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宅建試験過去問 第29問目 不動産の鑑定評価

[問 29] 不動産の鑑定評価 下線がポイントです。


不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。


(1)不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であり、正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。


(2)資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。


(3)取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。


(4)収益価格を求める方法には、直接還元法とDCF(Discounted Cash Flow)法とがあるが、不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、DCF法の適用を原則とする。


1番 ○

「正常価格」とは、「市場性を有する不動産」について、現実の社会経済情勢の下で、合理的と考えられる条件を満たす、「市場で形成」されるであろう、市場価値を表示する適正な価格をいいます。


つまり、売り買いされる可能性のある不動産について、もし株式相場のような市場があったなら(実際には、市場はありませんが)、そこで付けられる値段ということです。


類似問題
「正常価格」とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。(56-35-3) ○


2番 ○
「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を「満たさない」場合における、不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。


例として、資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための、投資採算価値を表す価格を求める場合などがあります。


類似問題
不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下、正常価格の前提とな
る諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。(16-29-1) ○


3番 ×
「取引事例比較法」は、鑑定する不動産と、似たような取引で付いた値段を参考にして、不動産の取引事例に着目する方式です。多数の取引事例を集めて、そこで付いた価格の「真似」をする方式のことです。


つまり、真似をすることができる他の建物や、土地などがあれば、取引事例比較法を採用できます。


取引事例比較法での取引事例は、原則として、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域における不動産に係るもののうちから選択します。また、近隣地域の周辺の地域の不動産や、同一需給圏内の代替競争不動産から選択する場合もあります。


いずれにしても、マネですから、地域要因の比較や個別的要因の比較が可能であるものでなければなりません。


類似問題
取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。(13-29-2) ○


4番 ○
「DCF(Discounted Cash Flow)法」とは、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に引き割り、それぞれを
合計する方法です。


DCF法による収益価格は、不動産投資がブームのため、平成17年度の問題には出ましたが、かなり細かく、ファイナンシャルプランナーなどに出る問題レベルです。概要だけで十分です。


4番は正直どうでもいいレベルですが、3番は言い切ってしまってますので、ここにピンと来ないといけません。1~3番は過去問レベルで切れるので、4番はわからなくても正解には到達できます。

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