不動産業開業宅建業免許申請まで、元不動産業の専門家が相談

不動産業開業・宅建免許申請

東京都及び首都圏の不動産業(宅建業)免許申請。元不動産業出身の専門家が会社設立から融資・助成金相談、不動産業免許申請・開業までご相談致します。

ホーム |  事務所案内 |  サイトマップ |  料金一覧 |  プライバシーポリシー |  ご意見など |  特定商取引法に基づく表記
不動産業開業・宅建免許申請 TOP > 開発行為

開発行為のサイトマップ
開発許可とは
開発許可が必要かどうか
開発許可がいらない場合
都市計画区域外の開発許可
開発許可がいらない場合.その他
平成20年 宅建試験過去問 問19 都市計画法~開発許可

開発許可とは

都市計画法は、みんなが快適な街づくりを目指す法律です。


例えば、広い土地の造成工事を行って、そこに建物が出来ると、排水施設や道路なども必要になります。キチンと造成しておかないと、台風が上陸したときなどは、大惨事になる可能性もあります。今年も台風は多いかなぁ?


みんなが住みよい街にするためには、乱開発や無秩序な開発を防止することが必要になります。そこで、都市計画法は、乱開発や無秩序な開発行為につながるおそれがある行為を、「都道府県知事の許可制(地方自治法に基づく指定都市等にあっては、指定都市等の長)」としました。この許可のことを「開発許可」といいます。 


この分野の構成は以下の形になります。

1.  開発許可が必要かどうか
2.  開発許可の手続き関係
3.  開発許可をめぐる建築等の制限




開発許可が必要かどうか

それでは、開発行為とは何でしょうか。


★開発行為とは、主として建築物の建築、又は、特定工作物の建設の用に供する目的で行う、「土地の区画形質の変更」を言います。


建築物の建築とは、建築物の新築、増築(建て増し)、改築(全部又は一部の立替え)、移転(同一敷地内の移動のこと、道路をはさんだら新築です。)のことです。建築物はすべての建築物を含みます。したがって、居住用に限らず、店舗、倉庫、温室、畜舎、医療施設、駅舎、学校なども全て建築物です。


◎特定工作物には、第一種特定工作物と第ニ種特定工作物があります。


第一種特定工作物」とは、大型で周辺の環境を悪化させるおそれがある物です。第一種の例としては、コンクリートプラント(コンクリートの製造工場)、アスファルトプラント(アスファルトの製造工場)、などがあります。


第ニ種特定工作物」とは、建築物には当たりませんが大規模なものです。ゴルフコース及び1ha(ヘクタール=1.0000m2)以上の野球場、庭球場、動物園、遊園地、陸上競技場、墓園等です。


注意点ですが、ゴルフコースは広さは関係ありません。全て開発行為に当たります。しかし、その他の野球場や庭球場などは、1ha以上の広さがあるときに、開発行為に該当します。例えば、5.000m2の野球場では該当しません。


「土地の区画形質の変更」とは、土地の区画、形状、性質の変更のことです。簡単に言うと、敷地の分割や盛土、切土などの造成工事、農地から宅地への地目変更などです。要するに地ならしです。


また、「将来必ず建築物か特定工作物を造る目的が必要」です。将来、人が住むから規制する必要があるということですね。例えば、建築物の建築を行わない、青空駐車場の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更については、その規模が1へクタール以上のものであっても、開発許可を受ける必要はありません。


以上の開発行為に当たると許可が必要です。逆に言いますと、開発行為に当たらなければ、許可は不要ということです。


過去問

市街化調整区域内で行われる開発区域の面積が1ヘクタール未満のミニゴルフコースの建設のための開発行為は、開発許可が不要である。(5-18-1)


ヒント ゴルフコースに広さは関係ありません。


×


開発許可が必要かどうか

この分野は、かなり難しいところですので、ゆっくり読み直して理解して下さいね。


開発許可(都道府県知事の許可)を受ける必要があるのは、「開発行為を行おうとする者」です。ちなみに、開発行為を行おうとする場所が、都市計画区域「外」や「準都市計画区域」でも、開発の許可は必要です。


