手渡していることから、返金を断った。宅地建物取引業法の規定に違反しない。 (18-41-2)

 

×、×、×、×




宅建試験過去問 不当な報酬要求の禁止 平成18年度 第40問目2肢

不当な報酬要求の禁止

 

宅建業者は、その業務に関して、相手方に対して不当に高額の報酬を要求してはならない。  

 

業法に決められている基準よりも、 不当に高い金額を請求するなということです。例えば、不当に高額の報酬を要求しましたが、実際には受領しなかった場合や、 実際に受領したのは、国土交通大臣が定めた報酬額の範囲内だった場合も全て禁止です。

 

また、 相手方が好意で、高額の要求額を支払った場合など、全て業法違反です。要求する行為自体が禁止されているからです。

 

不当に高額の報酬を受領することは禁止されているが、 要求するだけでは宅地建物取引業法違反にはならない。(55-38-3)

 

建物の販売に際して、不当に高額の報酬を要求したが、 実際には国土交通大臣が定める額を超えない報酬を受け取った。宅地建物取引業法の規定に違反しない。(18-40-2)

 

×、×




宅建試験過去問 手付貸与による契約の誘い込みの禁止 平成18年度 第40問目3肢

手付を貸すことによる、 契約の誘い込みの禁止 

宅建業者は、 その業務に関して相手方等に対して、手付けについて貸付その他信用を供与することにより、 契約の締結を誘引(ゆういん)する行為をしてはなりません。

 

手付を貸すことによる、 契約の誘い込みの禁止です。手付分のお金を貸しますから、契約しましょうというような形で、 契約の誘い込みをすることは禁止されます。 手付を貸してあげるのですから、いいことのようですが、お客さんに、 手付に関する借金が残るおそれがありますので禁止されているのです。

 

例えば、 お客さんが、現金を持ち合わせていないと言ったので、宅建業者が、「何だ、お客さん、早く言って下さいよ。 私とあなたの中じゃないですか、俺、お前ですよ。お客さんを信用して、 私が立て替えて手付を払ったことにしておきましょう」 と言って強引に契約を進めた場合ですね。うまいな、私、こういうお話は。

 

また、 信用の供与とは、 お客さんが、手付金を全額用意できなかったので、一部だけ受領し、不足分の支払いを延期してあげたり、不足分を立て替えてあげたり、 不足分を分割払いにしてあげることです。

 

ただし、手付を減額するという条件で、 契約に誘い込んでも、お客さんに、手付に関する借金が残るおそれがありませんので、「減額」は禁止されていません。貸しているわけではなく、 減らしているだけだからです。減額をするのは、お客さんにも有利になるでしょ。

 

宅建業者が、手付を貸すことによる契約の誘い込みを行うことは、契約が成立しなくても、相手がそれを了承している場合でも、 相手が宅建業者でも、とにかく禁止です。行為そのものが禁止です。いかんよ。

 

宅地建物取引業者Aが、宅地の所有者Bの依頼を受けてBC間の宅地の売買の媒介を行おうとし、又は行った場合に関して、Aは、 Cに対し手付を貸し付けるという条件で、BC間の売買契約の締結を誘引したが、Cは、その契約の締結に応じなかった。 宅地建物取引業法第47条(業務に関する禁止事項)の規定に違反しない。(11-42-2)

 

建物の販売に際して、 手付について貸付けをすることにより売買契約の締結誘引を行ったが、契約の成立には至らなかった。 宅地建物取引業法の規定に違反しない。(18-40-3)

 

×、×




宅建試験過去問 手付の制限 平成18年度 第40問目4肢

手付の制限等

民法では、 手付の額に制限はありません。また、手付には解約手付、違約手付など色々な種類がありますが、民法上は、そのうちどれにするかは、 当事者が自由に決めてかまいません。

 

解約手付というのは、 買主は、売主が契約の履行に着手するまでは手付を放棄して、売主は買主が契約の履行に着手するまでは、手付の倍額を返還して、 それぞれ契約を解除できる性質の手付のことです。つまり、解除権を留保した手付です。

 

民法では、 相手方が契約の履行に着手するまでは解除できるというのと、 売主からの解約は、手付の倍額を返還しなければいけないというのがポイントです

 

