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平成17年度のサイトマップ
宅建試験過去問 平成17年 第1問目 当事者能力
宅建試験過去問 平成17年 第2問目 錯誤の問題
宅建試験過去問 平成17年 第3問目 代理の問題
宅建試験過去問 平成17年 第4問目 消滅時効の問題
宅建試験過去問 平成17年 第5問目 物上代位の問題
宅建試験過去問 平成17年 第6問目 短期賃貸借の問題
宅建試験過去問 平成17年 第7問目 弁済関係
宅建試験過去問 平成17年 第8問目 物権変動
宅建試験過去問 平成17年 第9問目 売買契約の問題点
宅建試験過去問 平成17年 第10問目 使用貸借
宅建試験過去問 平成17年 第11問目 不法行為
宅建試験過去問 平成17年 第12問目 遺言
宅建試験過去問 平成17年 第13問目 賃貸借
宅建試験過去問 平成17年 第14問目 区分所有法
宅建試験過去問 平成17年 第15問目 賃貸借
宅建試験過去問 平成17年 第16問目 不動産登記法
宅建試験過去問 平成17年度 民法問題の雑感
宅建試験過去問 弟17問目 国土利用計画法
宅建試験過去問 弟18問目 開発行為
宅建試験過去問 弟19問目 都市計画法の定義
宅建試験過去問 弟20問目 都市計画法の開発許可
宅建試験過去問 弟21問目 建築基準法 単体規制
宅建試験過去問 弟22問目 建築基準法-集団規制
宅建試験過去問 第23問目 都市区画整理法
宅建試験過去問 第24問目 宅地造成規制法
宅建試験過去問 第25問目 農地法
宅建試験過去問 第26問目 譲渡所得の問題
宅建試験過去問 第27問目 印紙税
宅建試験過去問 第28問目 固定資産税
宅建試験過去問 第29問目 不動産の鑑定評価
宅建試験過去問 第48問目 不動産の統計

宅建試験過去問 平成17年 第1問目 当事者能力

宅建試験過去問のわかりやすい解説です。こんな問題できねぇ。分からんと思ったら、はっきり言います(笑


[問 1]
自己所有の土地を売却するAの売買契約の相手方に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。


(1)買主Bが被保佐人であり、保佐人の同意を得ずにAとの間で売買契約を締結した場合、当該売買契約は当初から無効である。


(2)買主Cが意思無能力者であった場合、Cは、Aとの間で締結した売買契約を取り消せば、当該契約を無効にできる。


(3)買主である団体Dが法律の規定に基づかずに成立した権利能力を有しない任意の団体であった場合、DがAとの間で売買契約を締結しても、当該土地の所有権はDに帰属しない。


(4)買主Eが婚姻している未成年者であり、当該婚姻がEの父母の一方の同意を得られないままになされたものである場合には、Eは未成年者であることを理由に当該売買契約を取り消すことができる。


1番
はいいですよね。×で。これがわからないと話にならない。無効→取り消し


2番
完全に「意思能力」がない場合などは、取り消せる行為ではなく、行為自体が、「元々無効」です。無効ですから、それを、取り消すことなどできません。

これは、小学生の子供や泥酔者などです。小学生の子供に、箕輪さん家を売ってよといわれても、有効な行為にはできませんよね。
じゃぁ、泥酔状態で愛しているといったら有効か。民法上は無効です。でも、感情的には知りません。


類似問題
意思能力を欠いている者が土地を売却する意思表示を行った場合、その親族が当該意思表示を取り消せば、取消しの時点から将来に向かって無効となる。
(15-1-1) × 焼き直しでしょ。


3番
契約の主体になれるのは、「自然人」と「法人」です。自然人とは人間のこと。だからドックフードを買う契約を、わんちゃんがしましたとかいうのは、駄目。あくまでも、買主名義。


法人とは、商法による株式会社や、財産法人や社団法人などの(聞いたことありますよね)、民法という法律上認められている法人のこと。
ちなみに、町内会などを「権利能力を有しない団体」(略称、権能なき社団)といいますが、権利能力がないというくらいで、契約の主体にはなれません。つまり、町内会名義で土地を買う契約などは、できないということ。


だって、問題があった時に、責任の所在がはっきりしないでしょ。こういうときは、町内会の会長名義などで契約をする必要があります。


4番
未成年者が結婚をするときは、親の同意が必要になりますが、もし同意のない婚姻届が誤って受理されても、婚姻自体は有効です。無効ではありません。


何?聞いたことがない?じゃあ、この規定の立法趣旨は?そもそも、女(男)をくどいて結婚するような、未成年者は一人前扱いをするというものです。書類が不備だったとしても、それくらいの行為が出来る未成年者は保護に値するのかな?しないよね。つまり、保護しないのかな?という推論が出てくれば、OK。


3番なんだけど、4番でも悩ますという問題ですな。でも、権利能力を有しないというのだから、契約主体になれるかどうか、冷静に考えれば3番とわかるよね。


実は、それほど難しい問題ではありません。法律の意味を、キチンと理解している人は解けるが、結構皆さん、悩んだろうな。




宅建試験過去問 平成17年 第2問目 錯誤の問題

錯誤の平成17年度の宅建問題検証です。民法2問目。


[問 2] 錯誤の問題

AがBに対し土地の売却の意思表示をしたが、その意思表示は錯誤によるものであった。この場合、次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。


(1)錯誤が、売却の意思表示の内容の重要な部分に関するものであり、法律行為の要素の錯誤と認められる場合であっても、この売却の意思表示が無効となることはない。


(2)錯誤が、売却の意思表示をなすについての動機に関するものであり、それを当該意思表示の内容としてAがBに対して表示した場合であっても、この売却の意思表示が無効となることはない。


(3)錯誤を理由としてこの売却の意思表示が無効となる場合、意思表示者であるAに重過失があるときは、Aは自らその無効を主張することができない。


(4)錯誤を理由としてこの売却の意思表示が無効となる場合、意思表示者


答えは3番ですが、この問題はできないと話になりません。


ポイント

錯誤とは何か  間違いのこと
錯誤はどうなる 無効になる   1番の問題
錯誤を主張できるのは、誰か 本人の保護のため本人   4番
表意者が錯誤を主張できなくなる例外 重過失がある場合 3番
錯誤が、取引の相手方に伝わっていない場合はどうなる 黙示でも明示でも、動機が相手方に意思表示されている場合は、相手は保護されます。 2番


ちなみに正解肢 3番の同じことを聞いている過去問


Aが、A所有の土地をBに売却する契約を締結した。AのBに対する売却の意思表示につき法律行為の要素に錯誤があった場合、Aは、売却の意思表示の無効を主張できるが、Aに重大な過失があったときは、無効を主張できない。(10-7-4) ○




宅建試験過去問 平成17年 第3問目 代理の問題

[問 3] 代理の問題 下線がポイント

買主Aが、Bの代理人Cとの間でB所有の甲地の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア CがBの代理人であることをAに告げていなくても、Aがその旨を知っていれば、当該売買契約によりAは甲地を取得することができる。

イ Bが従前Cに与えていた代理権が消滅した後であっても、Aが代理権の消滅について善意無過失であれば、当該売買契約によりAは甲地を取得することができる。

ウ CがBから何らの代理権を与えられていない場合であっても、当該売買契約の締結後に、Bが当該売買契約をAに対して追認すれば、Aは甲地を取得することができる。


(1)一つ
(2)二つ
(3)三つ
(4)なし


全部○ですね。これも出来ないと話になりません。


1番相手が知っていれば問題ないでしょ。


類似問題
Aが、B所有の建物の売却(それに伴う保存行為を含む。)についてBから代理権を授与されている場合に、AがBの名を示さずCと売買契約を締結した場合には、Cが売主はBであることを知っていても、売買契約はAC間で成立する。(13-8-1) ×


2番は表見代理です。本人が代理権を与えたという責任があり、相手が善意無過失のときは、相手を保護する必要がありますよね。


類似問題
Aは、Bの代理人として、Bの所有地をCに売却した。Aが代理権を与えられた後売買契約締結前に破産手続開始の決定すると、Aの代理権は消滅するが、Aの代理権が消滅しても、Cが善意無過失であれば、その売買契約は有効である。(6-4-4) ○


3番は本人が追認(ついにん=後で認める)しているのだから、何の問題もなし。いいよと言っているわけです。


類似問題
Aの代理人Bが、Aの同意を得ずしてAを売主、Bを買主とする不動産の売買契約を結んだ場合、Aはその契約を追認することができる。(61-3-3) ○


過去問で何回も聞かれている問題です。それを、何個あるかという個数問題にしただけですね。過去問をしっかりと理解していれば解ける問題です。




宅建試験過去問 平成17年 第4問目 消滅時効の問題

[問 4] 消滅時効の問題 下線がポイントです。

Aが有する権利の消滅時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

(1)Aが有する所有権は、取得のときから20年間行使しなかった場合、時効により消滅する。


(2)AのBに対する債権を被担保債権として、AがB所有の土地に抵当権を有している場合、被担保債権が時効により消滅するか否かにかかわらず、設定時から10年が経過すれば、抵当権はBに対しては時効により消滅する。


(3)AのCに対する債権が、CのAに対する債権と相殺できる状態であったにもかかわらず、Aが相殺することなく放置していたためにAのCに対する債権が時効により消滅した場合、Aは相殺することはできない。


(4)AのDに対する債権について、Dが消滅時効の完成後にAに対して債務を承認した場合には、Dが時効完成の事実を知らなかったとしても、Dは完成した消滅時効を援用することはできない。


1番 × 所有権は時効消滅しません。誰も住んでなくておいておいた、田舎の土地が、勝手に時効になったら困るでしょ。


2番 × これは難しいですね。担保物権は、被担保債権と一緒でなければ、消滅時効にはかかりません。被担保債権と担保物権は、夫婦の間柄だから。一体なのです。


ただし、抵当権は例外です。
抵当権の消滅時効として、債務者と抵当権設定者に対しては、被担保債権と一緒でなければ、消滅時効にはかかりません。原則通りです。


それ以外の、後順位抵当権者や、第三取得者(抵当権設定後の土地や家を所有者から、買った者)は、抵当権は「単独」で時効消滅します。期間は20年です。


つまり、本文部分は原則通りで○ですが、10年が20年なので、答えは× これはできなくても仕方がない。


3番 × 何回も過去問に出ています。債権者が忙しくて放っておいたことにより、先日まで相殺できたのに時効になるのは、少しかわいそうな気がしますよね。そこで、民法はこの場合も相殺を認めました。理由はこういった場合は当事者は「相殺したもの」と思い込んでいる場合が多いため、安定を図ろうとしたのです。


類似問題
AがBに対して100万円の金銭債権、BがAに対して100万円の同種の債権を有する場合(AB間に特約はないものとする)、Aの債権が時効によって消滅した後でも、時効完成前にBの債権と相殺適状にあれば、Aは、Bに対して相殺をすることができる。(7-8-1) ○


