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法改正等のサイトマップ
書籍、最短クリア宅建合格一直線 訂正点
法改正 平成20年度版 書籍最短クリア宅建合格一直線 に対応
自己の所有に属しない物件の売買の制限 改正
地区計画 開発整備促進区の創設
開発許可関係の改正
構造計算適合性判定関連の追加
建築物の用途制限関係の改正点
公正競争規約と特定事項の明示義務
事業用借地権
不動産の統計
不動産取得税
登録免許税の税率
所得税の住宅ローン控除追加

書籍、最短クリア宅建合格一直線 訂正点

最短クリア宅建合格一直線 訂正点。

「最短クリア宅建合格一直線」の書籍で以下の表現の変更や正誤等がございます。お詫びとともに、訂正をお願い致します。

 

ページ

場所

136

a.店舗・飲食店

表内

△1は、 用途に関する部分が2階以上

2階以下

298

3 遺留分 (いりゅうぶん)とは4行目・6行目

法定相続分

相続分

法定の文字削除)

322

表中2段目

 

ゴロあわせ 7m+3m=10m

7m+3=10m

 

323

 

下4段目問②解説

 

軒高7m超か地階を除く階数が3階

高さ10mを超える

 

 

 

 




法改正 平成20年度版 書籍最短クリア宅建合格一直線 に対応

法改正 平成20年度版 訂正点

最短クリア宅建合格一直線に対応しております。

(税務・ 統計等は随時UPしていきます)

 

※改正点は、 多岐に及ぶのですが、細かいところを覚えすぎても仕方がありません。法律の趣旨を理解して下さい。 主要なポイントとなるものを掲載しています。

 

P48 宅建業法  自己の所有に属しない物件の売買の制限

 

P118 オ.地区計画等の最後に追加開発整備促進区の創設

 

P120 法令上の制限用途による制限関係等

 

P130 建築確認の最後に追加構造計算適合性判定関連

 

P134 建築基準法建築物の用途制限関係

 

P190 宅建業法 虚偽・誇大広告の禁止公正競争規約の明示義務

 

P229 借地借家法 事業用借地権

 

P336 不動産の統計 今年度の統計

 

P350 不動産取得税 不動産取得税の税率

 

P356 登録免許税 登録免許税の税率

 

P361  所得税 所得税の住宅ローン控除。追加部分




自己の所有に属しない物件の売買の制限 改正

P48 2自己の所有に属しない物件の売買の制限

中間省略登記による場合

 

宅建業者Aが所有者Bと宅地または建物の売買契約を締結しているが、 Bへの所有権移転登記をしていない場合、Aから買主Cに直接、 所有権移転登記を行うことができるようになりました。

 

A(宅地または建物の所有者)→B(宅建業者)→C (お客さん)

 

AとBとの間の売買契約(宅建業者が買主)」で、当該宅地又は建物の所有権を、 宅建業者Bが指定する者Cに移転することを事前に約している場合、 宅建業者Bと一般のお客さんCとの間の売買契約をBが締結してかまいません。約束がある以上、 お客さんが害される可能性が少ないからです。




地区計画 開発整備促進区の創設

P118 オ.地区計画等の最後に追加

開発整備促進区の創設

第二種住居地域、準住居地域、工業地域、非線引き都市計画区域内の用途地域の定められていない区域のうち、 一定の要件を満たす区域 (ただし市街化調整区域・準都市計画区域を除く)で、かつ現に土地の利用状況が著しく変化しつつある等の区域の地区計画には、 「開発整備促進区」を都市計画に定めることができます。

その区域内では、特定大規模建築物を建築できるようにしました。

 

建築基準法の用途規制の改正により、「第二種住居地域」、「準住居地域」、「工業地域」、 「非線引き都市計画区域内の用途地域の定められていない区域」には、原則として、特定大規模建築物を建築できないため、 開発整備促進区の地区計画の内容に適合している場合には建築できるようにしたものです。




開発許可関係の改正

P120  法令上の制限 2開発の許可が不要になる場合とは

P121②用途による制限 b公益上必要な建築物の建築

改正により医療施設、社会福祉施設、教育施設(幼稚園・ 小学校・中学校・高等学校)も許可が必要になりました。これは、公益上必要なものであっても、 周囲の土地の利用状況に関係なく無秩序に建築することを防止したものです。