しかし、 宅建業者は商売ですから、せっかく売買契約を結んだのに、買主から手付解約されるのを防ぐため、手付を解約手付とはしない方法 (単なるキャンセル時の違約金とするなど)や、手付の額を高くして、実質的にキャンセルできない方法を取ったりします。

 

そこで、 プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係では、お客さんが不利にならないように、以下の2つを定めました。

 

ア. 宅建業者が受領した手付は、常に解約手付となります。

イ. 宅建業者は、代金額の20%を超える手付を受領できません。

 

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bと建物(完成物件)を売買する場合に関して、Bが手付を支払った後、 代金の一部を支払った場合は、Aは、手付の倍額を償還することによる契約解除はできない。(14-40-2)

 

 建物の販売に際して、当該建物の売買契約の締結後、 既に購入者に対する建物引渡債務の履行に着手していたため、当該売買契約の手付放棄による解除を拒んだ。 宅地建物取引業法の規定に違反しない。(18-40-4)

 

★要するに、あくまでも相手方が履行に着手すると解約はできなくなるのだが、 相手方が素人で自ら売主の場合は、手付けの額に制限があるということ。

 

○、○

 




宅建試験過去問 8種規制瑕疵担保責任 平成18年度 第41問目3肢

宅建業者が自ら売主となり、 かつ買主が宅建業者でない場合には、宅建業者は、 その目的物の瑕疵担保責任に関して、民法の規定よりも買主に不利となる特約をしてはなりません。 これに反する特約は無効です。

 

まとめ 民法の瑕疵担保特約

性質  売主の無過失責任。

内容  損害賠償請求、 解除。ただし、新築のみは住宅品確法により修補

期間  瑕疵発見の日から、 1年以内です。ただし、新築住宅の主要部分の隠れた瑕疵においては買主に引渡されてから10年。

その他 道路が通るなどの、 法律的な瑕疵も含みます。

 

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者Bと建物の売買契約を締結しようとする場合に関して、AB間で、 建物の譲渡価格について値引きをするかわりに、瑕疵(かし)担保責任の期間については、 引渡しの日から6月間とする特約を結ぶ場合、この特約は有効である。(13-42-4)

 

宅地建物取引業者Aが行う業務に関して、 Aは、自ら売主として行う造成済みの宅地の売買において、買主である宅地建物取引業者と、 「Aは瑕疵(かし)を担保する責任を一切負わない」旨の特約を記載した売買契約を締結した。 宅地建物取引業法の規定に違反しない。(18-41-3)

 

○、○




宅建試験過去問  平成18年度 契約書の記載内容 第41問目4肢

契約書の記載内容

 

宅地建物の引渡しの時期は、 契約書に記載する内容ですが、 建物の完成時期が確定していない場合、買主の了解を得ていたとしても、引渡しの時期が確定していない旨を記載しなければなりません。

時期が確定していない場合でも、 省略することはできません。

 

宅地建物取引業者Aが、 宅地の所有者Bから定期借地権(借地借家法第22条)の設定を受けてその宅地に建物を建築し、 Bの承諾を得て定期借地権付きで建物をCに売却する契約を締結した場合に関して、Aは、 当該契約を締結する時に建物の完成時期が確定していない場合でCの了解を得たとき、 37条書面に建物の引渡しの時期を記載する必要はない。(10-43-2)

 

宅地建物取引業者Aが行う業務に関して、Aは、自ら売上として工事完了前の土地付建物の売買契約を締結するとき、契約書の記載事項のうち、 当該物件の引渡時期が確定しないので、その記載を省略した。宅地建物取引業法の規定に違反しない。(18-41-4)

 

×、×




宅建試験過去問  平成18年度 従業者名簿を備える義務 第42問目1肢

お客さんが、宅建業者の従業者の情報を、いつでも知ることが出来るようにしなさいというのが「従業者名簿を備える義務」です。 不動産は高額なので詐欺に会ったりしないように、本当に従業員かどうか、確かめられるようにしました。ということは、業法の趣旨からして、 アルバイトでも正社員でも関係ありません。業法だよ。全員集合、いや全員記載です。

 

