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宅建試験過去問 平成17年 第9問目 売買契約の問題点

[問 9] 売買契約の問題点 下線がポイントです。


売買契約の解除に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。


(1)買主が、売主以外の第三者の所有物であることを知りつつ売買契約を締結し、売主が売却した当該目的物の所有権を取得して買主に移転することができない場合には、買主は売買契約の解除はできるが、損害賠償請求はできない。


(2)売主が、買主の代金不払を理由として売買契約を解除した場合には、売買契約はさかのぼって消滅するので、売主は買主に対して損害賠償請求はできない。


(3)買主が、抵当権が存在していることを知りつつ不動産の売買契約を締結し、当該抵当権の行使によって買主が所有権を失った場合には、買主は、売買契約の解除はできるが、売主に対して損害賠償請求はできない。


(4)買主が、売主に対して手付金を支払っていた場合には、売主は、自らが売買契約の履行に着手するまでは、買主が履行に着手していても、手付金の倍額を買主に支払うことによって、売買契約を解除することができる。


1番 ○
売った物の「全部」が他人の物で、その他人が売るのを拒否しため、売った物の全部を移転できなかった場面です。他人のものを売ろうとしたが、駄目だったということです。
この場合に買主が請求できる権利は、次の2つがあります。


善意の買主は、「契約解除と損害賠償」を請求できます。
悪意の買主は、「契約解除だけ」を請求できます。


今回は知りつつですから、悪意です。解除のみですね。そりゃ知ってて、損害賠償まで出来るわけはない。


2番 ×
債務不履行による解除があった場合でも、他に損害があれば、損害賠償請求も当然にできます。これは、常識的にわかりますよね。


3番 ×
既に他人が借金などの担保にしており、競売になったため、買主が利用できない場合は


善意の買主は、契約解除と損害賠償を請求できます。
悪意の買主は、契約解除と損害賠償を請求できます。


抵当権というものを耳にされたことがあるかと思います。銀行などからお金を借りた時に、ローンが返せなかったら、家や土地を売ってお金にしますという契約をして、銀行は家や土地に抵当権という権利を設定します。この場面は、この抵当権が行使されて家や土地に住めなくなったのですね。


悪意の買主でも、契約解除と損害賠償を請求できるという点が、非常に重要です。善意と悪意で請求権の内容が、変わりません。こういった、例外的な部分が重要なのです。


類似問題
AがBから建物所有の目的で土地を買い受ける契約をしたが、AB間に担保責任に関する特約はなかった。この場合、この土地が抵当権の目的とされており、その実行の結果Eが競落したとき、Aは、Bに対して契約を解除することができる。(8-8-3) ○


4番 ×
売主(手付を受領した者)の立場


買主が契約の履行に着手するまでは、手付の倍額を返還して、いつでも契約を解除できます。しかし、買主が契約の履行に着手した後は、いくら手付の倍額を返還しても、契約を解除できません。ただし、自分が契約の履行に着手した後でも関係ありません。手付の倍額を返還して、契約を解除できます。


類似問題
買主Aは、売主Bと土地の売買契約を締結し、手付を交付したが、手付について、AB間で別段の定めをしていない。この場合、Bは、手付の倍額を償還すれば、何時でも契約を解除することができる。(63-6-1) ×


というわけで、これはちょちょいで出来ないと話になりませんよ。

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