4番 ○ だって、債務者は債務を認めているわけでしょ。だったら、問題はない。債務を認めておいて時効を主張するなんざぁ。天は許しません。


というわけで、2番はいやらしい問題なので悩むと思いますが、常識的に考えて4番で正解できると思います。




宅建試験過去問 平成17年 第5問目 物上代位の問題

[問 5] 物上代位の問題 下線がポイントです

物上代位に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、物上代位を行う担保権者は、物上代位の対象とする目的物について、その払渡し又は引渡しの前に他の債権者よりも先に差し押さえるものとする。


(1)不動産の売買により生じた債権を有する者は先取特権を有し、当該不動産が賃借されている場合には、賃料に物上代位することができる。


(2)抵当権者は、抵当権を設定している不動産が賃借されている場合には、賃料に物上代位することができる。


(3)抵当権者は、抵当権を設定している建物が火災により焼失した場合、当該建物に火災保険が付されていれば、火災保険金に物上代位することができる。


(4)不動産に留置権を有する者は、目的物が金銭債権に転じた場合には、当該金銭に物上代位することができる。


物上代位の問題ときただけで。皆さん緊張しますよね。どれどれ。


1番 ○ 不動産売買の先取特権という権利です。少し難しいですね。


2番 3番 両方○


物上代位性とは、担保物権は担保に差し入れられた物の売却・賃貸・滅失などがあっても消滅せず、担保物権を設定した者が受け取るはずの代金(売却の場合)、賃料(賃貸の場合)、保険金・損害賠償金(滅失の場合)の上にも、効力が及ぶという性質です。


注意点として、なお、担保物権を持っている債権者が、物上代位する(代金、賃料、保険金・損害賠償金の上に担保物権の効力を及ぼさせる)には、それらの金銭が担保物権を設定した者に受領される前に、抵当権者自身が「差押えの手続き」をとらなければなりません。債務者の懐に入ると、火災保険のお金なのか、債務者の個人のお金なのか分からなくなってしまうからです。だから両方とも○


類似問題
Aは、BからBの所有地を 2.000万円で買い受けたが、当該土地には、CのDに対する1.000万円の債権を担保するため、Cの抵当権が設定され、その登記もされていた。この場合、Cは、BのAに対する代金債権について、差押えをしなくても物上代位でき、他の債権者に優先して、1.000万円の弁済を受けることができる。(2-6-3) ×


4番 ×
留置権とは、他人の物の占有者がその物に関して生じた債権を持つ場合に、その債権の弁済を受けるまで、他人の物を留置することが出来る担保物権です。


また、留置権には物上代位性がありません。留置権は、留置的効力をもつだけで、優先弁済機能がないためです。ただ、少し細かいことですが・・。これは公平の観点からみとめられている権利です。そういえば、今の「カバチタレ」のお話に中古車屋さんが、修理した車の修理代金を払うまで、車を返さないと言っています。これが留置権。でも、常識的に考えてそうですよね。


でも、中古車屋さんが車を勝手に売ったり、車をスクラップにして、車両保険から勝手に弁済させることはできません。


だから、バランス感覚で解ける問題ではありますが、難しい。この問題はできなくても仕方がないかなと。




宅建試験過去問 平成17年 第6問目 短期賃貸借の問題

[問 6] 短期賃借権の問題 下線がポイントです。

BはAに対して自己所有の甲建物に平成15年4月1日に抵当権を設定し、Aは同日付でその旨の登記をした。Aと甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。


(1)Bは、平成15年2月1日に甲建物をCに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Cは、この賃貸借をAに対抗できる。


(2)Bは、平成15年12月1日に甲建物をDに期間2年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Dは、平成16年4月1日以降もこの賃貸借をAに対抗できる。


(3)Bは、平成15年12月1日に甲建物をEに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Eは、平成16年4月1日以降もこの賃貸借をAに対抗できない。


(4)Bは、平成16年12月1日に甲建物をFに期間2年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Fは、この賃貸借をAに対抗できる。


答えは4番ではある・・が、この問題は嫌いです。というか納得できないところがありますね。


1番は×でいいですよね。抵当権設定前に賃借権の対抗要件(引渡しか登記)があるのだから、
賃借権>抵当権に優先


2番以降は短期賃借権の問題じゃないですか。確かに、短期賃借権は平成16年4月1日前に関しては、以前は「短期賃貸借の保護」という制度がありまして、引き渡しなど一定の要件を備えた賃借人は、土地賃借権の場合は期間5年まで、建物賃借権の場合は期間3年まで競売の買受人(競落人とも言う)に対抗出来たのですが、この制度は平成16年3月31日に廃止されました。


これは、TVなどでご覧になったこともあるかと思いますが、競売に掛かった後にゴツイタコ坊主などが、建物を占有して短期賃借権を主張するため、実際に競売に掛けても、買う人がいなかったり、不当に安い値段になってしまったりするので、結局はタコ坊主にお金を渡して、出ていってもらうケースが多かったのです。


そのため、今回改正された点です。それは、家に行って見たら、ゴツイタコ坊主が住んでいたら、誰も買いませんよ。


そこで、短期賃貸借に代わって、平成16年4月1日から適用されたのが「抵当権者の同意の登記による賃借権の対抗力」と「建物明渡猶予制度」です。細かくは書きませんが。


◎そうするとだ・・確かに問題文として、平成15年12月1日に賃貸と書いてあるのだから、短期賃借権に頭が行けよ!というのはわかる。でも、廃止される制度について、問題を出す必要があるのだろうか?


不動産屋に対する試験なのだから、その辺りの沿革は知ってないといかんよと言いたいのだろうが、宅建を受験しているのが不動産屋だけではないという、現状を返りみるに、もっと聞くべきことがあるのではないかと思いますね。こりゃ。


5点免除の人数増加をみても、不動産屋に対して主任者の人数を増やしていく方向なのは明確ですが、本試験の問題としては、釈然としないですなぁ。


ちなみに4番は平成16年12月1日と書いてあって、明らかに年が違います。だから問題としては、知っていれば楽勝よというレベルではある。経過措置という意味も理解できないことはないですけどね。私には、今一出題の必然性がわからないですね。




宅建試験過去問 平成17年 第7問目 弁済関係

[問 7] 弁済の問題 下線がポイントです。


Aは、土地所有者Bから土地を賃借し、その土地上に建物を所有してCに賃貸している。AのBに対する借賃の支払債務に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。


(1)Cは、借賃の支払債務に関して法律上の利害関係を有しないので、Aの意思に反して、債務を弁済することはできない。


(2)Aが、Bの代理人と称して借賃の請求をしてきた無権限者に対し債務を弁済した場合、その者に弁済受領権限があるかのような外観があり、Aがその権限があることについて善意、かつ、無過失であるときは、その弁済は有効である。


(3)Aが、当該借賃を額面とするA振出しに係る小切手(銀行振出しではないもの)をBに提供した場合、債務の本旨に従った適法な弁済の提供となる。


(4)Aは、特段の理由がなくとも、借賃の支払債務の弁済に代えて、Bのために弁済の目的物を供託し、その債務を免れることができる。


1問目は × 
◎弁済は債務がある者、つまり債務者がするのが原則です。それは、そうですよね。しかし、次の場合は、第三者でも債務者の代わりに弁済することができます。


他人のために弁済をする?物好きなと、ピンとこないかも知れませんが、日常、ドラ息子の借金を親が変わりに払ったなどということも、聞かれたことがあるでしょう。いけませんぞ。親御さんに迷惑を掛けては。ちなみに法律上は親子でも他人、つまり当事者でなければ、全て他人です。さて、それでは、第三者が弁済する場合はどうしたらよいでしょうか?


◎まず、「利害関係の無い第三者」は、「債務者の意思に反しないとき」のみに、弁済をすることができます。逆にいいますと、利害関係の無い第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることはできません。


それでは、利害関係の無い第三者とはどういった者でしょうか。それは、債務者の債務を代わりに弁済しないで放っておいても、法律的な不利益を直接こうむらない者です。先ほどの例ですと、例え親御さんでも、それだけでは、利害関係の無い第三者です。世間体が悪いなどでは、認められないのです。


それでは、借地上の建物の賃借人は法律上の違い関係があるでしょうか。追い出される可能性があるのだから、ありますよね。


類似問題
AのBからの借入金100万円の弁済について、Aの兄Cは、Aが反対しても、Bの承諾があれば、Bに弁済することができる。(5-6-1) ×


2番 ○
いかにも受領権限がありそうなことを証明してきたので弁済したところ、実はその者には受領権限がないときで、かつ、弁済者が善意・無過失の場合。これを「債権の準占有者に対する弁済」と言います。

  
これこそが、スキミングです。つまり、通帳と印鑑やカードを持ってお金を下ろした場合は、銀行の弁済(預金の払い出し)は有効ということです。カードを持って暗証番号を打って引き出した以上、確かに銀行としては、仕方がない面がありますよね。ただし、被害が多いため、預金者保護法が制定されて、一部保護が図られるようにはなりましたが。


類似問題
Aが、Bに対して不動産を売却し、所有権移転登記及び引渡しをした場合のBの代金の弁済に関して、Bが、「AからDに対して代金債権を譲渡した」旨記載された偽造の文書を持参した代金債権の準占有者Dに弁済した場合で、Bが善意無過失であるとき、Bは、代金債務を免れる。(11-5-3) ○


3番 ×
金銭債務のため、個人振り出しの小切手を提供しても、債務の本旨に従った適法な弁済の提供にはなりません。銀行に残高がなければ、不渡りになってしまうからです。


4番 ×
債務者が供託できるのは、債権者が弁済の受領を拒んでいるか、受領できない場合です。特段の理由はないと書いていますので、ここがポイントですね。




宅建試験過去問 平成17年 第8問目 物権変動

[問 8] 物権変動の問題 下線がポイントです。


Aは、自己所有の甲地をBに売却し、代金を受領して引渡しを終えたが、AからBに対する所有権移転登記はまだ行われていない。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。


(1)Aの死亡によりCが単独相続し、甲地について相続を原因とするAからCへの所有権移転登記がなされた場合、Bは、自らへの登記をしていないので、甲地の所有権をCに対抗できない。


(2)Aの死亡によりCが単独相続し、甲地について相続を原因とするAからCへの所有権移転登記がなされた後、CがDに対して甲地を売却しその旨の所有権移転登記がなされた場合、Bは、自らへの登記をしていないので、甲地の所有権をDに対抗できない。


(3)AB間の売買契約をBから解除できる事由があるときで、Bが死亡し、EとFが2分の1ずつ共同相続した場合、E単独ではこの契約を解除することはできず、Fと共同で行わなければならない。


(4)AB間の売買契約をAから解除できる事由があるときで、Bが死亡し、EとFが2分の1ずつ共同相続した場合、Aがこの契約を解除するには、EとFの全員に対して行わなければならない。


1番 ×
相続は、相続人の権利を受け継ぎます。例えば親Aが第三者Bに土地を売ったのですが、登記をする前に亡くなってしまいました。子Cが相続人になった時に、A=Cです。つまり、BとCの間は当事者の関係です。登記は問題になりません。


A=C → B(AとCは同一のため、CとBは当事者同士)


類似問題
Aの所有する土地をBが取得したが、Bはまだ所有権移転登記を受けていない。Bが当該土地を取得した後で、移転登記を受ける前に、Aが死亡した場合におけるAの相続人に対して、Bは当該土地の所有権を主張できない。(10-1-4)


2番 ○
それでは、本人と相続人が別の者に売却した場合はどうでしょうか?


