不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

１（鑑定評価の方法）

不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、 取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。

不動産の鑑定評価とは、その不動産の適正な価格や賃料はいくらになるのか、つまり不動産の「価値」はいくらかということを算定することです。下の３つの方法になります。 よって　○

参考過去問

不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、 不動産の再調達原価に着目する原価法、 不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。 （11-29-1）○

２（取引事例比較法）

取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、 選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

「取引事例比較法」は、鑑定する不動産と、似たような取引で付いた値段を参考にして、不動産の取引事例に着目する方式です。 多数の取引事例を集めて、そこで付いた価格の「真似」をする方式のことです。マネをするわけですから、平均的なものが求められます。 投機的なものでは「平均値」にならないからです。

参考過去問

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、 かつ、地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって不動産の試算価格を求める手法である。 （9-29-3）　○

３（原価法の再調達減価）

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

「原価法」は、 同じ不動産を、もう一度調達したと仮定した値段を、参考にする方法であり、不動産の再調達に要する原価に着目する方式です。 簡単にいうと、同じ不動産を、今、 もう一度作ったらいくら掛かるかによって価値を求めようということです。

再調達原価とは、 その不動産を価格時点で（鑑定評価する時点で）、もう一度調達したと仮定した場合にかかる費用のことです。

再調達原価は、その事業に要した実際の費用にかかわりなく、標準的な費用で算出し、 再調達原価には建設業者などの利益も含まれます。 造成業者などの、建築屋さんに頼まないと作れないからです。通常かかる費用ということ。

参考過去問

最近造成された分譲地を更地として鑑定評価する場合について、原価法で評価する場合、再調達原価に造成業者の利益を含める必要はない。 （49-28-1）×

４（収益価格を求める方法）

収益還元法は、 対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、 このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をDCF(Discounted Cash Flow)法という。

収益価格 （収益還元法による試算価格）を求めるには、「直接還元法とＤＣＦ法」 があります。

「直接還元法」 とは、一定期間（一般に1年）の「純」収益を還元利回りによって還元する方法です。収益価格＝1年間の「純」収益 / 還元利回りという式で求めます。例えば、 私が新宿区の土地を誰かに貸したとして、1年間で5.000万円の賃料収入があったとします。その年の銀行など市中金利が、年利1％ だったとすると、その土地の収益価格は、5.000/0.01＝50億円ということになります。もってはないけど （笑

「ＤＣＦ(Discounted Cash Flow)法」とは、 連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、 その発生時期に応じて現在価値に引き割り、それぞれを合計する方法です。 ＤＣＦ法による収益価格は、シグマ（Σ）を使った難しい式で求めますので、概要だけ覚えておけば十分です。

ＤＣＦ法は、 対象不動産の保有期間中に得られる全部の純収益と、保有期間の満了時点における対象不動産の価格（復帰価格）を元に、 収益価格を計算するものです。不動産の証券化に係る鑑定評価で、毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合 （資産の流動化に関する法律等）、投資家に示すために求める収益価格は、ＤＣＦ法を適用しなければなりません （直接還元法ではダメです）。よって問題は、直接還元法のため、答えは　×

参考過去問

収益価格を求める方法には、直接還元法とＤＣＦ(Discounted Cash Flow)法とがあるが、 不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、 ＤＣＦ法の適用を原則とする。（17-29-4） ○

１（免税点）

平成19年4月に土地を取得した場合に、 不動産取得税の課税標準となるべき額が30万円に満たないときには不動産取得税は課税されない。

課税標準が次の価格（固定資産課税台帳に登録された価格）に満たない少額の場合は、 課税標準がないとされます。したがって、不動産取得税がかかりません。この価格を不動産取得税の免税点といいます。

ア． 土地の取得の場合10万円　よって　×

イ． 家屋の取得の場合

a.　 建築による取得23万円

b.　 その他（建築以外）の取得12万円

（参考過去問）

不動産取得税の免税点は、土地の取得にあっては30万円、 家屋の取得のうち建築に係るものにあっては一戸につき23万円、その他の家屋の取得にあっては一戸につき12万円である。（8-30-４） 　×

２ （不動産取得税の納税額の控除）

平成10年4月に建築された床面積200㎡の中古住宅を法人が取得した場合の当該取得に係る不動産取得税の課税標準の算定については、 当該住宅の価格から1,200万円が控除される。

不動産取得税の納税額は、所得税と同じく（課税標準×税率＝税額） という式で求めることができます。

「課税標準」は、 不動産取得税では固定資産課税台帳に登録された価格を指します。しかし、実際の課税の場面では、 登録価格がそのまま課税標準になるわけではありません。一定の金額を登録価格から差し引いて（控除して）、 課税標準を決める必要があります。