従業者名簿は、 最終の記載をした日から10年間、 保存する必要があります。

 

従(十)業員だから、10年間と覚えましょう。

 

宅地建物取引業者は、 国士交通省令に定める事項を記載した従業者名簿を、最終の記載をした日から5年間保存すればよい。 (15-40-3)

 

宅地建物取弓1業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならず、 当該名簿を最終の記載をした日から5年間保存しなければならない。(18-42-1)

 

×、×




宅建試験過去問  平成18年度 罰則 第42問目2肢

宅建業者が悪いことをした時は、 罰則処分があります。その中の業務停止処分は、次のどれかに当たればすることができます。

 

ア. 宅建業者が、業務に関し、他の法令に違反し宅建業者として不適当であると認められるとき。

 

イ. 取引主任者が、事務の禁止処分や登録の消除処分などの、監督処分を受けた場合に、 宅建業者の責めに帰すべき事由があるとき。

 

ウ、 宅建業者が、宅建業法上のほとんど全ての規定に違反したとき。

 

試験対策上は、宅建業法違反の場合は、 業務停止処分ができると覚えておいて頂いて問題ないと思います。

 

宅地建物取引業者Aは、 賃貸物件の媒介の広告を行うにあたり、実在しない低家賃の物件の広告を出した。Aは業務停止処分を受けることがある。 16-36-4)

 

宅地建物取引業者は、 従業者を業務に従事させる際に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければならないが、 当該証明書を携帯させなかった場合でも、業務停止処分を受けることはない。(18-42-2)

 

○、×




宅建試験過去問  平成18年度 帳簿 第42問目3肢

業務に関する帳簿とは

宅建業者は、 国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに、 業務に関する帳簿を備え、取引のあった都度、 一定の事項を記載しなければなりません。また、その業務に関する帳簿は、各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後は「5年間保存」 しなければなりません。

 

業務に関する帳簿は、 帳簿の閉鎖後5年間保存する必要がありますが、 5年間というのは、免許の有効期間と同じです。

 

つまり、 免許を更新するときに、過去5年間、業務上問題がなかった業者かどうかを、お上がチェックしやすくしているわけです。 取引上何かトラブルがあったときに、免許権者が、その取引を後で把握出来るようにしておけという趣旨で、考えられた規制が 「業務に関する帳簿を備える義務」です。

 

宅地建物取引業者A社がその事務所ごとに備えることとされている帳簿の記載は、 一定の期間ごとではなく、宅地建物取引業に関し取引のあったつど一定の事項を記載しなければならないこととされている。 (16-45-4)

 

宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、 その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、 その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければならない。(18-42-3)

 

○、○

 




宅建試験過去問 平成18年度 標識の掲示義務 第42問目4肢

標識の掲示義務

宅建業者は、 事務所等及び事務所等以外の、国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、 公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める一定の事項を記載した、標識を掲げなければなりません。

 

その場所で、 宅建業を行っているのかどうかがわかるように、看板(標識)を掲示しておけということです。もっと簡単に言えば、 モグリ営業の防止です。

 

標識は、 事務所等及び事務所等以外の、国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、 掲げなければなりません。具体的には以下の場所です。事務所と案内所にカを足したものです。

 

ア. 宅建業者の事務所。

イ. 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、事務所以外の営業所や出張所等。

ウ.一団 (10区画以上又は10戸以上)の宅地建物の分譲を、 行う場合に設置した案内所。 一団というのは、ひとかたまりの集団のことです。

エ. 他の宅建業者が行う、一団(10区画以上又は10戸以上) の宅地建物の分譲の、 代理又は媒介をする場合に設置した、案内所。

オ. 業務に関し、展示会、その他これに類する催しを実施する場合の、これらの催しを実施する場所 (住宅展示場など)。

カ. 一団の宅地建物を分譲する場合における、当該宅地建物の所在する場所。

 

案内所等の届出が必要な場所や、 専任の取引主任者を置かなければならない場所に似ています。しかし、イからオにおいては、契約行為が行われる可能性がなければ、 案内所等の届出や、専任の取引主任者の設置義務は必要ありませんでした。

 