A(死亡) → B(Aから購入) 相続 C  → D(Cから購入) この場合は、BとDが対抗関係になります。A=Cですから。登記がある方が有効。


3番 ○
4番 ○
解除は相手に対する意思表示ですから、当事者の一方が数人いる場合は、解除の意思表示を、全員でまたは全員に対してする必要があります。


このように取扱うことを「解除権不可分の原則」と言います。


AとEの間は解除されたけど、AとFの間は契約が残っているということでは、契約関係が複雑になりますよね。ですから、解除権は分割出来ないことにしました。解除しているかどうかが、人によって違うと混乱しますね。


類似問題
債務不履行を理由とする契約解除に関し、当事者の一方が数人ある場合には、解除権の行使は全員で、又は全員に対してしなければならない。(52-9-4) ○




宅建試験過去問 平成17年 第9問目 売買契約の問題点

[問 9] 売買契約の問題点 下線がポイントです。


売買契約の解除に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。


(1)買主が、売主以外の第三者の所有物であることを知りつつ売買契約を締結し、売主が売却した当該目的物の所有権を取得して買主に移転することができない場合には、買主は売買契約の解除はできるが、損害賠償請求はできない。


(2)売主が、買主の代金不払を理由として売買契約を解除した場合には、売買契約はさかのぼって消滅するので、売主は買主に対して損害賠償請求はできない。


(3)買主が、抵当権が存在していることを知りつつ不動産の売買契約を締結し、当該抵当権の行使によって買主が所有権を失った場合には、買主は、売買契約の解除はできるが、売主に対して損害賠償請求はできない。


(4)買主が、売主に対して手付金を支払っていた場合には、売主は、自らが売買契約の履行に着手するまでは、買主が履行に着手していても、手付金の倍額を買主に支払うことによって、売買契約を解除することができる。


1番 ○
売った物の「全部」が他人の物で、その他人が売るのを拒否しため、売った物の全部を移転できなかった場面です。他人のものを売ろうとしたが、駄目だったということです。
この場合に買主が請求できる権利は、次の2つがあります。


善意の買主は、「契約解除と損害賠償」を請求できます。
悪意の買主は、「契約解除だけ」を請求できます。


今回は知りつつですから、悪意です。解除のみですね。そりゃ知ってて、損害賠償まで出来るわけはない。


2番 ×
債務不履行による解除があった場合でも、他に損害があれば、損害賠償請求も当然にできます。これは、常識的にわかりますよね。


3番 ×
既に他人が借金などの担保にしており、競売になったため、買主が利用できない場合は


善意の買主は、契約解除と損害賠償を請求できます。
悪意の買主は、契約解除と損害賠償を請求できます。


抵当権というものを耳にされたことがあるかと思います。銀行などからお金を借りた時に、ローンが返せなかったら、家や土地を売ってお金にしますという契約をして、銀行は家や土地に抵当権という権利を設定します。この場面は、この抵当権が行使されて家や土地に住めなくなったのですね。


悪意の買主でも、契約解除と損害賠償を請求できるという点が、非常に重要です。善意と悪意で請求権の内容が、変わりません。こういった、例外的な部分が重要なのです。


類似問題
AがBから建物所有の目的で土地を買い受ける契約をしたが、AB間に担保責任に関する特約はなかった。この場合、この土地が抵当権の目的とされており、その実行の結果Eが競落したとき、Aは、Bに対して契約を解除することができる。(8-8-3) ○


4番 ×
売主(手付を受領した者)の立場


買主が契約の履行に着手するまでは、手付の倍額を返還して、いつでも契約を解除できます。しかし、買主が契約の履行に着手した後は、いくら手付の倍額を返還しても、契約を解除できません。ただし、自分が契約の履行に着手した後でも関係ありません。手付の倍額を返還して、契約を解除できます。


類似問題
買主Aは、売主Bと土地の売買契約を締結し、手付を交付したが、手付について、AB間で別段の定めをしていない。この場合、Bは、手付の倍額を償還すれば、何時でも契約を解除することができる。(63-6-1) ×


というわけで、これはちょちょいで出来ないと話になりませんよ。




宅建試験過去問 平成17年 第10問目 使用貸借

[問 10] 使用貸借 下線がポイントです。


Aは、自己所有の建物について、災害により居住建物を失った友人Bと、適当な家屋が見つかるまでの一時的住居とするとの約定のもとに、使用貸借契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。


(1)Bが死亡した場合、使用貸借契約は当然に終了する。


(2)Aがこの建物をCに売却し、その旨の所有権移転登記を行った場合でも、Aによる売却の前にBがこの建物の引渡しを受けていたときは、Bは使用貸借契約をCに対抗できる。


(3)Bは、Aの承諾がなければ、この建物の一部を、第三者に転貸して使用収益させることはできない。


(4)適当な家屋が現実に見つかる以前であっても、適当な家屋を見つけるのに必要と思われる客観的な期間を経過した場合は、AはBに対し、この建物の返還を請求することができる。


使用貸借(しようたいしゃく)。普段出ない問題です。緊張しますね。


1番 ○
物をタダで貸すのですから、例えば親子などの特殊な関係があるはずです。そこで、使用貸借契約では、「借主」が死んだときは、借りる権利が借主の相続人に相続されることはなく、使用貸借契約自体が終了します。一代限りということです。


借主の死亡→使用貸借契約は終了します
貸主の死亡→使用貸借契約は終了しません


類似問題
使用貸借契約において、貸主又は借主が死亡した場合、使用貸借契約は効力を失う。(13-6-2) ×


2番 ×
3番 ○

使用貸借の借主は、タダで使用しているわけですから、貸主が途中でその不動産を譲渡した場合は、新所有者に対抗できません。賃貸借の借主のように、登記をすれば新所有者に対抗できるということもありません。譲渡した時点で信頼関係が崩れているからです。


法定更新などの制度もありません。貸主に正当事由がなくても、期間の定めのある使用貸借では、期間満了によって終了します。


当然、転貸する場合は貸主の承諾が必要です。


類似問題
Aが、親友であるBから、B所有の建物を「2年後に返還する」旨の約定のもとに、無償で借り受けた。Bが、Aの借受け後に当該建物をCに譲渡し登記を移転した場合、Cは、Aの借受け時から2年間は、Aに対し当該建物の返還を請求することはできない。(9-8-1) ×


4番 ○
上でお話したように、使用貸借は返還時期を定めている場合は、その時期に終了します。


ただ、例えば、契約の返還時期を定めなかった場合でも、客観的な期間が経過したときは、貸主は建物の返還請求をすることが出来ます。これは、タダだからです。つまり善意で貸しているわけですから、常識的な時間が経過したら、返せといえるということです。


タダというのが、特徴ですね。使用貸借というと、身構えますが、過去問の範囲からの出題でした。




宅建試験過去問 平成17年 第11問目 不法行為

[問 11] 不法行為 下線がポイントです。


Aは、所有する家屋を囲う塀の設置工事を業者Bに請け負わせたが、Bの工事によりこの塀は瑕疵がある状態となった。Aがその後この塀を含む家屋全部をCに賃貸し、Cが占有使用しているときに、この瑕疵により塀が崩れ、脇に駐車中のD所有の車を破損させた。A、B及びCは、この瑕疵があることを過失なく知らない。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。


(1)Aは、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていれば、Dに対する損害賠償責任を免れることができる。


(2)Bは、瑕疵(かし)を作り出したことに故意又は過失がなければ、Dに対する損害賠償責任を免れることができる。


(3)Cは、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていれば、Dに対する損害賠償責任を免れることができる。


(4)Dが、車の破損による損害賠償請求権を、損害及び加害者を知った時から3年間行使しなかったときは、この請求権は時効により消滅する。


1番 ×
2番 ○
3番 ○


工作物責任
工作物責任とは、建物その他土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって、それが原因で他人に損害を与えた場合に、その工作物の「占有者や所有者が負う不法行為責任」です。


例えば、建物の外壁に瑕疵があり、タイルの一部がはがれ落ちて通行人にけがをさせてしまった場合などです。


設置の瑕疵とは、工作物を作った当初から欠陥があった場合をいいます。また、保存の瑕疵とは、その後に生じた場合をいいます。


まず、この場合の責任は、その工作物を現実に使用している占有者(例、賃借人)の方が、タイルがはがれ掛けていることに気がつきやすいため、「最初は占有者」が責任を負います。工作物の占有者が、損害の発生を防止するために必要な注意をして「いなかった場合」には、その工作物の占有者が不法行為責任を負い、所有者は不法行為責任を負いません。


工作物の占有者が、損害の発生を防止するために必要な注意をして「いた場合」には、その工作物の占有者は不法行為責任を負わず、所有者が不法行為責任を負います。つまり、占有者は自分には落ち度がなかったことを証明すれば、責任を逃れることが出来ます。


この所有者の責任は、いわゆる「無過失責任」と呼ばれるものです。占有者と違い自分には落ち度がないことを証明しても、一切責任を逃れることは出来ません。ここで所有者の責任を逃れさせてしまうと、被害者はどこにも責任のケツを持っていくところが無くなってしまうからです。


工作物責任は、この占有者は「過失責任」所有者は「無過失責任」というのが、特に大事なところです。


また、占有者が、損害の発生を防止するために必要な注意をして「いない」ため、占有者自身が不法行為責任を負った場合でも、他に損害が発生した原因を作った者(例えば壁の施工業者)がいたときは、占有者は、その者に対して、被害者側に損害賠償した分の弁償(求償)を求めることが出来ます。変な工事をした施工業者にも責任があるからです。ただし、この問題2番に間しては、故意・過失がないということなので、免責されます。


類似問題
AがBとの請負契約によりBに建物を建築させてその所有者となり、その後Cに売却した。Cはこの建物をDに賃貸し、Dが建物を占有していたところ、この建物の建築の際におけるBの過失により生じた瑕疵により、その外壁の一部が剥離して落下し、通行人Eが重傷を負った。この場合、Bは、Aに対してこの建物の建築の請負契約に基づく債務不履行責任を負うことがあっても、Eに対して不法行為責任を負うことはない。(8-6-2) ×


4番 ○
不法行為は「被害者が損害及び加害者を知った時から3年」で消滅時効にかかります。3年と短期なのは、事故があった以上、早めの処理が必要なはずですし、それ以上経つと証拠調べなども、難しくなるからです。んでも、例えば交通事故で、加害者が轢き逃げをしたら?損害の賠償の請求先がわかりませんね。ケツのもっていきようがない。だから、損害及び加害者を知った時と書いてある。法律は良く出来てますなぁ


