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国土利用計画法
土地取引の事後届出制
事後届出制が適用される土地取引の種類
その他の事後届出制が適用される土地取引
事後届出制が適用される土地取引の種類 交換
土地取引の事前届出制
事前届出制が適用される土地取引の規模
事前届出制が適用される土地取引の種類
宅建試験過去問 弟17問目 国土利用計画法


国土利用計画法

国土利用計画法


◎国土利用計画法とは、一言で言えば、「地価を抑制」することを目的としています。地価というのは、土地を利用する対価のことです。


例えば、1m2が10万円の土地が、何かの事情で12万円で取引されたとします。角地で立地が良かった場合などですね。しかし、そうすると、回りの似たような土地について今度は1m2辺り13万円前後などで、取引をしようとする傾向があります。人間の欲は限りがないわけですね。


しかし、その結果、日本は国土が狭いので、日本全体の土地がジワジワ、ジワジワッと値上がりしてきます。実は、角さん、いや水戸黄門じゃないですよ、田中角栄元首相の日本列島改造論の後で、土地が投機的に値上がりしました。しかし、国も、ただ、指を加えて見ているわけにはいきません。


そこで、相場より高値での土地取引が、その後の土地取引の目安のサンプルになるのを防ぐことを目的として、土地取引の値段や利用目的をチェックするために昭和49年に出来たのが、「国土利用計画法」です。


その目的を達成するために、国土利用計画法は、次の3つの手段を用意しています。要するに土地の取引を、届出や許可制にしたのです。


1. 土地取引の事後届出制
2. 土地取引の事前届出制
3. 土地取引の許可制





土地取引の事後届出制

土地取引の事後届出制 


◎相場より高値での土地取引が、その後の常識的な価格になっても困りますので、(お正月値段のマグロのご祝儀価格がそのままマグロの相場になっては困ります。でも、土地の相場などは相対的なものですから、値段が一度上がってしまうと低くなりずらいのです。隣の山田さんのところが坪50万円だったら、自分も最低同じ金額で売りたいのが人情です。)


それを防ぐ手段の1つは、大規模な土地取引について、取引後でもいいから、取引価格等を届け出させることです。チェックできますから。これが土地取引の事後届出制です。「国土利用計画法第23条の事後届出制」ともいいます。


事後届出制が適用される土地取引の規模

◎土地取引の事後届出制は、小規模な土地取引には適用されません。小規模な取引では、その後の土地取引のサンプルにならないからです。また、取引される土地が、日本全国のどこにあるかで、届出が必要な広さが違ってきます。


1. 市街化区域内では、2.000m2以上の一団の土地

2. 市街化調整区域内又は未線引区域内では、5.000m2以上の一団の土地

3. 都市計画区域外(準都市計画区域を含む)は、10.000m2以上の一団の土地


上の面積は暗記して下さい。2*5=10 「にごじゅう」で覚えましょう。一団というのは、隣接するひとかたまりの土地のことです。


過去問

Dが所有する市街化調整区域に所在する面積4.000平方メートルの農地をEに売却する契約を、農地法第5条の許可を停止条件としてDとEが締結した場合、Eは事後届出を行う必要がある。(15-16-2)


Dが所有する都市計画法第5条の2に規定する準都市計画区域内に所在する面積7.000平方メートルの土地について、Eに売却する契約を締結した場合、Eは事後届出をする必要がある。(16-16-2)


ヒント 15-16-2は市街化調整区域で、5.000m2未満で、そもそも許可不要です。


×、×





事後届出制が適用される土地取引の種類

事後届出制が適用される土地取引の種類


◎定義は、土地の所有権、地上権及び賃借権を「対価を得て、移転または設定する契約(予約を含む)」のことです。


ここは、非常に過去問が多いところですので、しっかりと理解して下さい。


売買契約

引掛け問題ですが、自ら使用している土地の横の土地を、駐車場として取引する場合に、自ら使用している土地も届出が必要であるという問題が出されたことがありました。勿論、届出はいりませんよ。