つまり、原則として、「日本全国の全ての区域」で、開発許可は必要です。日本全国のどこでも、土地の乱開発を防止する必要があるからです。ただし、後でお話をする、開発行為の面積により許可が不要になる例外はあります。たいしたことがない広さの開発は許可を受けなくても、まぁいいでしょうということです。




開発許可がいらない場合

開発の許可がいらない場合


開発行為を行おうとする者でも、次のどれかに当たる場合は、例外的に開発許可は不要になります。全て、乱開発や無秩序な開発行為につながらない場合です。


ア.区域により広さの制限があります。乱開発がスプロール上に(都市郊外に宅地が無秩序、無計画に広がっていく現象)広がっていかないように防止して、秩序がある市街地を形成するためです。


1. 開発行為を「市街化区域」で行うときは、その規模が「1.000m2未満」の場合は、開発許可は不要です。


ただし、東京都の区域及び、3大都市圏の市街化区域内では、その規模が500m2未満の場合に、開発許可が不要になります。


なお都道府県の規則で、一定の区域に限定して、1.000m2未満の許可不要、500m2未満の許可不要を、300m2未満は許可不要にまで引き下げることが出来ます。


過去問

サラリーマンが自己の住宅を建築する目的で市街化区域内において行う開発行為で、その規模が 250平方メートルのものは、都市計画法による開発許可を受けなければならない。(50-18-1)


×




都市計画区域外の開発許可

開発許可がいらない場合、都市計画区域外の場合


開発行為を、都市計画区域及び準都市計画区域外の区域で行うときで、その規模が10.000m2未満の場合は、開発許可は不要です。要するに、どこの都市計画区域でもないところです。


開発行為を行おうとする場所が、今までお話してきた、いくつかの区域にまたがるときは、それぞれの区域が許可不要の面積でも、次の場合は許可が必要になります。


1. 区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域にわたるときは、合計面積3.000m2以上の場合


2. 都市計画区域及び準都市計画区域の「両区域外」にわたるときは、合計面積が1.0000m2以上の場合


過去問

区域区分に関する都市計画が定められていない都市計画区域(「非未線引都市計画区域」) 200m2と都市計画区域外(準都市計画区域を除く) 2.800m2にまたがる、開発区域の面積が 3.000m2の住宅団地建設のための開発行為は、開発許可が必要である。(5-18-4)


ヒント 非未線引都市計画区域と都市計画区域外(準都市計画区域を除く)にまたがる場合は,10,000m2未満の規模なら、開発許可が不要になります。


×




開発許可がいらない場合.その他

開発許可がいらない場合のその他


開発行為を市街化区域で行うときで、農林漁業者のための建築物の建築の目的でする場合は、開発許可は不要です。


市街化区域「外」で、農林漁業用の特定建設物(例えば、畜舎、温室、サイロ等)又は、これらを営む者の居住用建築物のための開発行為を行う場合は、規模を問わず許可は不要になります。都市近郊でお百姓さんの家や農作業上の建築物を作るのに、一々許可はいりません。


引掛け問題で、農産物の加工に必要な建築物の建築、というのが出たことがありますが、「農産物の加工に必要な建築物」は今お話した、許可不要な建物には当たりません。農業のためではなく、加工して商売に使うものだからです。生産される農水林産物の処理・貯蔵・加工に必要な「建築物の建築・第一種特定工作物の建設」のための開発行為は許可が必要です。


また、注意点として、市街化区域でも1.000m2未満であれば、許可は不要です。1.000m2未満はそもそも開発許可が不要だからです。


過去問

市街化調整区域内で行う開発行為で、農業を営む者の住宅の建築のために行うものについては、都道府県知事の許可を要しない。(6-19-2)



この分野は、開発許可が必要な場合、不必要な場合をまとめて理解することが大事ですよ。都市計画法のなかでも、わかりづらい所なので、じっくりと読み込んで下さいね。




平成20年 宅建試験過去問 問19 都市計画法~開発許可

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。


1 開発許可を受けた開発区域内の土地であっても、当該許可に係る開発行為に同意していない土地の所有者は、その権利の行使として建築物を建築することができる。


○工事完了公告前の建築制限
開発許可を受けた開発区域内の土地では、工事完了公告があるまでの間は、建築物等の建築等ができないのが原則です。


建築物は、開発許可を受けた土地の工事が完成したと、法律的に宣言された後(工事完了公告があった後)にキチン建てさせないと、開発許可制度自体が骨抜きになるからです。
工事中は工事のじゃまになりますし、危険ですよね。