類似問題
Aが、その過失によってB所有の建物を取り壊し、Bに対して不法行為による損害賠償債務を負担した場合に関して、Bが、不法行為による損害と加害者を知った時から1年間、損害賠償請求権を行使しなければ、当該請求権は消滅時効により消滅する。(12-8-3) ×




宅建試験過去問 平成17年 第12問目 遺言

[問 12] 遺 言 下線がポイントです。


遺言及び遺留分に関する次の記述のうち、民法の規定によれば正しいものはどれか。


(1)自筆証書による遺言をする場合、証人二人以上の立会いが必要である。


(2)自筆証書による遺言書を保管している者が、相続の開始後、これを家庭裁判所に提出してその検認を経ることを怠り、そのままその遺言が執行された場合、その遺言書の効力は失われる。


(3)適法な遺言をした者が、その後更に適法な遺言をした場合、前の遺言のうち後の遺言と抵触する部分は、後の遺言により取り消したものとみなされる。


(4)法定相続人が配偶者Aと子Bだけである場合、Aに全財産を相続させるとの適法な遺言がなされた場合、Bは遺留分権利者とならない。


1番 ×
自筆証書遺言


遺言をした者が自分で遺言の全文・日付を書き、署名をして、押印する方式です。承認や立会人は必要ありません。


2番 ×
公正証書遺言以外の遺言書を保管していた者が、相続の開始を知ったときは、遅滞なく、その遺言書を家庭裁判所に提出して検認の手続きを請求する必要があります。


ただし、家庭裁判所の検認の手続きは形式的なものなので、検認の手続きを経ていない遺言書でも、効力を生じます。効力には関係ありません。

類似問題
遺言は、家庭裁判所の検認の手続きを経なければ、効力を生じない。(6-13-2) ×


3番 ○
遺言を撤回することは出来ますが、遺言の撤回は口頭ではできず、先ほどの、遺言の方式の3つのどれかの方式(遺言書)で行う必要があります。


また、前の遺言と抵触する遺言や法律行為をすれば、自動的に前の遺言を取り消したものとみなされます。例えば前の遺言ではAに上げると書いた土地を、次に書いた遺言ではBに上げると書いていた場合です。この場合はBが優先になります。遺言者が遺言と違うことをすれば、優先です。


類似問題
Aが公正証書で土地をBに遺贈すると遺言した場合でも、後に自筆証書でこれをCに遺贈すると遺言したときは、Bは、Aが死亡しても、当該土地の所有権を取得しない。(6-13-4) ○


4番 ×
遺留分(いりゅうぶん)


遺贈者は誰にでも財産を遺贈出来ます。例えば全てを愛人に遺贈するというのも自由ですが、やはり被相続人を支えてきた相続人のために遺産の一定部分を残しておかなければなりません。これを「遺留分」と言います。


遺留分の割合は、原則として法定相続分の2分の1です。しかし、直系尊属だけが相続人であるときは、遺留分は、法定相続分の3分の1になります。


また、「兄弟姉妹のみが相続人」であるときは、その兄弟姉妹には遺留分がありません。兄弟は他人のはじまりと考えているわけですね。


類似問題
遺言によって、相続財産のすべてが第三者に贈与された場合でも、被相続人の兄弟姉妹は、遺留分として所定の額の相続をする。(51-3-3) ×


1.2番は難しいかもしれませんが、正解の3番は何回も出題されていますので、正解しないと駄目ですよ。




宅建試験過去問 平成17年 第13問目 賃貸借

[問 13] 賃貸借 下線がポイントです。


借地人Aが、平成15年9月1日に甲地所有者Bと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてAが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Cに譲渡した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。


(1)甲地上のA所有の建物が登記されている場合には、AがCと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Bの承諾の有無にかかわらず、CはBに対して甲地の借地権を主張できる。


(2)Aが借地権をCに対して譲渡するに当たり、Bに不利になるおそれがないにもかかわらず、Bが借地権の譲渡を承諾しない場合には、AはBの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。


(3)Aが借地上の建物をDに賃貸している場合には、AはあらかじめDの同意を得ておかなければ、借地権を譲渡することはできない。

(4)AB間の借地契約が専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く。)の所有を目的とし、かつ、存続期間を20年とする借地契約である場合には、AはBの承諾の有無にかかわらず、借地権をCに対して譲渡することができ、CはBに対して甲地の借地権を主張できる。


いわゆる又貸しができるかどうかの問題です。


1番 ×
2番 ○


賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することはできません。信頼関係が崩れるからです。「賃貸人の承諾がなければ、賃借権の譲渡又は転貸は出来ません。」これが原則です。


ただ、地主に不利となるおそれがないのに、地主が借地権の譲渡の承諾をしないときは、「借地権者」の申し立てによって、「裁判所が地主の承諾に代わる許可」を与えることが出来ます。許可を申し立てるのは、元の借地権者です。


つまり、常識的に考えても、又貸しはいかんよと。でも、土地は誰が使っても痛みは同じですから(家と違って)、それを許可しない場合は、裁判所の許可も取れるよということです。訴えるのは、転借人などではなくて、元の現在借りている人ということですね。


類似問題
Aは、木造の建物の所有を目的として、Bが所有する土地を期間30年の約定で賃借している。Aが借地権を第三者に譲渡する場合、Bの承諾を求める必要はない。(59-12-2) ×


Aが、Bに、A所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し、Bがその土地上に乙建物を新築し、所有している場合に関して、Bが、乙建物を Eに譲渡しようとする場合において、Eが甲地の賃借権を取得してもAに不利となるおそれがないにもかかわらず、Aがその賃借権の譲渡を承諾しないときは、Bは、裁判所にAの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。(15-13-3) ○


3番 × 同意が必要なのは、賃貸人Bです。賃借人の同意はいりません。


類似問題
AがBの土地を賃借して建てた建物の所有権が、Cに移転した。Bは、Cが使用しても何ら支障がないにかかわらず、賃借権の譲渡を承諾しない。Cの建物の取得が売買によるものであるときは、Cは、当該建物の所有権移転登記をすれば、裁判所に対して、Bの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。(6-11-1) ×


4番 × 事業用借地権でも、借地権の譲渡には、賃貸人の承諾が必要です。




宅建試験過去問 平成17年 第14問目 区分所有法

[問 14] 区分所有法 下線がポイントです。


建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。


(1)共用部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の所有とすることができる。


(2)専有部分であっても、規約で定めることにより、敷地利用権と分離して処分することができる。


(3)構造上区分所有者全員の共用に供されるべき建物の部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の専有部分とすることができる。


(4)区分所有者の共有に属さない敷地であっても、規約で定めることにより、区分所有者の団体の管理の対象とすることができる。


区分所有法が3年振りの復活です。


規約というのは、マンションの憲法みたいな最高の決まりですが、皆が作った規約という決まりで規制出来ない、強制的な主なものをまとめておきます。


1. 規約の設定、変更、廃止の方法。集会のみで出来ます。


2. 大規模滅失の復旧
月日の流れや天災等で、建物の価格の2分の1を「超える」部分が滅失した場合に、その復旧をするかどうかの議決です。


3. 建替えの決議


4. 管理者に対してする集会の招集の請求
減らすことは出来ますが、増やすことは出来ません。


5.共用部分の変更-3番の問題
共用部分は、規約で定めればどんなところでも専有部分になるという決まりは出来ません。廊下は廊下です。だって、廊下を専有部分にしてしまったら、そこを通れない人が出てきますから、いじめになります。
逆は可です。専有部分を共用部分にするのは問題ありません(101号室を管理人室に変更など)


1番 ○
共用部分は、原則として(規約で別段の定めがない限り)「区分所有者全員の共有に属するのが原則」です。逆にいえば、規約で別段の定めがあれば、一部の区分所有者だけで共有する共用部分を設けることができます。


例えば、一部の人のみが使う、一番奥の部屋に入るための玄関前のポーチ部分などです。先程の廊下などではないですよ。ごく、一部の者のみで使うポーチ部分などです。


2番 ○
敷地利用権は、専有部分の所有のためにあります。地役権の承益地と用益地のようなものです。おまえ、おなたの関係。そのため、敷地利用権は、専有部分と分離処分できないのが原則です。


例えば、分譲マンションの室内はAに売って、土地部分のみをBに売ることは出来ません。但し、これも規約で別段の定めがある場合は分離処分ができます。


3番 ×
上の5番に対応


類似問題
数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべき建物の部分であっても区分所有権の目的とすることができる。(52-11-1) ×


数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならない。(11-15-1) ○


4番 ×
これは、初出題。別に区分所有者の団体の管理でも問題はありません。


なかなか難しい問題のレベルですね。でも、正解肢は、過去に問われていることではありますので、正解してほしい問題。




宅建試験過去問 平成17年 第15問目 賃貸借

[問 15] 賃貸借に見せかけた、民法の原則問題。 下線がポイントです


動産の賃貸借契約と建物の賃貸借契約(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。


(1)動産の賃貸借契約は、当事者の合意があれば書面により契約を締結しなくても効力を生じるが、建物の賃貸借契約は、書面により契約を締結しなければ無効である。


(2)賃貸人と賃借人との間で別段の合意をしない限り、動産の賃貸借契約の賃貸人は、賃貸物の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うが、建物の賃貸借契約の賃貸人は、そのような修繕を行う義務を負わない。


(3)動産の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めればそのとおりの効力を有するが、建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めても期間を定めていない契約とみなされる。


(4)契約期間を定めた場合、賃借人は、動産の賃貸借契約である場合は期間内に解約を行う権利を留保することができるが、建物の賃貸借契約である場合は当該権利を留保することはできない。


1番 ×
これは、いいですよね。契約は諾成契約です。申込みと承諾で成立です。


2番 ×
賃貸物の使用・収益に必要な修繕義務は、賃貸人が負うのが原則です。ただし、特約があればその特約に従います。これは、お金をとって人に使わせているのですから、当然普通に使用できる状態にする責任があるからです。


類似問題
特約のない限り、賃貸物の使用・収益に必要な修繕は、賃貸人が行う義務がある。(62-13-1) ○


3番 ○

居住用の家に住むのですから、あまり短い期間の約束では困ります。あまり短いと一時使用と同じになってしまいますから。そこで「1年未満の定めをしたときは無効となり、存続期間の定めのない賃貸借」とみなされます。


類似問題
借家契約において1年未満の期間を定めたときは、当該賃貸借は期間の定めがないものとみなされる。(60-14-1) ○


4番 ×
契約期間を定めても、途中で解約をすることは認められます。賃貸のマンションなんかはみんなそうですよね。


正解肢は3番ですが、過去問の焼き直しでした。でも、賃貸借の問題のようで、民法の原則と常識的な思考があれば、解けた問題かと。




宅建試験過去問 平成17年 第16問目 不動産登記法

[問 16] 不動産登記法 下線がポイントです。


不動産登記の申請に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。


(1)登記の申請を共同してしなければならない者の一方に登記手続をすべきことを命ずる確定判決による登記は、当該申請を共同してしなければならない者の他方が単独で申請することができる。