また、共有の土地のときは、「共有持分」に応じて、取引の量を考えて下さい。


過去問

市街化区域(注視区域及び監視区域外)に所在する 5、000m2の土地をA・B・Cの3人が共有(持分均一)し、Aのみがその持分を売却する場合、届出が必要である。(4-17-2)


×





その他の事後届出制が適用される土地取引

売買の予約


この場合、売買を予約した段階で一度届出をすれば、後で買主が、その予約を本契約に直す権利(これを「売買の予約完結権」又は「買主に所有権移転を請求する権利」といいます。)を行使する際には、改めて届出をする必要はありません。


ウ-3 売買の予約完結権(所有権移転請求権)の譲渡


この場合、売買を予約した段階で一度届出をしても、後で買主が、その予約を本契約に直す権利(「売買の予約完結権」又は「買主に所有権移転を請求する権利」)を第三者に譲渡する段階で、もう一度届出が必要になります。譲渡するということは、主体の対象(人間)が変わるからです。


ウ-4 土地区画整理事業の保留地の譲渡

ウ-5 停止条件付売買


停止条件付きの土地売買等の契約については、その締結をしたときに届出をすれば、停止条件の成就後改めて届出をする必要はありません。予約と同じです。


過去問

停止条件付きの土地売買等の契約については、その締結をしたときに届出をするとともに、停止条件の成就後改めて届出をする必要がある。(10-16-2)


×





事後届出制が適用される土地取引の種類 交換

事後届出制が適用される土地取引の種類  交換契約


お互いに土地を交換する契約です。相手から土地という対価を得て、自分の土地の所有権を移転する契約ですから、対価を得てという定義に当てはまります。


売買契約と交換契約は、片方が金銭を使うか土地を使うかの差に過ぎません。金銭の授受がなくても、届出が必要です。


過去問


土地を交換する契約を締結した場合、金銭の授受がなければ、事後届出が必要となることはない。(12-16-1)


×





土地取引の事前届出制

土地取引の事前届出制

◎周辺相場より高値での土地取引が、その後の土地取引の基準になるのを防ぐ手段で、事後届出制より有効なものは、取引の「事前」に、都道府県知事に取引価格等を届け出させることです。取引をした後ではなく、事前に確認ができますから。


これが土地取引の「事前届出制」です。「国土利用計画法第27条の4または第27条の7」の事前届出制ともいいます。


「監視区域」とは、地価が「急激に上昇し、または上昇するおそれ」があり、これによって、適正かつ合理的な土地利用の確保が、困難となるおそれがあると認められる区域です。


過去問

監視区域は、都市計画法に規定する都市計画区域において、土地の投機的取引が相当範囲にわたり集中して行われ、又は行われるおそれがあり、及び地価が急激に上昇し、又は上昇するおそれがあると認められる区域について、指定す
る。(63-17-1)


×





事前届出制が適用される土地取引の規模

事前届出制が適用される土地取引の規模


事前届出制が適用される土地取引の規模は、次の通りです。注視区域は以下のようになります。23条の事後届出と同じです。


1. 市街化区域内では、2.000m2以上の一団の土地

2. 市街化調整区域内又は未線引区域内では、5.000m2以上の一団の土地

3. 都市計画区域外(準都市計画区域を含む)は、10.000m2以上の一団の土地


2*5=10 「にごじゅう」で覚えましょう。


◎監視区域では、上の届出対象面積を、「都道府県知事(指定都市では市)が、都道府県の規則」で引き下げた面積以上の一団の土地が対象になります。


例えば、100m2の土地と決めたら、100m2の土地の売買をする場合は、事前に届け出る必要があるのです。


過去問

監視区域に所在する土地について売買契約を締結した者は、その土地が届出対象面積未満のものであっても、当該契約の対価、利用目的等について、都道府県知事から報告を求められることがある。(3-17-3)


注視区域内においては、都道府県の規則で定める面積以上の土地売買等の契約を締結する場合に届出が必要である。(13-16-4)(ポイント これは、監視区域に関する規定です。引掛け問題。)