しかし、 標識は契約行為が行われる可能性がなくても、 掲げなければいけません。お客さんが、 たくさんくる場所ですから、そこでどんな仕事をしているのかを、お客さんに分かるようにするためだからです。

また、 カの一団の宅地建物の分譲する場所というのは、要は分譲マンションの現地や、販売する土地の所在地です。 現地に標識を設置しろということです。

 

宅地建物取引業者Aが一団の宅地建物の分譲を行う案内所に関して、Aは、契約行為等を行わない案内所についても、 宅地建物取引業法第50条に規定する標識を掲げなければならない。(9-42-1)

 

宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行わない場合には、 その案内所に国土交通省令で定める標識を掲示しなくてもよい。(18-42-4)

 

○、×




宅建試験過去問 平成18年度 報酬の基準額 第43問目全

報酬の基準額

★宅建業者は、 国土交通大臣の定めた額を超えて、報酬額を受領できません。

 

ア. 売買又は交換の媒介の場合

売買又は交換の媒介の場合は、 報酬の限度額は以下のようになります。基準になる金額ですから、これを基準額と言います。 以下のような、速算式で基準額を計算できます。

 

代金額が200万円以下     代金額*5%

200万円を超え400万円以下  代金額*4%+2万円

400万円を超える場合     代金額*3%+6万円

 

例えば、 代金額が300万円の場合は、300万円*4%+2.0万円で14.0万円になります。 14.0万円が報酬です。消費税については、後でお話します。

また、 代金額が400万円を超える場合には、全て「代金額×3%+6万円」という、 速算式で基準額を計算できます。例えば、代金額が1.000万円でしたら、1.000万円*3% +6.0万円=36.0万円です。

 

★売買又は交換の 「媒介」を行う場合の、報酬額の限度は、「依頼者1人から受領できる額は、基準額まで」です。

★また、 売主や買主双方から依頼を受けた場合などは、「依頼者全員から受領できる合計額は、基準額の2倍まで」です。

A売主→1.000万円で売買→B買主

 ↑媒介36.0万円     ↑媒介36.0万円

 宅   建   業   者

 

ただし、 注意点として、依頼者1人から受領できる額は、基準額までですから、上の例で、売主と買主を合わせて、72.0万円だからといって、売主から50.0万円、 買主から22.0万円という受領の仕方はできません。片方からは基準額までです。

 

○依頼者1人からは基準額まで。双方から合計で2倍までです。

 

イ. 売買又は交換の代理の場合

★売買又は交換の代理を行う場合の、 報酬額の限度は、「依頼者1人から受領できる額は、基準額の2倍まで」です。

また、 売主や買主双方から依頼を受けた場合などでは、「依頼者全員から受領できる合計額は、基準額の2倍まで」です。

 

例えば、 代金1.000万円で、売主から代理を依頼されたのなら、売主から、 36.0万円*2=72.0万円まで受領できます。

民法でお話しましたが、代理は、基本的に双方代理が禁止されていますので、報酬も代理の依頼者(片側のみ)からしか受領できないのが、 原則だからです。したがって、業者が受領できる報酬の総額は、代理を受けた売主か買主どちらか片方からの72.0万円までです。

 

ウ. 貸借の媒介の場合

貸借の媒介の場合、 報酬の限度額は、以下のような基準額になります。

★依頼者1人から受け取れる金額は、借賃の1ヵ月分までです。 (使用貸借の場合は、賃貸借を想定した、通常の借賃。つまり周辺の賃料相場の1ヵ月分です。)なお、かつ、その取引全体で基準額までです。

 

エ.また、 業者は報酬以外の金銭は、原則として、受領することはできませんが、依頼者からの特別の依頼により、 別途広告を出した場合の広告費用は、受領することができます。もし、取引が不成立に終わったときでも、広告料金だけは受領できます。 広告をするのもタダではないからです。

 

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が、 宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、 正しいものはどれか。なお、この場合の取引の関係者は、A、B及びCのみとする。(18-43全)

 

ア Aは、 BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Cを買主として代金3,000万円で売賢契約を成立させた。その際、Bから報酬として、126万円を受領した。

 

イ Aは、 BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、Cを買主として代金1,000万円で売賢契約を成立させた。その際、Bから報酬30万円のほかに、 Bの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。