(2)相続又は法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。


(3)登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記は、登記名義人が単独で申請することができる。


(4)所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記の有無にかかわらず、現在の所有権の登記名義人が単独で申請することができる。


問題は色々聞いていますが、要するに、登記の原則である共同申請の例外を探せという問題。共同申請は、売主と買主が仲良く申請することにより、登記がウソではないという状態にしたいために行います。売主が登記に来れば本当だと思えますから。


1番 ○
登記義務者が申請に協力しない場合、登記権利者は、その者へ登記を移せという「給付の確定判決」があれば、単独で申請できます。給付判決というのは、登記権利者が登記義務者に対して、登記手続を求めることができる判決のことです。


類似問題
登記権利者及び登記義務者が共同して申請することを要する登記について、登記義務者が申請に協力しない場合には、登記権利者が登記義務者に対し登記手続を求める旨の判決を得れば、その登記義務者の申請は要しない。(14-15-4) ○


2番 ○
だって、相続ということは、登記義務者に当たる人は死んでいて、この世にいないからです。


類似問題
権利に関する登記の申請は、登記権利者及び登記義務者が共同してするのが原則であるが、相続による登記は、登記権利者のみで申請することができる。(14-15-3) ○


3番 ○
登記名義人の表示の変更の登記は、権利に関する登記ですが、登記名義人が「単独」でできます。例えば、登記者の氏名の変更があっても、他の人にその了解を得る必要はありません。別段他の人に利害関係は生じませんから。


氏名の変更による登記名義人の表示の変更の登記の申請は、登記名義人が単独ですることができる。(5-15-2) ○


4番 ×
所有権の登記を行ったのですが、例えば、錯誤により無効だった場合は、その登記を、錯誤を原因として取消す必要があります。


所有権の登記の抹消は、「所有権の移転の登記が無い場合に限り」、現在の所有権の登記名義人が単独で申請することができます。つまり、移転登記の前だと、単独で大丈夫ですが、移転した場合は、その者を登記義務者にする共同申請になります。だって、登記がなくなるのですから。


Aしか権利者がいない。例えば保存登記しかしていない。→単独で可


A→Bに所有権移転の後、A→錯誤→Bがあった。 Aの勝ちによりBの登記が抹消
 ↑この場合は、AとBの共同申請になります。


でも、難しいですよ。4番は。しかし、1番~3番は、全て過去問でここ10年以内に出た問題の焼き直しです。つまり、1~3番ができれば、解けない問題ではない。4番ができないからと言って、過去問だけでは解けなかったとはならないでしょ。


実は、全体的には、過去問の焼き直しのです。もう一度書きますが、登記が本当かどうかを、担保するための、例えば売主と買主が一緒に申請する(売主が登記にくれば本当だろうと思える)共同申請の意味を良く考えれば解けます。問題は何が問いたいのか?根っこがわかれば、聞きたいことはみな同じ。




宅建試験過去問 平成17年度 民法問題の雑感

というわけで、今年の民法のポイントをお話してきましたが、どうでしょうか?


以外に過去問の焼き直し問題で、冷静になれば解ける問題でしょう。


民法は途轍もなく難しいような言われ方をしていますが、過去問のポイントを押さえて理解していれば、全体の7割くらいは、解ける問題だったと思います。ということは、正直10~11問は正解してほしいラインかと思います。


じゃあ、ポイントってなに?それは、出題者の聞きたいこと。具体的には、問題に下線を引いた部分です。


適法な遺言をした者が、その後更に適法な遺言をした場合、前の遺言のうち後の遺言と抵触する部分は、後の遺言により取り消したものとみなされる。○


この「更に適法」ときた瞬間に、この人は前の遺言を取消す気だね!とピンときた人は、OKレベル。そんなもん、浮気をして、彼女に「好きだから信じてくれ」と言っているのと同じでしょ。浮気をしているわけだから、本当の意思はない。


この、頭にピン!とヒラメクレベルまで、何回も、この過去問は何を聞きたいのか?を考えながら解いていると(10回~20回くらい)、本当に見た瞬間にピンとくるようになります。


何の試験でも同じですから、是非ピンとくるレベルまで、頑張りましょう。




宅建試験過去問 弟17問目 国土利用計画法

[問 17] 国土利用計画法 下線がポイントです。


国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


(1)Aが、市街化区域において、Bの所有する面積3、000m2の土地を一定の計画に基づき1、500m2ずつ順次購入した場合、Aは事後届出を行う必要はない。


(2)Cは、市街化調整区域において、Dの所有する面積8、000m2の土地を民事調停法に基づく調停により取得し、その後当該土地をEに売却したが、この場合、CとEはいずれも事後届出を行う必要はない。


(3)甲県が所有する都市計画区域外に所在する面積12、000m2の土地について、10、000㎡をFに、2、000m2をGに売却する契約を、甲がそれぞれF、Gと締結した場合、FとGのいずれも事後届出を行う必要はない。


(4)事後届出に係る土地の利用目的について、乙県知事から勧告を受けたHが勧告に従わなかった場合、乙県知事は、当該届出に係る土地売買の契約を無効にすることができる。


1番 ×
国土法の事前届出が必要な、2.000m2・5.000m2・10.000m2以上の一団に当たるかどうかは、「土地を取得した者が、最終的に取得した土地の合計面積」で計算します。


例えば、市街化区域内で、A1人がB・C・Dから1.000m2づつ取得した場合も、土地を取得した者(A)が取得した土地の合計面積は、合計3.000m2になり、2.000m2以上になりますので、事後届出が必要になります。


B →1.000m2→A
C →1.000m2→A
D →1.000m2→A 合計3.000m2 Aは事後届出が必要 Aが何m2取得したかが大事。


類似問題
Fが所有する市街化区域に所在する面積5.000平方メートルの一団の土地を分割して、1.500平方メートルをGに、3.500平方メートルをHに売却する契約をFがそれぞれG及びHと締結した場合、Gは事後届出を行う必要はないが、Hは事後届出を行う必要がある。(15-16-3) ○


2番 ×
3番 ○


以下は事後届出が必要な行為をしても、例外的に事後届出が不要になるものです。


民事調停法に基づく民事調停による場合


公平な裁判所が慣用して、両者の言い分を聞くわけですから、あえて届出はいらいないということです。ただし、この場合は引掛けです。Cは届出はいりませんが、Eは通常の売買のため、届出が必要になります。


当事者の一方又は双方が、国、都道府県、市町村、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社等の場合


これは、公共団体ですから、変なことをしないという信用があるでしょう。勿論、勧告や指示などもされません。


類似問題
甲市が所有する市街化区域に所在する面積3.000平方メートルの土地を、Iに売却する契約を、甲市とIが締結した場合、Iは事後届出を行う必要がある。(15-16-4) ×


4番 ×
事後届出をした後は、以下のような取扱いになります。


◎都道府県知事は、一定の要件に該当するときは、「届出後3週間以内」に、土地利用審査会の意見を聴いて、土地の利用目的について、必要な変更をすべきことを「勧告」することができます。


しかし、勧告に従わなくても、その者に罰則は適用されず、その土地取引も「有効」です。


類似問題
届出をして国土利用計画法の規定による勧告を受けた者が、その勧告に従わない場合は、罰金に処せられることがある。(10-16-4) ×


全体的には少し難しいですが、正解肢である3番は15年の過去問でも出ていますので、解けないといけませんよ。




宅建試験過去問 弟18問目 開発行為

[問 18] 開発行為 下線がポイントです。


次に掲げる開発行為のうち、開発行為の規模によっては、実施に当たりあらかじめ都市計画法の開発許可を受けなければならない場合があるものはどれか。


(1)市街化区域内において行う、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為


(2)都市再開発法第50条の2第3項の再開発会社が市街地再開発事業の施行として行う開発行為


(3)車庫の建築の用に供する目的で行う開発行為


(4)幼稚園の建築の用に供する目的で行う開発行為


1番 ○

開発行為を市街化区域「」で行うときで、農林漁業者のための建築物の建築の目的でする場合は、開発許可は不要です。


市街化区域「外」で、農林漁業用の特定建設物(例えば、畜舎、温室、サイロ等)又は、これらを営む者の居住用建築物のための開発行為を行う場合は、規模を問わず許可は不要になります。都市近郊でお百姓さんの家や農作業上の建築物を作るのに、一々許可はいりません。但し問題は「市街化区域内」です。規模によって許可が必要になります。引掛けやね。


類似問題
市街化調整区域における農産物の加工に必要な建築物の建築を目的とした500m2の土地の区画形質の変更には、常に開発許可が不要である。(15-18-1) ×


2番 ×
3番 ×
都市計画区域又は準都市計画区域「内」で行う、次の開発行為は、開発許可は不要です。


1 市街地再開発事業の施行として行う開発行為
2 住宅街区整備事業の施行として行う開発行為
3 土地区画整理事業の施行として行う開発行為
4 防災街区整備事業の施行として行う開発行為
5 車庫・物置その他これらに類する付属建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為


簡単に言うと、都市計画のために行う工事で、わざわざ許可はいらないというわけです。


類似問題
市街化区域における市街地再開発事業の施行として行う3.000m2の土地の区画形質の変更には、常に開発許可が不要である。(15-18-2) ○


4番 ×

開発行為を公益上必要な建築物の建築の目的で行う場合は、開発許可は不要です。場所、規模、誰が開発行為を行うかを問いません。だって公益上必要なものですから。分かりますよね。


公益上必要な建築物とは、医療施設、社会福祉施設、駅舎、公民館、教育施設のうち幼稚園・小学校・中学校・高等学校を指します。


類似問題
市街化区域内において行う開発行為で、社会福祉施設の建築の用に供する目的で行うものは、都市計画法に基づく開発許可が常に不要である。(9-18-1) ○


1番は過去問の焼き直しではあるのですが、引掛けがからんでいます。でも、問題としては解いて欲しいレベル




宅建試験過去問 弟19問目 都市計画法の定義

[問 19] 都市計画法の定義 下線がポイントです。


都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。


(1)区域区分は、都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに、都市計画に定める市街化区域と市街化調整区域との区分をいう。


(2)準都市計画区域は、都市計画区域外の区域のうち、相当数の住居その他の建築物の建築又はその敷地の造成が現に行われ、又は行われると見込まれる一定の区域で、そのまま土地利用を整序することなく放置すれば、将来における都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる区域をいう。


(3)再開発等促進区は、地区計画について土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とを図るため、一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備を実施すべき区域をいう。


(4)高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途を適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域等において定められる地区をいう。


1番 ○
駅前のロータリー付近のように、市街化をするのがふさわしい場所もあれば、農地や林などが多い地域のように、市街化を抑制するのがふさわしい所もありますよね。


そこで、無秩序な開発を防止するために、一つの都市計画区域について、「地図の上で線を引いて」、ここからここまでが市街化区域で、ここから向こうが市街化調整区域だというように、そこの都市計画区域を「市街化区域と市街化調整区域」の2つに分ける都市計画が必要になります。