しかし、次の3つの場合、工事完了公告があるまでの間でも、建築物等の建築等ができます。
ア、工事用の仮設建築物等を建築等する場合
イ、都道府県知事が支障がないと認めた建築物等を、建築等する場合
ウ、開発行為に同意していない(不同意)土地の所有者等が、その権利の行使として建築物等を建築等する場合 よって ○


(参考過去問)
開発許可を受けた開発区域内の土地においては、開発行為の工事完了の公告前であっても、当該開発行為に同意していない土地の所有者は、その権利の行使として自己の土地において建築物を建築することができる。(11-18-2) ○


2 開発行為をしようとする者は、当該開発行為に係る開発許可の取得後から当該開発行為の完了までに、当該開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。


開発許可を申請するときは、「あらかじめ=事前に」、開発行為に関係がある、既設の公共施設の管理者(例、道路管理者)と協議して、その同意を得る必要があります。


そして、申請書にはその同意書を添付する必要があります。
例えば、マンションを造るために、道路にトラックやダンプカーなどを停車する必要がありますので、道路管理者の同意を得る必要があります。


あらかじめですから × でこれが正解の肢。


(参考過去問)
開発行為を行おうとする者は、開発許可を受けてから開発行為に着手するまでの間に、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。(16-18-4) ×


3 都市計画法に違反した者だけでなく、違反の事実を知って、違反に係る建築物を購入した者も、都市計画法の規定により、都道府県知事から建築物の除却等の命令を受ける対象となる。


都市計画法の規定に違反する建築物を、それと知って譲り受けた者に対して、国土交通大臣又は都道府県知事は、都市計画上必要な限度において、建築物の除却など違反を是正するため必要な措置をとることを命ずることができます。


○悪意の譲受人ですね。よって ○


(参考過去問)
都市計画法の規定に違反する建築物を、それと知って譲り受けた者に対して、国土交通大臣又は都道府県知事は、都市計画上必要な限度において、建築物の除却など違反を是正するため必要な措置をとることを命ずることができる。
(15-19-4) ○


4 地方公共団体は、一定の基準に従い、条例で、開発区域内において予定される建築物の敷地面積の最低限度に関する制限を定めることが可能であり、このような条例が定められている場合は、制限の内容を満たさない開発行為は許可を受けることができない。


地方公共団体は、良好な住居等の環境の形成または保持のため必要と認める場合、政令で定める基準に従い、条例で、区域・目的・予定される建築物の用途を限って、開発区域内の予定建築物の、敷地面積の最低限度に関する制限を定めることができます。


開発許可の申請があった場合、この制限に適合していなければ、開発許可を受けることはできません。よって ○


4番は初出題ですが、他は過去問で聞かれている範囲の問題です。
誰の許可がいつ必要か?を意識して下さい。






~こんな参考書が欲しかった!宅建試験が日常の話し言葉で書いてある!~
クリック↓で目次や中身の一部がご覧になれます最短クリア宅建合格一直線 アマゾン amazon 参考書 宅建試験の重要ポイントを30+55テーマにわけて編成し、日常の話し言葉でわかりやすくまとめた参考書完成!こんな本を待っていた!
是非、合格にお役立て下さい。

箕輪和秀
宅建参考書
最短クリア宅建合格一直線アマゾンで購入
当サイトは、以下のサイトを参考にさせて頂いております。
宅建の合格のため、有意義なサイトですので、是非ご活用下さい。
宅建の学校★宅建倶楽部
宅建の迷物図書館
迷物講師(先生)さんの独特の語り口が面白く、非常にわかりやすい教材群です。
無料教材も、かなり充実。
また、以下のサイト・書籍等も、参考にさせて頂いております。こちらの書籍やサイトは、実際に何度も目を通しておりまして、全てお薦めです。合格のお供に活用下さい。
十影響の宅建スーパーサイト
よくぞここまでの情報量です。ポイント整理などにお薦めのサイト。

他運営サイト