 

ウ Aは、 貸主B及び借主Cとの間で建物の貸借の媒介契約を締結し、その1か月後にBC間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、 B及びCそれぞれから建物の借賃の1月分ずつを受領した。

 

1 ア、イ

2 ア、ウ

3 イ、ウ

4 ア、イ、ウ

 

(ヒント アは3,000万円*3%+6万円=96万円*消費税1.05=100万8.000円。 さらに代理で100万8.000円*2=201万6.000円)

イ、1.000万円*3% +6万円=36万円*1.05=37万8.000円 広告費は実費で可ウ、依頼者の双方からで1.05倍以下)

 

1番




宅建試験過去問 平成18年度 保証協会とは 第44問目1肢

宅地建物取引業保証協会とは

 

宅地建物取引業保証協会とは宅建業者のみを会員(これを、社員といいます)とする民法34条に規定されている社団法人で、国土交通大臣が指定したものをいいます。

 

現在は全国で、 社団法人全国宅地建物取引業保証協会など2つの団体がありますが、宅建業者はそのうちのどちらかにしか加盟できません。なお、宅建業者は加盟する義務はありません。 加盟しないときは、保証金を積めばいいのです。

 

また、社団法人の会員のことを社員といいますが、 いわゆる会社の従業員のことではありません。会員という意味で、とらえて下さい。

 

 

保証協会は、民法第34条に規定する財団法人でなければならない。 14-43-3)

 

保証協会は、民法第34条の規定により設立された財団法人でなければならない。 (18-44-1)

 

×、×




宅建試験過去問  平成18年度 弁済業務保証金とは 44問目2肢

弁済業務保証金分担金の供託先

 

弁済業務保証金分担金の納付を受けた保証協会は、 宅建業者が納付した弁済業務保証金分担金と同じ金額を、納付を受けた日から1週間以内に、供託所に供託する必要があります。 これが弁済業務保証金です。

お客さん   「1週間以内」   業 者

 ↑  還付   ↓       ↓ 弁済業務保証金分担金

供託所 ← 「弁済業務保証金」← 保証協会

    →  取り戻し   →

 

宅建業者が保証協会の社員になると、 宅建業者が納付した弁済業務保証金分担金という入会金を、保証協会が預からないで、 そのまま保証協会が供託所に担保として預けてしまうシステムです。

 

保証協会が供託所に担保として預けるときに、弁済業務保証金分担金は弁済業務保証金という名前に変わるわけです。何か出世したような感じですね。

 

保証協会は、 弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から2週間以内に弁済業務保証金を供託しなければならない。 (14-43-4)

 

保証協会は、当該保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から2週間以内に、 その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。(18-44-2)

 

×、×




宅建試験過去問 平成18年度 弁済業務保証金の不足 第44問目3肢

還付により弁済業務保証金に、 不足が出たとき 

 

弁済業務保証金の還付が実際に行われたことで、 弁済業務保証金が政令で定める額より不足したときは、保証協会は、国土交通大臣から還付の通知を受けた日から2週間以内に、 還付された額に相当する弁済業務保証金を供託所に供託する必要があります。

 

足りなければ補充する必要があるからです。 これを、まずは、保証協会が充当します。保証協会が充当するとは言っても、当たり前ですが、 タダではやってくれません。その後、保証協会から業者に対して、充当した分が付則するから払えという通知を送るわけです。

 

そのため、保証協会は、社員または社員だった者に、還付額に相当する金額(還付充当金)を、保証協会に納付すべきことを通知する必要があります。 

 

社員または社員だった者は、 通知を受けた日から2週間以内に、 通知された額と同額のお金を保証協会に納付する必要があります。

これを怠ると、 社員である業者は社員の地位を失います。これを還付充当金と言います。

 

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業保証協会に加入している場合に関して、Aは、 保証協会から弁済業務保証金の還付に係る還付充当金を納付すべき旨の通知を受けたときは、 その通知を受けた日から2週間以内に、通知された額の還付充当金を保証協会に納付しなければならない。 (12-45-2)

 

保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、 その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。 (18-44-3)

 