それが区域区分」に関する都市計画です。地図の上で線を引くので、「線引(せんびき)の都市計画」とも言います。


類似問題
無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を進めるため、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分することができるが、すべての都市計画区域において区分する必要はない。(14-17-4) ○


2番 ○
準都市計画区域を法律的に定義すると、「都市計画区域外のうち、相当数の住居等の建築や敷地の造成が現に行われ、又は行われると見込まれる区域で、そのまま土地利用を整序することなく放置すれば、将来における都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認める区域」です。


都市計画区域外でも、そのまま土地利用を整序することなく放置すると、将来、都市化した時に、みんなが住みよい街造りに支障をきたす所があります。たとえば、高速道路のインターチェンジ周辺や、幹線道路の沿道などです。でもあまり出たことのない問題です。


3番 ○
地区計画の中で用途地域が定められており、かつ、現に土地の利用状況が著しく変化しつつある等の区域の地区計画には、「再開発等促進区」を定めることができます。


再開発等促進区とは、地区計画について、「都市計画」で定めることができるもので、土地の合理的かつ健全な高度利用と、都市機能の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の再開発、又は開発整備を行う場所です。


4番 ×
用途地域のうち、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域では、住居と住居以外の建物が混在しやすく、利便性の高い高層住宅の建設がしにくくなります。


そこで、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域のどれかの中にあり、しかも容積率が10分の40又は10分の50と定められた地区で、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するために定められるのが、高層住居誘導地区です。


類似問題
高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため定める地区である。(15-17-1) ○


正解肢は4番ですが、正直かなり細かいです。難しいレベルの問題ですね。




宅建試験過去問 弟20問目 都市計画法の開発許可

[問 20] 都市計画法の開発許可 下線がポイントです。


都市計画法第33条に規定する開発許可の基準のうち、主として自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為に対して適用のあるものは、次のうちどれか。


(1)予定建築物等の敷地に接する道路の幅員についての基準


(2)開発区域に設置しなければならない公園、緑地又は広場についての基準


(3)排水施設の構造及び能力についての基準


(4)開発許可の申請者の資力及び信用についての基準


答えは3番です。


開発許可の基準


知事が開発許可をするには、次の基準に従う必要があります。


開発許可の申請があった場合、その開発行為が、都市計画法第33条の開発許可の基準に適合し、かつ、その申請手続きが法令に違反していないときは、都道府県知事は、開発許可をしなければなりません。これを33条基準と言います。


基準は、覚えきれるものではありませんので、代表的なもののみをお話します。


例えば、用途地域との適合や、道路・公園の配置、排水施設の配置などです。


自己居住用の住宅を建築するために行う開発行為「以外」の開発許可を受ける場合は、道路の整備についての設計に係る、開発許可の基準が適用されます。


例えば、開発区域内の主要な道路が、開発区域外の相当規模の道路に接するよう設計が定められていないと、知事は許可できないという基準です。


しかし、「自己居住用の住宅を建築をするために行う開発行為」を受ける場合は、このような基準は適用されませんが、排水施設の構造及び能力についての基準は適用されます。


また、一定の規模以上の開発行為は、環境を保全するため、開発区域における植物の生育の確保上必要な樹木の保存、表土の保全その他の必要な措置が講ぜられるように設計が定められていなければ、開発許可を受けることが出来ません。


これは、難しい問題ですが、排水施設に関してというのは、個人的な問題ですが汚水の垂れ流しという意味で公共の意味もある規定です。他の道路、公園、資料信用とは、論点が違いますよね。日本語の推理的な問題です。


とは言っても難しい・・・よ。これは。問題に対するカンが研ぎ澄まされていると、フト気づきます。これが、合格に必要なカンのレベルかも知れませんね。合格する場合は間違っていたと思っていたけど、合っていたという問題が、必ず何問かありますから。




宅建試験過去問 弟21問目 建築基準法 単体規制

[問 21] 建築基準法1 下線がポイントです。


建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)2階建てで延べ面積が100m2の鉄骨造の建築物を建築する場合、構造計算は必要としない。(筆者注=非木造ということです。


(2)5階建てで延べ面積が1.000m2の共同住宅の所有者は、当設共同住宅の敷地、構造及び建築設備について、定期的に一級建築士等に調査させなければならず、調査を担当した一級建築士等は、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。


(3)特定行政庁は、建築基準法施行令第9条に規定する建築基準関係規定である都市計画法第29条に違反した建築物について、当設建築物の所有者に対して、違反を是正するための措置を命ずることができる。


(4)便所には、採光及び換気のため直接外気に接する窓を設けなければならないが、水洗便所で、これに代わる設備をした場合においては、必ずしも設ける必要はない。


1番 ×
建築物の構造上の安全性


木造建築物で延べ面積500m2超、3階以上、高さ13m超、軒高9m超のどれかに当たるもの、又は、木造建築物で述べ面積200m2超、2階以上のどれかに当たるものの、設計図書の作成にあたっては、構造計算によって、その構造が安全であることを確かめなければなりません。


要は大規模建築に該当する場合です。今回は非木造なので該当します。


類似問題
鉄筋造の建築物でも、延べ面積が 300m2のものであれば、その設計図書の作成にあたって、構造計算により構造の安全性を確かめる必要はない。(9-25-2) ×


2番 ×
また、特殊建築物は、ひとたび火災などが発生した場合、大きな災害につながることがあります。


そのため、特殊建築物等を所有し、または管理している方は、敷地の地盤沈下の有無、塀などの劣化状況及び、建築物の防火区画、避難階段、避難器具及び前面空地などの維持管理の状況を定期的に 定期的に一級建築士等に調査させなければならず、「所有者又は管理者」は、その結果を特定行政庁に報告しなければなりません。


報告するのは所有者です。


3番 ×

建築基準法29条に違反した建築物について、特定行政庁が違反是正命令をすることができるという規定はありませんが、問題が悪い。平成17年の問題なので、一応載せてはありますが、参考問題程度で大丈夫です。


4番 ○

便所には、採光及び換気のため直接外気に接する窓を設けなければなりませんが、水洗便所で、これに代わる設備をした場合においては、必ずしも設ける必要はありません。水洗トイレは結構清潔なので、代わりの設備があれば大丈夫です。


これも、結構難しい問題でした。




宅建試験過去問 弟22問目 建築基準法-集団規制

[問 22] 建築基準法2 下線がポイントです。


建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


(1)建築物の容積率の制限は、都市計画において定められた数値によるものと、建築物の前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得た数値によるものがあるが、前面道路の幅員が12m未満である場合には、当設建築物の容積率は、都市計画において定められた容積率以下でなければならない。


(2)建築物の前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得た数値による容積率の制限について、前面道路が二つ以上ある場合には、それぞれの前面道路の幅員に応じて容積率を算定し、そのうち最も低い数値とする。


(3)建築物の敷地が都市計画に定められた計画道路(建築基準法第42条第1項第4 号に設当するものを除く。)に接する場合において、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可した建築物については、当該計画道路を前面道路とみなして容積率を算定する。


(4)用途地域の指定のない区域内に存する建築物の容積率は、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し、都市計画において定められた数値以下でなければならない。


1番 ×
敷地の前面道路の幅員が「12m未満のとき」は、その前面道路の幅員のメートル数に次の数値を掛けて得た数値と、本来指定されていた容積率の数値とを比較して、「低い方の数値」がそこの容積率となります。


つまり、都市計画において定められた容積率か、前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得た数値の「小さいほうの数字」になります。


2番 ×
角地などで前面道路が複数あるときは、そのなかで「最大幅」のものが12m未満の場合は適用になります。


つまり、前面道路が2以上あるときには、その幅員の最大のものに基づいて、前面道路による容積率制限の算定をします。それぞれの按分比例などではありません。


類似問題
建築物の容積率(建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合)は、当該建築物の敷地が接する道路の幅員により制限されることがある。(60-21-4) ○


工業地域又は工業専用地域内にある建築物であれば、容積率は、前面道路の幅員による制限を受けない。(3-23-4) ×


3番 ○
建築物の敷地が都市計画に定められた計画道路に接する場合において、敷地の周囲に広い公園、広場、道路その他の空地を有する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可した建築物の容積率については、当該計画道路を前面道路とみなして容積率を算定することができます。


4番 ×
建築物は、指定された容積率に反して建築をすることは出来ません。容積率は、用途地域に応じて、次のように指定されています。


ただし、数値そのものを聞く問題は、ここ15年くらい、ほとんど出ていません。ざっと眺めるだけでいいと思います。用途地域の指定のない区域(無指定区域)10分の5、10分の8、10分10、10分の20、10分の30、10分の40の中から、特定行政庁が土地利用等の状況を考慮し、その区域を区分して、都道府県都市計画審議会の議を経て定めた数値以下でなくてはなりません。


類似問題
用途地域の指定のない区域内の建築物については、容積率に係る制限は、適用されない。(2-23-4) ×


正解肢の3番は難しいのですが、他の3肢は切れると思いますので、消去法により正解できる問題です。




宅建試験過去問 第23問目 都市区画整理法

宅建試験の平成17年度宅建問題検証です。 土地区画整理法


[問 23] 土地区画整理法 下線がポイントです。


土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。


(1)土地区画整理組合が総会の議決により解散しようとする場合において、その組合に借入金があるときは、その解散についてその債権者の同意を得なければならない。


(2)土地区画整理組合は、その事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができるが、当該組合に対する債権を有する参加組合員以外の組合員は、賦課金の納付について、相殺をもって組合に対抗することができる。


(3)換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされるため、従前の宅地について存した抵当権は、換地の上に存続する。


(4)公共施設の用に供している宅地に対しては、換地計画において、その位置、地積等に特別の考慮を払い、換地を定めることができる。


1番 ○

土地区画整理組合が、総会の議決、定款で定めた解散事由の発生、事業の完成又はその完成の不能のいずれかによって解散しようとする場合に、その組合に借入金があるときは、解散をすることについて、その債権者の同意を得なければなりません。


いったん解散してしまえば、借入金の債権者が回収することが難しくなってしまうからです。


2番 ×

土地区画整理組合は、総会の議決を経て、その事業に要する経費に充てるため、賦課金(ふかきん)として、参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができます。


賦課金とは、組合施行の土地区画整理事業で、保留地の処分が予定価格で売れなかったりして、事業費が不足したときに組合員に賦課する追加の負担金のことをいいます。


また、組合員は当該組合に対する債権を有していても、賦課金の納付について、当該債権を自働債権とする相殺をもって組合に対抗することはできません実際にお金がないと、その後の計画に支障をきたすからです。


3番 ○

換地計画において定められた換地は、「換地処分の公告があった日の翌日から、従前の宅地とみなされます。」従前ということは、同じとみなすということです。


つまり、従前の宅地の所有者は、換地処分の公告日の翌日から、換地の所有者となりますし、従前の宅地または、その部分に存した権利関係(例、抵当権)が全て同一性を保持して、換地に移行します。