次の場合は、 課税標準から一定の金額が控除されます。控除される理由は、住宅取得促進政策です。家を買え！経済が回るからという理由。

特例適用中古住宅

次の要件を満たす、中古住宅（既存住宅）の取得については、 課税標準から一戸当たり350万円～1,200万円が控除されます（建築年数によって異なります）。

a.　床面積が50ｍ2以上240ｍ2以下であること。

b.　木造は建築後20年以内であること、鉄筋コンクリート造などの耐火建築物や、 準耐火建築物は建築後25年以内であること。

または、 築年数を問わず、新耐震基準を満たすものか、昭和57年１月１日以降に建築された住宅であること。昭和57年１月１日以降に施工の場合は、 新耐震基準に適合したとみなされます。

c.　申告の手続きをすること。

d.　自己の居住用の建物であること。

この特例は、 個人の居住用住宅についてだけ適用されます。したがって、 法人が中古住宅を取得した場合や、個人が中古の賃貸アパートを取得した場合には適用されません。 よって問題は　×

３（税率）

平成19年4月に商業ビルの敷地を取得した場合の不動産取得税の標準税率は、 100分の3である。

不動産取得税の税額は、（課税標準×税率＝税額）という式で求めることができますが、 税率の本則（地方税法の定め）は４％です。

ただし、 現在は特例により（平成18年４月１日～平成21年３月31日）土地・住宅では３％住宅以外の倉庫などでは3.5％です。これを標準税率といいます。 よって問題は　○

（参考過去問）

平成18年４月に住宅以外の家屋を取得した場合、不動産取得税の標準税率は、 100分の４である。（18-28-1）　×

４（適用除外）

不動産取得税は、 不動産の取得に対して課される税であるので、相続により不動産を取得した場合にも課税される。

次の場合、 不動産の所有権を取得しても、不動産取得税が非課税になります。

1.　海外の不動産を取得した場合

2.　相続によって取得した場合

3.　包括遺贈によって取得した場合

包括遺贈とは、 遺言により、すべて、または何分の１という形で、財産を特定の者に贈与することです。貰う者（受遺者）は民法上、 相続人と同一の権利義務を持ちます。そのため非課税になります。

4.　法人が合併によって取得した場合

5.　お上が取得したとき

6.　収用による損失を土地で補償されたので、 その土地を取得した場合

7.　委託者のみが信託財産の元本の受益者である信託において、受託者から委託者に信託財産を移す場合の不動産の取得

よって問題は　×

（参考過去問）

包括遺贈による不動産の取得に対しても、不動産取得税が課税される。 （2-31-2）　×

存続期間→10年以上20年未満→10年以上50年未満に変更

ポイント

以前は20年でしたが、企業が事業用として使う場合、20年では短すぎるので、 50年という規定を作りました。

10年から50年の期間で、企業が土地を取得するわけではなく、 事業用に借地を借りるものです。税金の問題もあり（固定資産や減価償却）借りた方が得な場合もあるので、 事業用に限定した規定です。

事業用借地権の存続期間は、改正により二つの部分にわけられます。

１、 「10年以上30年未満」・・・契約の更新、再築による存続期間の延長、 建物買取請求権は認められません。従来通り (公正証書が必要。)

２、 「30年以上50年未満」・・・契約の更新、再築による存続期間の延長、 建物買取請求権はないことを特約で定め、 公正証書でしなければならない。

この特約がないと、 普通の借地権になります。 契約の更新、再築による存続期間の延長、 建物買取請求権がない場合は、事前に特約で定めて、公正証書で行いなさいということです。トラブル防止ですね。

公正競争規約に特定事項の明示義務ができました。 ざっと目だけ通しておいて下さい。

路地状敷地や傾斜地を含む土地は、土地利用に制限があるため、 キチンと告知しなさいという規定です。地震とも絡むことなので大体の概要を理解しておいて下さい。最近は地震関係の出題が多いです。 四川地震もありましたし。

１、 路地状部分のみで、道路に接する土地→路地状部分のみで道路に接する土地であって、 その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30％以上を占めるときは、「路地状部分を含む旨および路地状部分の割合又は面積」 を明示すること。

２、「傾斜地を含む土地であって、傾斜地の割合が当該土地面積のおおむね30％以上を占める場合（マンション及び別荘地等を除く）」、又は「傾斜地の割合が30％ 以上を占めるか否かにかかわらず、傾斜地を含むことにより、当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合（マンションを除く）、 「傾斜地を含旨および傾斜地の割合または面積」を明示すること。