 

P125ページの問題⑥は、開発工事を受ける必要があるため、○になります。

 

改正により公益上必要な許可を受ける必要のないもの→駅舎など鉄道施設、 図書館、公民館、変電所などです。

 

また、 Cの公的機関の場合も許可が必要になりました。理由は上と同じです。 書籍のC公的機関は削除になります。

 

P123 9行目 あらかじめ開発審査会に諮れば許可されるもの

20ヘクタール以上の開発行為で、 市街化区域との関連からも市街化調整区域で行うことが支障がないものが「削除」になります。

開発区域周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ市街化区域で行うことが、 困難又は著しく不適当と認められるもののみになります。




構造計算適合性判定関連の追加

P130 建築基準法 末尾に追加 構造計算適合性判定関連

例の耐震偽装の関係で、構造計算に関しての判定基準ができましたので、 ポイントを押さえるようにして下さい。

主に流れは、 次のようになります。

 

1、  建築確認審査の厳格化

(※P128 下10行目 大規模建築物、及び特殊建築物については、 構造が大規模で複雑なため、21日以内に審査をすればいいことになっています。 →受理した日から35日以内に確認済証を交付すればいいことに変わりました。)

 

関連項目 P128 

10行目 大規模建築物、 及び特殊建築物については、構造が大規模で複雑なため、21日以内に審査をすればいいことになっています。 →受理した日から35日以内に確認済証を交付すればいいことになっています。

 

2、高度な構造計算を要する一定規模以上の建築物について、 都道府県知事による構造計算適合性判定が義務付けられました。

建築主事は、一定の建築物の計画が、 構造耐力の基準に適合するかどうかを審査するときは、都道府県知事の構造計算適合性判定を求めなければなりません。

 

都道府県知事は、 構造計算適合性判定を求められた日から、原則として14日以内にその結果を記載した通知書を、建築主事 (または指定確認検査機関) に交付しなければなりません。都道府県知事は、 この期間に交付できない合理的な理由があるときは、35日の範囲内で、その期間を延長することができます。

 

都道府県知事は、 「指定構造計算適合性判定機関」に、 構造計算適合性判定の全部または一部を行わせることができます。全部を「指定構造計算適合性判定機関」に行わせた場合、 都道府県知事は、構造計算適合性判定を行いません。

 

3、 3階以上の共同住宅で中間検査が義務付けられました。

中間検査対象となる特定工程に、 階数が3以上の共同住宅の床及びはりに鉄筋を配置する工事の工程のうち政令で定める工程が新たに加えられました。

 

耐震偽装が問題になったときに、施工段階で鉄筋が不足していたケースがあったため、従来の特定行政庁が、 その地方の建築物の建築の動向又は工事に関する状況その他の事情を勘案して、区域、期間又は建築物の構造、 用途若しくは規模を限って指定する工程のほかに、新たに加えられたものです。

 

当該特定工程に係る中間検査合格証の交付を受けた後でなければ、 当該特定
 工程後の工程を施工してはならなくなりました。

構造設計だけではなく、施工状況についても、 同時にチェックできるようにしたものです。 

 

4、 指定確認検査機関に対する指導監督の強化

○招致の閲覧

指定確認検査機関は、確認検査の業務を行う事務所に一定の書類を備え置き、 建築確認を受けようとする者その他の関係者の求めに応じ、これを閲覧させなければなりません。事務所に備え置く書類は、業務の実績、 確認検査員の氏名及び略歴など、及び業務及び財務に関する書類で国土交通省令で定めるものです。

 

建築主や建築確認した共同住宅の購入者などに対して、 それまでの業務実績などを閲覧させるようにしたものです。

 

○特定行政庁の立入検査

特定行政庁は、 その指揮監督の下にある建築主事が建築確認をする権限を有する建築物の確認検査の適正な実施を確保するため必要があると認めるときは、 その職員に、指定確認検査機関の事務所に立ち入り、確認検査の業務の状況もしくは帳簿、書類その他の物件を検査させ、 または関係者に質問させることができます。

 

特定行政庁は、 指定確認検査機関に、違反行為や不適当な行為をした事実があるときは、国土交通大臣または都道府県知事にその旨を報告します。従来、 立入検査は、国土交通大臣や知事しかできませんでした。