類似問題
換地処分に係る公告後、従前の宅地について存した抵当権は消滅するので、換地に移行することはない。(15-22-3) ×


4番 ×

土地区画整理法や政令で定めている一定の宅地(例、公共施設の用に供している宅地)については、換地計画において、その位置、地積等に特別の考慮を払い、換地を定めることができます。元が公共施設などのため、特別扱いをしてもいいよということです。


この問題は難しいです。そうとう細かい点から出題しています。




宅建試験過去問 第24問目 宅地造成規制法

[問 24] 宅地造成規正法 下線がポイントです。


宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。


(1)国土交通大臣は、都道府県知事の申出に基づき、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれの著しい市街地又は市街地となろうとする土地の区域を宅地造成工事規制区域として指定することができる。


(2)宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事は、擁壁、排水施設又は消防の用に供する貯水施設の設置その他宅地造成に伴う災害の発生を防止するため必要な措置が講じられたものでなければならない。


(3)造成主は、宅地造成等規制法第8条第1項の許可を受けた宅地造成に関する工事を完了した場合、都道府県知事の検査を受けなければならないが、その前に建築物の建築を行おうとする場合、あらかじめ都道府県知事の同意を得なければならない。


(4)都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地で、宅地造成に伴う災害の防止のため必要な擁壁が設置されていないため、これを放置するときは宅地造成に伴う災害の発生のおそれが著しいものがある場合、一定の限度のもとに当該宅地の所有者以外の者に対しても擁壁の設置のための工事を行うことを命ずることができる。


1番 ×
宅地造成工事規制区域を指定するのは、「都道府県知事」です。ただし、地方自治法に基づく指定都市・中核市・特例市などでは、指定都市・中核市・特例市の市長などが指定します。


国土交通大臣が全て見れるわけはありません。地方は地方に「小泉より」


類似問題
宅地造成工事規制区域は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれの著しい市街地又は市街地になろうとする土地の区域について、都道府県知事(地方自治法に基づく指定都市等にあっては、指定都市等の長)が指定する。(4-25-3) ○


2番 ×

知事は、その宅地造成工事が、宅地造成工事の技術的基準に適合している場合でなければ、許可をすることが出来ません。


したがって、許可を受けた後で行う、宅地造成工事規制区域内における宅地造成に関する工事は、すべて、「宅地造成工事の技術的基準に適合」しているものでなければいけません。擁壁、排水施設などの設置工事は、すべて崖崩れ又は土砂の流出を防止するため、必要な措置が講ぜられたものでなければなりません。


なお、消防の用に供する貯水施設の設置は含まれません。消防の用に供する貯水施設の設置は、宅地造成に伴う災害とは関係ないからです。


3番 ×

工事完了届があったときは、知事は、検査をする必要があります。造成主は、許可を受けた宅地造成に関する工事を完了した場合、宅地造成に関する工事の技術的基準等に適合しているかどうかについて、都道府県知事の検査を受けなければなりません。


ただし、その検査の前に建築物の建築を行おうとする場合、あらかじめ都道府県知事の同意を得なければならないとする規定はありません。


類似問題
造成主は、都道府県知事の許可を受けた規制区域内の宅地造成に関する工事を完了した場合においては、一定の技術的基準に従い必要な措置が講じられているかどうかについて、都道府県知事の検査を受けなければならない。(7-25-4) ○


4番 ○

技術的基準不適合の場合
知事は「造成主または管理者または工事請負人」に対して、工事「」に、工事施行停止命令、擁壁排水施設の設置などの防災措置命令を出せます。


要するに、まずは造成主(所有者)に命令するのが基本なのですが、工事ですから、緊急時は工事の請負人や、管理者に対して命令が出来るわけです。


類似問題
都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内で行われている宅地造成に関する工事で許可を受けていないものについては、その工事の請負人に対して、工事の施行の停止を命ずることができる。(60-24-2) ○


というわけで、4番が正解です。2.3番は難しいかも知れませんが、4番は制度趣旨を理解していればわかる問題です。これが、過去問を理解するという意味ですよ。




宅建試験過去問 第25問目 農地法

[問 25] 農地法 下線がポイントです。


農地法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


(1)農地を一時的に資材置場に転用する場合は、いかなる場合であってもあらかじめ農業委員会に届出をすれば、農地法第4条第1項又は同法第5条第1項の許可を受ける必要はない。


(2)市街化区域内の農地を耕作の目的に供するために取得する場合は、あらかじめ農業委員会に届け出れば、農地法第3条第1項の許可を受ける必要はない。


(3)農業者が山林原野を取得して、農地として造成する場合、農地法第3条第1項の許可を受ける必要がある。


(4)農業者が自ら居住している住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、自己所有の農地に抵当権を設定する場合、農地法第3条第1項の許可を受ける必要はない。


1番 ×

売買契約の他に、次の契約も転用目的での権利移動に当たり、5条許可が必要になります。3条許可が必要な耕作目的での権利移動と同じです。


交換、代物弁済、賃借権設定契約、使用借権設定契約、永小作権設定契約、質権、贈与


これらは、借りる側が一時使用する場合も含まれます。例えば、工事期間中資材置場として借り、工事終了後速やかに農地に復元して返還する場合などでも許可は必要です。


また、引掛け問題ですが、農地法上の農地とは、「現に耕作の目的に供される土地」です。


例えば、山林原野は、それを取得した段階では、まだ現に耕作の目的に供される土地とはいえず、農地ではありません。従って、そもそも農地でないものの売却は、3条許可は必要ありません。


類似問題
農地を一時的に資材置場に転用する場合は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば、農地法第4条又は同法第5条の許可を受ける必要がない。(10-24-2) ×


2番 ×
その農地や採草放牧地が市街化区域の内外にあるかを問わず、3条許可は必要になります。これを「市街化区域内の特例がない」といいます。


類似問題
耕作の目的に供するため、農地又は採草放牧地について賃借権を設定する場合には、その土地が市街化区域内にあるか否かを問わず、原則として農地法第3条の許可が必要である。(1-27-1) ○


4番 ○

次の契約は、耕作目的での権利移動に当たりませんので、3条許可はいりません。許可のいらない法律関係です。


抵当権設定契約

抵当権が設定されても、所有者は、まだその土地を使えるからです。ただし、抵当権が実行される場合(つまり競売される場合)は、3条許可が必要な権利移動に当たりますので注意して下さい。


前者の段階では耕す権利に移動はありませんが、後者の段階では耕す権利が移動する(競落人が耕作権を取得する)からです。


類似問題
農家が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、自己所有の農地に抵当権を設定する場合は、農地法第3条の許可を受ける必要はない。(9-21-1) ○


というわけで、これは4番です。これは解けないとダメですよ。でも、うまい問題ですね。民法の基礎である抵当権が他の法律と絡まったときにどうなるのか?使用する権利が移動しないとわかれば、解ける問題です。こういう法律を段階的に理解できる問題はいいですね。




宅建試験過去問 第26問目 譲渡所得の問題

[問 26] 所得税法 下線がポイントです。


所得税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


(1)譲渡所得とは資産の譲渡による所得をいうので、個人の宅地建物取引業者が販売の目的で所有している土地を譲渡した場合には、譲渡所得として課税される。


(2)建物等の所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価として支払を受ける権利金の金額がその土地の価額の10分の5に相当する金額を超える場合には、譲渡所得として課税される。


(3)譲渡所得の基因となる資産をその譲渡の時における価額の2分の1に満たない金額個人に対して譲渡した場合には、その譲渡の時における価額に相当する金額によりその資産の譲渡があったものとみなされる。


(4)個人が所有期間5年以内の固定資産を譲渡した場合には、譲渡益から譲渡所得の特別控除額を差し引いた後の譲渡所得の金額の2分の1相当額が課税標準とされる。


1番 ×

譲渡所得とは、資産の譲渡(建物又は構築物の所有を目的とする地上権又は賃借権の設定、その他契約により他人に土地を長期間使用させる行為で政令で定めるものを含みます。)による所得をいいます。


しかし、いわゆる、たな卸資産の譲渡、その他営利を目的として継続的に行なわれる資産の譲渡による所得は譲渡所得に含まれません。


したがって、宅建業者が販売の目的で所有している土地を譲渡した場合は、譲渡所得ではなく、事業所得になります。


2番 ○

建物や構築物の全部の所有を目的とする、地上権若しくは賃借権(転貸も含みます)又は地役権の設定のうち、その対価として支払を受ける金額が「土地の価額の5/10に相当する金額を超える」場合は、政令で資産の譲渡とみなされて、譲渡所得として課税されます。


ちなみに、土地の価額の5/10以下のときは「不動産所得」として所得税が課税されます。今回は、5/10を超える場合だから、譲渡所得です。


3番 ×


譲渡所得の基因となる資産を、その譲渡の時における価額の1/2に満たない金額で「法人」に対して譲渡した場合には、その「譲渡の時における価額に相当する金額」で、その資産の譲渡があったものとみなされます。


一方、個人に対して、譲渡の時における価額の1/2に満たない金額で譲渡した場合は、譲渡時の「実際の売買価格」によります。


4番 ×

土地建物以外の資産を譲渡した場合には、所有期間が5年以内のものはその譲渡所得金額そのものに課税されます。


所有期間が5年超のものは、その譲渡所得金額の1/2相当額が課税対象です。もう一度言います。土地建物以外のお話です。


しかし、土地建物の譲渡の場合は、譲渡価額から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いたものが課税譲渡所得金額として課税されますが、土地建物の譲渡では、譲渡所得金額の1/2相当額が課税標準になるという規定はありません。


譲渡所得関係の問題でした。何か税金というと、暗記科目のような気がしてとっつきにくいですね。でも、覚えてさえいれば、点は取れる科目です。




宅建試験過去問 第27問目 印紙税

[問 27] 印紙税 下線がポイントです。


印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


(1)「時価3.000万円の土地を贈与する。」旨を記載した契約書について、印紙税の課税標準となる当該契約書の契約金額は、3.000万円である。


(2)一の契約書に土地の譲渡契約(譲渡金額3.000万円)と建物の建築請負契約(請負金額2.000万円)をそれぞれ記載した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の契約金額は、5.000万円である。


(3)A社の発行する「土地の賃貸借契約に係る権利金として、B社振出しの平成17年4月1日付№1234の手形を受領した。」旨が記載された領収書は、記載金額のない売上代金に係る有価証券の受取書として印紙税が課される。


(4)A社の発行する「建物の譲渡契約に係る手付金として、500万円を受領した。」旨が記載された領収書は、記載金額500万円の売上代金に係る金銭の受取書として印紙税が課される。


1番 ×
贈与契約はタダであげる契約なので、不動産の贈与契約書には契約金額がありません。そこで、不動産の贈与契約書は、記載金額がないものとして印紙税が課税されます。つまり、不動産の贈与契約書の税額は200円で済みます。