×





事前届出制が適用される土地取引の種類

事前届出制が適用される土地取引の種類


◎事前届出制が必要な土地取引の種類は、事後届出制が必要な土地取引の種類と同じです。

ウ-1 売買契約

ウ-2 売買の予約


この場合、売買を予約した段階で一度届出をすれば、後で買主が、その予約を本契約に直す権利(これを「売買の予約完結権」又は「買主に所有権移転を請求する権利」といいます。)を行使する際には、改めて届出をする必要はありません。


過去問

注視区域及び監視区域内に所在する土地について、土地所有権移転の予約をした後、その予約完結権を行使して所有権を移転する場合、予約完結権を行使する旨の国土利用計画法上の事前届出が必要である。(2-17-3)


×





宅建試験過去問 弟17問目 国土利用計画法

[問 17] 国土利用計画法 下線がポイントです。


国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


(1)Aが、市街化区域において、Bの所有する面積3、000m2の土地を一定の計画に基づき1、500m2ずつ順次購入した場合、Aは事後届出を行う必要はない。


(2)Cは、市街化調整区域において、Dの所有する面積8、000m2の土地を民事調停法に基づく調停により取得し、その後当該土地をEに売却したが、この場合、CとEはいずれも事後届出を行う必要はない。


(3)甲県が所有する都市計画区域外に所在する面積12、000m2の土地について、10、000㎡をFに、2、000m2をGに売却する契約を、甲がそれぞれF、Gと締結した場合、FとGのいずれも事後届出を行う必要はない。


(4)事後届出に係る土地の利用目的について、乙県知事から勧告を受けたHが勧告に従わなかった場合、乙県知事は、当該届出に係る土地売買の契約を無効にすることができる。


1番 ×
国土法の事前届出が必要な、2.000m2・5.000m2・10.000m2以上の一団に当たるかどうかは、「土地を取得した者が、最終的に取得した土地の合計面積」で計算します。


例えば、市街化区域内で、A1人がB・C・Dから1.000m2づつ取得した場合も、土地を取得した者(A)が取得した土地の合計面積は、合計3.000m2になり、2.000m2以上になりますので、事後届出が必要になります。


B →1.000m2→A
C →1.000m2→A
D →1.000m2→A 合計3.000m2 Aは事後届出が必要 Aが何m2取得したかが大事。


類似問題
Fが所有する市街化区域に所在する面積5.000平方メートルの一団の土地を分割して、1.500平方メートルをGに、3.500平方メートルをHに売却する契約をFがそれぞれG及びHと締結した場合、Gは事後届出を行う必要はないが、Hは事後届出を行う必要がある。(15-16-3) ○


2番 ×
3番 ○


以下は事後届出が必要な行為をしても、例外的に事後届出が不要になるものです。


民事調停法に基づく民事調停による場合


公平な裁判所が慣用して、両者の言い分を聞くわけですから、あえて届出はいらいないということです。ただし、この場合は引掛けです。Cは届出はいりませんが、Eは通常の売買のため、届出が必要になります。


当事者の一方又は双方が、国、都道府県、市町村、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社等の場合


これは、公共団体ですから、変なことをしないという信用があるでしょう。勿論、勧告や指示などもされません。


類似問題
甲市が所有する市街化区域に所在する面積3.000平方メートルの土地を、Iに売却する契約を、甲市とIが締結した場合、Iは事後届出を行う必要がある。(15-16-4) ×


4番 ×
事後届出をした後は、以下のような取扱いになります。


◎都道府県知事は、一定の要件に該当するときは、「届出後3週間以内」に、土地利用審査会の意見を聴いて、土地の利用目的について、必要な変更をすべきことを「勧告」することができます。


しかし、勧告に従わなくても、その者に罰則は適用されず、その土地取引も「有効」です。


類似問題
届出をして国土利用計画法の規定による勧告を受けた者が、その勧告に従わない場合は、罰金に処せられることがある。(10-16-4) ×


全体的には少し難しいですが、正解肢である3番は15年の過去問でも出ていますので、解けないといけませんよ。






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