 

○国土交通大臣・ 都道府県知事の命令の公示

国土交通大臣や知事は、 確認検査の業務の公正かつ適確な実施を確保するため必要があると認めるときは、その指定に係る指定確認検査機関に対し、 確認検査の業務に関し監督上必要な命令をすることができますが、その旨を公示することになりました。




建築物の用途制限関係の改正点

建築物の用途制限関係

 

P135 d.自動車教習所

(注意1種住居は、その用途に供する部分が3,000㎡以下の場合に限り建築できる。)を追加

 

 

P135 e.劇場(劇場・ 映画館等の区分け)200㎡のわけを追加

劇場関係(劇場・映画館・演芸場・観覧場)

 

劇場関係(劇場・映画館・演芸場・観覧場等)

×

×

×

×

×

×

 

 

 

×

×

 

 

 

△客席部分の床面積が200㎡未満に限り建築できる。

 

 

P136 a.店舗・ 飲食店 b.カラオケボックス 10,000㎡以上の区分け等を追加

①第1種低層住居専用地域 ②第2種低層住居専用地域 ③第1種中高層住居専用地域 ④第2種中高層住居専用地域 ⑤第1種住居地域 ⑥第2種住居地域 ⑦準住居地域 ⑧近隣商業地域 ⑨商業地域 ⑩準工業地域 ⑪工業地域 ⑫工業専用地域

 

1、その用途に供する部分が3,000㎡以下の場合に限り建築できる。

2、物品販売業を営む店舗・ 飲食店は建築禁止。

3、その用途に供する部分が2階以下で、 かつ1,500㎡以下の場合に限り建築できる。

4、その用途に供する部分が10,000㎡以下の場合に限り建築できる。

 

地域

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

床面積の合計が 150㎡以下

×

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 

床面積の合計が 500㎡以下

×

×

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 

上記以外の物品販売業を営む店舗、 飲食店(500㎡超)

×

×

×

 

 

 

 

 

 

×

床面積の合計が10,000㎡を超える店舗、飲食店、映画館、 遊技場等

×

×

×

×

×

×

×

 

 

 

×

×

カラオケボックス

×

×

×

×

×

 

 

 

 

 




公正競争規約と特定事項の明示義務

P190~P191 2段目必殺ポイントの部分

公正競争規約に特定事項の明示義務ができました。 ざっと目だけ通しておいて下さい。

路地状敷地や傾斜地を含む土地は、土地利用に制限があるため、 キチンと告知しなさいという規定です。地震とも絡むことなので大体の概要を理解しておいて下さい。最近は地震関係の出題が多いです。 四川地震もありましたし。

 

 

1、 路地状部分のみで、道路に接する土地→路地状部分のみで道路に接する土地であって、 その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30%以上を占めるときは、「路地状部分を含む旨および路地状部分の割合又は面積」 を明示すること。

 

 

2、「傾斜地を含む土地であって、傾斜地の割合が当該土地面積のおおむね30%以上を占める場合(マンション及び別荘地等を除く)」、又は「傾斜地の割合が30% 以上を占めるか否かにかかわらず、傾斜地を含むことにより、当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合(マンションを除く)、 「傾斜地を含旨および傾斜地の割合または面積」を明示すること。




事業用借地権

P229ページ 上3行目 ③事業用借地権

存続期間→10年以上20年未満→10年以上50年未満に変更

 

ポイント

以前は20年でしたが、企業が事業用として使う場合、20年では短すぎるので、 50年という規定を作りました。

 

10年から50年の期間で、企業が土地を取得するわけではなく、 事業用に借地を借りるものです。税金の問題もあり(固定資産や減価償却)借りた方が得な場合もあるので、 事業用に限定した規定です。

 

事業用借地権の存続期間は、改正により二つの部分にわけられます。

1、 「10年以上30年未満」・・・契約の更新、再築による存続期間の延長、 建物買取請求権は認められません。従来通り (公正証書が必要。)

 

2、 「30年以上50年未満」・・・契約の更新、再築による存続期間の延長、 建物買取請求権はないことを特約で定め、 公正証書でしなければならない。

 