類似問題
「時価1億円の土地を贈与する」旨を記載した契約書は、記載金額のない不動産の譲渡に関する契約として、印紙税が課せられる。(5-30-2) ○


2番 ×
請負に関する契約書の記載金額は、役務の提供の対価の額(つまり、請負人の報酬額)によります。


また、建売業者が、土地の上に、お客さんの好みの住宅を建設して、土地と共に供給する場合にかわされる場合など、土地の売買契約と建築工事請負契約を1通の契約書にする場合があります。


契約書を1通にすること自体は可能ですが、この契約書は売買契約書か請負契約書かの区別が困難になります。


土地の譲渡契約書(1号文書と言います)と請負契約書(2号文書といいます)が区分して併記してあった場合で、土地の譲渡契約書の記載金額が、請負契約書の記載金額を上回っているときは、土地の譲渡契約書として扱われます。


つまり、いずれか多い方が優先です。両方を合算するのではありません。


類似問題
土地の譲渡契約(記載金額5.000万円)と建物の建築工事請負契約(記載金額3.000万円)を1通の契約書にそれぞれ区分して記載した場合、その契約書の記載金額は8.000万円である。(12-27-2) ×


3番
土地の賃貸借契約に係る権利金として、手形を受領した旨が記載された領収書は、当該有価証券(例、手形)の発行者の名称、発行日、記号、番号その他の記載があり、当事者間において当該売上代金に係る「受取金額が明らかなとき」は、その「受取金額を当該受取書の記載金額」とします。


記載金額のない有価証券の受取書として印紙税が課されるのではありません。


4番 ○
土地の賃借権設定に関する契約書(地上権設定に関する契約書も)


建物の賃貸借契約設定」に関する契約書は、課税文書ではありません。したがって、建物の賃借権設定に関する契約書を作成しても、印紙税は非課税になります。


建物の賃借権設定に関する契約書については、その予約契約書(後日、本契約書を作成することが記載されているもの)についても、課税文書ではなく印紙税は非課税です。


しかし、建物の賃貸借契約関する手付金を受領した旨を記載した領収書(受取書)は、一般の領収書と同様に課税文書ですから、記載金額が3万円未満でなければ、印紙税が課税されます。


類似問題
マンションの賃貸借契約に係る手付金10万円を受領した旨を記載した領収書には、印紙税は課税されない。(9-28-3) ×


というわけで、正解は4番ですが、過去問で問われていますね。つまり、正解しないといけない問題です。




宅建試験過去問 第28問目 固定資産税

[問 28] 固定資産税 下線がポイントです。


固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


(1)質権者は、その土地についての使用収益の実質を有していることから、登記簿にその質権が登記されている場合には、固定資産税が課される。


(2)納税義務者又はその同意を受けた者以外の者は、固定資産課税台帳の記載事項の証明書の交付を受けることはできない。


(3)固定資産税を既に全納した者が、年度の途中において土地の譲渡を行った場合には、その所有の月数に応じて税額の還付を受けることができる。


(4)新築された住宅に対して課される固定資産税については、新たに課されることとなった年度から4年度分に限り、2分の1相当額を固定資産税額から減額される。


1番 ○
例外的な話として、「質権または100年より長い存続期間の地上権」の目的となっている土地については、その「質権者や地上権者」が、所有者と扱われ、固定資産税の納税義務者となります


類似問題
質権が設定されている土地に係る固定資産税の納税義務者は、当該土地の質権者である。(62-31-3) ○


2番 ×
市町村長は、納税義務者その他の政令で定める者から請求があったときは、固定資産課税台帳に記載されている事項のうち政令で定めるものについて証明書を交付しなければいけません。


また、市町村長は、納税義務者、その他政令で定める者から請求があったときは、固定資産課税台帳の記載事項についての証明書を交付しなければなりません。


ちなみに、政令で定める者とは、土地又は家屋について賃借権その他の使用又は収益を目的とする権利(対価が支払われるものに限る。)を有する者、固定資産の処分をする権利を有する者として総務省令で定める者のことです。納税義務者から同意を受けた者はその中に含まれていません。


類似問題
固定資産税の納税義務者は、常に固定資産課税台帳に記載されている当該納税義務者の固定資産に係る事項の証明を求めることができる。(15-28-3) ○


3番 ×
固定資産の「所有者」とは、「1月1日(賦課期日=ふかきじつ)現在、「登記簿または固定資産課税台帳に、所有者として登記または登録されている者」をいいます。


1月1日に登記簿または固定資産課税台帳に、登記または登録されていれば、本当の所有者でなくても納税義務者になります。つまり、真の所有者とは限りません。


例えば、年の途中で固定資産の売買があり、所有者が変わった場合でも、「その年の1月1日に登記または登録されていた者」が、全額を納付する義務を負
います。つまり、元の売主です。


また、所有していた月数や日数に応じて、日割りで納付するのではありませんし、固定資産税を既に全納した者が、年度の途中において土地の譲渡を行った場合には、その所有の月数に応じて税額の還付を受けるなどの制度はありません。とにかく、お正月と覚えましょう。


類似問題
年度の途中において土地の売買があった場合の当該年度の固定資産税は、売主と買主がそれぞれその所有していた日数に応じて納付しなければならない。(15-28-1) ×


4番 ×
次の場合は、固定資産税の「税額が控除」されます。(平成18年3月31日まで)注意点として、この税額控除は、中古住宅には適用されません。


ア.次の要件を満たす新築住宅は、3年間3階以上の中高層耐火建築物は5年間)にわたり、床面積120m2までの部分の税額が、2分の1控除されます。


ア-1 床面積の2分の1以上が居住用であること。


ア-2 居住用部分の床面積が50m2以上280m2以下であること(アパート・マンションなどの貸家の場合は、各居室の床面積が40m2以上280m2以下であること)。


類似問題
新築住宅に対しては、その課税標準を、中高層耐火住宅にあっては5年間、その他の住宅にあっては3年間その価格の3分の1の額とする特例が講じられて
いる。(11-27-3) ×


というわけで、全部過去問レベルです。




宅建試験過去問 第29問目 不動産の鑑定評価

[問 29] 不動産の鑑定評価 下線がポイントです。


不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。


(1)不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であり、正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。


(2)資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。


(3)取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。


(4)収益価格を求める方法には、直接還元法とDCF(Discounted Cash Flow)法とがあるが、不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、DCF法の適用を原則とする。


1番 ○

「正常価格」とは、「市場性を有する不動産」について、現実の社会経済情勢の下で、合理的と考えられる条件を満たす、「市場で形成」されるであろう、市場価値を表示する適正な価格をいいます。


つまり、売り買いされる可能性のある不動産について、もし株式相場のような市場があったなら(実際には、市場はありませんが)、そこで付けられる値段ということです。


類似問題
「正常価格」とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。(56-35-3) ○


2番 ○
「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を「満たさない」場合における、不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。


例として、資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための、投資採算価値を表す価格を求める場合などがあります。


類似問題
不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下、正常価格の前提とな
る諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。(16-29-1) ○


3番 ×
「取引事例比較法」は、鑑定する不動産と、似たような取引で付いた値段を参考にして、不動産の取引事例に着目する方式です。多数の取引事例を集めて、そこで付いた価格の「真似」をする方式のことです。


つまり、真似をすることができる他の建物や、土地などがあれば、取引事例比較法を採用できます。


取引事例比較法での取引事例は、原則として、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域における不動産に係るもののうちから選択します。また、近隣地域の周辺の地域の不動産や、同一需給圏内の代替競争不動産から選択する場合もあります。


いずれにしても、マネですから、地域要因の比較や個別的要因の比較が可能であるものでなければなりません。


類似問題
取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。(13-29-2) ○


4番 ○
「DCF(Discounted Cash Flow)法」とは、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に引き割り、それぞれを
合計する方法です。


DCF法による収益価格は、不動産投資がブームのため、平成17年度の問題には出ましたが、かなり細かく、ファイナンシャルプランナーなどに出る問題レベルです。概要だけで十分です。


4番は正直どうでもいいレベルですが、3番は言い切ってしまってますので、ここにピンと来ないといけません。1~3番は過去問レベルで切れるので、4番はわからなくても正解には到達できます。




宅建試験過去問 第48問目 不動産の統計

[問 48] 不動産の統計 下線がポイントです。


宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


(1)平成17年地価公示(平成17年3月公表)によれば、平成16年の1年間、地価は、三大都市圏、地方圏とも下落率は縮小した。


(2)平成15年度法人企業統計年報(財務省)によれば、平成15年度の不動産業の売上高は約33兆6、000億円で、全産業の売上高の約3%を占めている。


(3)建築着工統計(国土交通省)によれば、平成16年の新設住宅着工戸数は約119万戸となり、対前年比2.5%増で、4年連続の増加となった。


(4)平成16年版土地白書(平成16年7月公表)によれば、国土面積の約85%を占める宅地・農用地及び森林・原野の所有主体別面積の割合は、平成14年度では、国公有地が約20%、私有地は約80%となっている。


1番 ○


三大都市圏」とは東京圏・大阪圏・名古屋圏の平均値を、地方圏とは三大都市圏を除く圏域の平均値を指します。


全国平均で見ると、地価は引き続き下落していますが、三大都市圏、地方圏とも下落率は縮小しました。


類似問題
平成17年地価公示(平成17年3月公表)によれば、東京都区部を中心として地価の下げ止まりの傾向がみられるものの、他の圏域に関しては、その傾向は全くみられない。(16-48-4) ×


2番 ×


最近の不動産業の売上高は次のようになります。3年連続の増加です。


平成13年度、31.9兆円、平成14年度、33.5兆円、平成15年度、33.6兆円で全産業の売上高の約2.5%を占めています。


類似問題
平成15年度法人企業統計(財務省)によれば、平成15年度の不動産業の売上高は、約33.6兆円で、3年連続で減少している。(16-48-2) ×


3番 ×
「平成16年」の新設住宅着工戸数は、対前年比で持家が減少したものの、分譲住宅と貸家が増加したため、合計では増加しています。118万9千戸で、「対前年比2.5%の増加です。これは、2年連続の増加」になります。


上の数字には現れていませんが、分譲住宅の着工戸数については、最近はずっと、分譲マンションの戸数が、一戸建ての戸数を上回っています。平成16年で言えば、分譲マンション20万対一戸建て14万の割合になります。そりゃ、そうですよね。大型のタワーマンションがガンガン建っていますから。通称湾岸戦争といいますが。


類似問題
平成16年建築着工統計(平成17年1月公表)によれば、平成16年の新設住宅着工戸数は約118万戸台であったが、これは2年連続の増加である。(15-48-4) ○


4番 ×

平成16年版土地白書(平成16年7月公表)によれば、わが国の国土面積の約85%を占める宅地・農用地及び森林・原野の所有主体別面積の割合は、平成14年度では、国公有地が約37.3%、私有地は約62.7%となっています。公共団体が約4割を持っているということです。


統計の問題は、数字が多くて気嫌いする方が多いのですが、過去に問われている範囲がほとんどなので、覚えてしまえば何ということはない。ところではあります。






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