○、○




宅建試験過去問 平成18年度 社員の地位を失ったとき 第44問目4肢

保証協会は、次の場合に、 弁済業務保証金を供託しておく必要が無くなりますので、弁済業務保証金を取り戻せます。

 

ア.社員である業者が、社員で無くなったとき。

 

イ.社員である業者が、 一部の事務所を廃止したため、弁済業務保証金が政令で定める額を超過することになったとき。

この場合は、超過額だけを取り戻せます。 30万円×廃止した事務所の数です。なお、社員が社員の地位を失っても、 宅建業を続けることはできます。その場合は、営業保証金を供託すればいいのです。

 

そこで、宅建業者が社員の地位を失ったときは、 社員の地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を供託所に供託して、その旨を免許権者に届け出なければなりません。

 

宅地建物取引業保証協会に加入している宅地建物取引業者Aは、保証協会の社員の地位を失ったときは、 当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を本店のもよりの供託所に供託しなければならない。 (15-42-4)

 

還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、 その地位を失った日から1週間以内に弁済業務保証金分担金を納付すれば、その地位を回復する。(18-44-4)

 

×、×




宅建試験過去問 平成18年度 免許取消し 第45問目1.3肢

免許取消処分ができるのは免許権者だけです。 指示処分や業務停止処分と違って、違反があった場所の当該都道府県知事は免許を取消すことはできません。

 

免許をあげてもいない知事や国土交通大臣(免許権者)が、免許を返せというのはおかしいからです。

 

これは、日本語の推理をするような問題です。

 

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関して、Aが、 乙県の区域内におけるAの業務に関し乙県知事から受けた業務停止の処分に違反した場合、乙県知事は、 Aの免許を取り消すことができる。(12-43-1)

 

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関して、Aが、 乙県の区域内の業務に関し乙県知事から受けた業務停止の処分に違反した場合でも、乙県知事は、 Aの免許を取り消すことはできない。(18-45-1)

 

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関して、Aが、 甲県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合で、情状が特に重いときであっても、 国土交通大臣は、Aの免許を取り消すことはできない。(18-45-3)

 

×、○、○

 




宅建試験過去問 平成18年度 業務停止処分 第45問目2肢

宅建業者の業務停止処分をできるのは、 免許権者又は当該都道府県知事です。

 

ちなみに、 業者が業務をしている現場の知事は、業者に対して、直接指示処分や業務停止処分ができますので、 業者が違反している旨を業者の免許権者に通知する制度はありません。 免許権者さんあの業者が違反しているよ。 と通知する時間があれば、自分で処分ができるからです。

 

ただし、 指示処分や業務停止の処分をしたときは、 遅滞なく免許権者に通知する必要があります。 業者が違反しているよと、通知するのではなく、「違反をしたのでこう処分してやったよ。よろしく!」と、通知する必要があるということです。

 

都道府県知事は、他の都道府県知事の免許業者が、当該区域内で宅地建物取引の不正な行為をした場合、 その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。(54-40-2)

 

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関して、Aが、 乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合でも、甲県知事は、 Aに対し業務停止の処分をすることはできない。(18-45-2)

 

○、×




宅建試験過去問 平成18年度 指示処分 第45問目4肢

宅建業者に対する監督処分

指示処分→業務停止処分→免許取消処分の順で重い処分になります。

 

指示処分というのは、 こうしなさい。若しくはこうするなと命令(指示)をすることです。指示処分ができるのは、免許権者又は、当該 (とうがい)都道府県知事です。

 

免許権者というのは、宅建業者に免許を与えた国土交通大臣又は都道府県知事です。当該都道府県知事というのは、 宅建業者が悪いことを行った都道府県の知事です。つまり、指示処分に該当する行為が行われた場所を管轄する知事のことです。

 

例えば、 大臣免許を受けた業者が埼玉県で指示処分に該当する行為を行った場合は、 国土交通大臣若しくは埼玉県知事が指示処分をすることができます。

 

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関して、 Aの取締役が宅地建物取引業の業務に関し、建築基準法の規定に違反したとして罰金刑に処せられた場合、 甲県知事はAに対して必要な指示をすることができる。 18-45-4)

 

ちなみの、こちらの免許取消し処分ができるのは、 免許権者のみです。引っ掛け問題ですね。

 






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