この特約がないと、 普通の借地権になります。 契約の更新、再築による存続期間の延長、 建物買取請求権がない場合は、事前に特約で定めて、公正証書で行いなさいということです。トラブル防止ですね。




不動産の統計

P336 不動産の統計(すべて統計の追加)

 

○平成20年3月の地価公示

住宅地 全国1.3%上昇、三大都市圏 4.3%上昇、地方圏1.8%下落
商業地 全国3.8%上昇、三大都市圏10.4%上昇、地方圏1.4%下落

 

P337 ②土地の取引 平成17年度6,100ヘクタールを追加。

必殺ポイント 平成13年からは5年連続の減少

 

同P337 ③売買による土地取引件数 平成18年 155万件 追加 前年度からやや減少しています。

 

同P337 下5行目新設住宅着工統計→P338ページ上の図

平成19年を追加

分譲住宅 29万5千(22.3%減少) 5年振りの減少

持家    31万5千(12.2%減少) 2年振りの減少

貸家    44万2千(18.7%減少) 7年振りの減少

給与住宅 9千4百 (1.5%増加)  前年の減少から増加

合計 106万 (17.8%減少) 5年振りの減少

 

必殺ポイント 給与住宅以外は全て減少している

 

P338 3宅建業の動向とは

①宅建業者の数 平成19年3月末現在13万647 前年度やや減少

取引主任者の資格登録者数 793,400 前年度やや増加

不動産業の売上高 33兆9,000億円(前年比1.9%減少) 全産業の2.16%

借入金負担率 全産業 27.6%、不動産業は161.0%

経常利益    全産業 3.5%  不動産業は10.2%

 

P3383-②指定流通機構

平成19年度 総数359万6千件(売り物件30.9%・賃貸物件69.1%の割合)




不動産取得税

P350 4 不動産取得税の税率

 

4 税率とはの3行目 住宅以外の倉庫などでは3.5%が4%になりました(本来の税率に戻りました)

 

これに伴いP351ページの問題6 解答も、問題が100分の4のため、○の肢になります。

 

まとめ

不動産取得税

本来の税率

特例

土地

平成18年4月1日~平成21年3月31日

 

4%

 

3%

住宅

平成18年4月1日~平成21年3月31日

 

4%

 

3%

家屋(非住宅 倉庫など)

平成20年4月1日~平成21年3月31

4%

 

4%

 

 

○P354 固定資産税の税額

5 税額とは5行目(平成21年3月31日→平成22年3月31日まで)に変更ですが、試験とは直接関係ありません。

 

 




登録免許税の税率

P356 3税率とは

 

土地の売買について(平成20年改正)

 

土地の売買に係る登録免許税について、以下の通り3年間軽減税率を適用になりました。(ただし、 平成20年試験ではこれまでと変わりなし)

 

平成21年3月31日まで: 10/1000

平成22年3月31日まで: 13/1000

平成23年3月31日まで: 15/1000




所得税の住宅ローン控除追加

P361末~P362ページ ③所得税の住宅ローンの部分に追加

 

以下は平成20年に入居した場合の所得税の特例です。

 

控除を受ける要件の年末残高の上限が、20年の入居分から、 2,000万円(年末ローン残高が2,000万円を超えるものについては2,000万円ということ)になりました。

 

所得税から住民税への税源移譲により、中低所得者層の所得税額が減少することに伴い、住宅ローン控除額を控除し切れなくなり、 住宅ローン減税額が減少する場合があります(つまり、国民が損をする)。

 

そのため、 住宅ローン減税の効果を確保することができるよう、住宅ローン減税の控除率を引き下げる一方で、控除期間を10年から15年に延長する特例を創設されています。 従来の制度とどちらかを選択できます。

 

※ちなみに、 平成11年から平成18年までに入居された方については、 税源移譲により減少する住宅ローン減税相当額を申告により、 平成20年度分以降の住民税から控除することができるよう措置されています。

 

簡単に言うと、 所得税が少ないと引ききれないから、長く引けるように、税率と期間を改正しました。

 

控除期間

控除率

最高合計

10年間(従来通り)

 

1~6年目 1%

(最大20万円)

7~10年目 0.5%

(最大10万円)

 

160万円

15年間(改正点)

1~10年目 0.6%

(最大12万円)

7~10年目 0.4%

(最大8万円)

 

160万円

 






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