P135　d.自動車教習所

（注意１種住居は、その用途に供する部分が3,000㎡以下の場合に限り建築できる。）を追加

P135　e.劇場（劇場・ 映画館等の区分け）200㎡のわけを追加

劇場関係（劇場・映画館・演芸場・観覧場）

△客席部分の床面積が200㎡未満に限り建築できる。

P136　a.店舗・ 飲食店　b.カラオケボックス　10,000㎡以上の区分け等を追加

①第１種低層住居専用地域　②第２種低層住居専用地域　③第１種中高層住居専用地域　④第２種中高層住居専用地域　⑤第１種住居地域　⑥第２種住居地域　⑦準住居地域　⑧近隣商業地域　⑨商業地域　⑩準工業地域　⑪工業地域　⑫工業専用地域

１、その用途に供する部分が3,000㎡以下の場合に限り建築できる。

２、物品販売業を営む店舗・ 飲食店は建築禁止。

３、その用途に供する部分が２階以下で、 かつ1,500㎡以下の場合に限り建築できる。

４、その用途に供する部分が10,000㎡以下の場合に限り建築できる。

例の耐震偽装の関係で、構造計算に関しての判定基準ができましたので、 ポイントを押さえるようにして下さい。

主に流れは、 次のようになります。

１、  建築確認審査の厳格化

（※P128　下10行目　大規模建築物、及び特殊建築物については、 構造が大規模で複雑なため、21日以内に審査をすればいいことになっています。 →受理した日から35日以内に確認済証を交付すればいいことに変わりました。）

関連項目　P128　

下10行目　大規模建築物、 及び特殊建築物については、構造が大規模で複雑なため、21日以内に審査をすればいいことになっています。 →受理した日から35日以内に確認済証を交付すればいいことになっています。

２、高度な構造計算を要する一定規模以上の建築物について、 都道府県知事による構造計算適合性判定が義務付けられました。

建築主事は、一定の建築物の計画が、 構造耐力の基準に適合するかどうかを審査するときは、都道府県知事の構造計算適合性判定を求めなければなりません。

都道府県知事は、 構造計算適合性判定を求められた日から、原則として14日以内にその結果を記載した通知書を、建築主事 (または指定確認検査機関)　に交付しなければなりません。都道府県知事は、 この期間に交付できない合理的な理由があるときは、35日の範囲内で、その期間を延長することができます。

都道府県知事は、 「指定構造計算適合性判定機関」に、 構造計算適合性判定の全部または一部を行わせることができます。全部を「指定構造計算適合性判定機関」に行わせた場合、 都道府県知事は、構造計算適合性判定を行いません。

３、 ３階以上の共同住宅で中間検査が義務付けられました。

中間検査対象となる特定工程に、 階数が３以上の共同住宅の床及びはりに鉄筋を配置する工事の工程のうち政令で定める工程が新たに加えられました。

耐震偽装が問題になったときに、施工段階で鉄筋が不足していたケースがあったため、従来の特定行政庁が、 その地方の建築物の建築の動向又は工事に関する状況その他の事情を勘案して、区域、期間又は建築物の構造、 用途若しくは規模を限って指定する工程のほかに、新たに加えられたものです。

当該特定工程に係る中間検査合格証の交付を受けた後でなければ、 当該特定
　工程後の工程を施工してはならなくなりました。

構造設計だけではなく、施工状況についても、 同時にチェックできるようにしたものです。 

４、 指定確認検査機関に対する指導監督の強化

○招致の閲覧

指定確認検査機関は、確認検査の業務を行う事務所に一定の書類を備え置き、 建築確認を受けようとする者その他の関係者の求めに応じ、これを閲覧させなければなりません。事務所に備え置く書類は、業務の実績、 確認検査員の氏名及び略歴など、及び業務及び財務に関する書類で国土交通省令で定めるものです。

建築主や建築確認した共同住宅の購入者などに対して、 それまでの業務実績などを閲覧させるようにしたものです。

○特定行政庁の立入検査

特定行政庁は、 その指揮監督の下にある建築主事が建築確認をする権限を有する建築物の確認検査の適正な実施を確保するため必要があると認めるときは、 その職員に、指定確認検査機関の事務所に立ち入り、確認検査の業務の状況もしくは帳簿、書類その他の物件を検査させ、 または関係者に質問させることができます。

特定行政庁は、 指定確認検査機関に、違反行為や不適当な行為をした事実があるときは、国土交通大臣または都道府県知事にその旨を報告します。従来、 立入検査は、国土交通大臣や知事しかできませんでした。

○国土交通大臣・ 都道府県知事の命令の公示

国土交通大臣や知事は、 確認検査の業務の公正かつ適確な実施を確保するため必要があると認めるときは、その指定に係る指定確認検査機関に対し、 確認検査の業務に関し監督上必要な命令をすることができますが、その旨を公示することになりました。

P121②用途による制限　b公益上必要な建築物の建築

改正により医療施設、社会福祉施設、教育施設（幼稚園・ 小学校・中学校・高等学校）も許可が必要になりました。これは、公益上必要なものであっても、 周囲の土地の利用状況に関係なく無秩序に建築することを防止したものです。