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開発許可とは
開発許可が必要かどうか
開発許可がいらない場合
都市計画区域外の開発許可
開発許可がいらない場合.その他


開発許可とは

都市計画法は、みんなが快適な街づくりを目指す法律です。


例えば、広い土地の造成工事を行って、そこに建物が出来ると、排水施設や道路なども必要になります。キチンと造成しておかないと、台風が上陸したときなどは、大惨事になる可能性もあります。今年も台風は多いかなぁ?


みんなが住みよい街にするためには、乱開発や無秩序な開発を防止することが必要になります。そこで、都市計画法は、乱開発や無秩序な開発行為につながるおそれがある行為を、「都道府県知事の許可制(地方自治法に基づく指定都市等にあっては、指定都市等の長)」としました。この許可のことを「開発許可」といいます。 


この分野の構成は以下の形になります。

1.  開発許可が必要かどうか
2.  開発許可の手続き関係
3.  開発許可をめぐる建築等の制限





開発許可が必要かどうか

それでは、開発行為とは何でしょうか。


★開発行為とは、主として建築物の建築、又は、特定工作物の建設の用に供する目的で行う、「土地の区画形質の変更」を言います。


建築物の建築とは、建築物の新築、増築(建て増し)、改築(全部又は一部の立替え)、移転(同一敷地内の移動のこと、道路をはさんだら新築です。)のことです。建築物はすべての建築物を含みます。したがって、居住用に限らず、店舗、倉庫、温室、畜舎、医療施設、駅舎、学校なども全て建築物です。


◎特定工作物には、第一種特定工作物と第ニ種特定工作物があります。


第一種特定工作物」とは、大型で周辺の環境を悪化させるおそれがある物です。第一種の例としては、コンクリートプラント(コンクリートの製造工場)、アスファルトプラント(アスファルトの製造工場)、などがあります。


第ニ種特定工作物」とは、建築物には当たりませんが大規模なものです。ゴルフコース及び1ha(ヘクタール=1.0000m2)以上の野球場、庭球場、動物園、遊園地、陸上競技場、墓園等です。


注意点ですが、ゴルフコースは広さは関係ありません。全て開発行為に当たります。しかし、その他の野球場や庭球場などは、1ha以上の広さがあるときに、開発行為に該当します。例えば、5.000m2の野球場では該当しません。


「土地の区画形質の変更」とは、土地の区画、形状、性質の変更のことです。簡単に言うと、敷地の分割や盛土、切土などの造成工事、農地から宅地への地目変更などです。要するに地ならしです。


また、「将来必ず建築物か特定工作物を造る目的が必要」です。将来、人が住むから規制する必要があるということですね。例えば、建築物の建築を行わない、青空駐車場の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更については、その規模が1へクタール以上のものであっても、開発許可を受ける必要はありません。


以上の開発行為に当たると許可が必要です。逆に言いますと、開発行為に当たらなければ、許可は不要ということです。


過去問

市街化調整区域内で行われる開発区域の面積が1ヘクタール未満のミニゴルフコースの建設のための開発行為は、開発許可が不要である。(5-18-1)


ヒント ゴルフコースに広さは関係ありません。


×


開発許可が必要かどうか

この分野は、かなり難しいところですので、ゆっくり読み直して理解して下さいね。


開発許可(都道府県知事の許可)を受ける必要があるのは、「開発行為を行おうとする者」です。ちなみに、開発行為を行おうとする場所が、都市計画区域「外」や「準都市計画区域」でも、開発の許可は必要です。


つまり、原則として、「日本全国の全ての区域」で、開発許可は必要です。日本全国のどこでも、土地の乱開発を防止する必要があるからです。ただし、後でお話をする、開発行為の面積により許可が不要になる例外はあります。たいしたことがない広さの開発は許可を受けなくても、まぁいいでしょうということです。





開発許可がいらない場合

開発の許可がいらない場合


開発行為を行おうとする者でも、次のどれかに当たる場合は、例外的に開発許可は不要になります。全て、乱開発や無秩序な開発行為につながらない場合です。


ア.区域により広さの制限があります。乱開発がスプロール上に(都市郊外に宅地が無秩序、無計画に広がっていく現象)広がっていかないように防止して、秩序がある市街地を形成するためです。


1. 開発行為を「市街化区域」で行うときは、その規模が「1.000m2未満」の場合は、開発許可は不要です。


ただし、東京都の区域及び、3大都市圏の市街化区域内では、その規模が500m2未満の場合に、開発許可が不要になります。


なお都道府県の規則で、一定の区域に限定して、1.000m2未満の許可不要、500m2未満の許可不要を、300m2未満は許可不要にまで引き下げることが出来ます。


過去問

サラリーマンが自己の住宅を建築する目的で市街化区域内において行う開発行為で、その規模が 250平方メートルのものは、都市計画法による開発許可を受けなければならない。(50-18-1)


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都市計画区域外の開発許可

開発許可がいらない場合、都市計画区域外の場合


開発行為を、都市計画区域及び準都市計画区域外の区域で行うときで、その規模が10.000m2未満の場合は、開発許可は不要です。要するに、どこの都市計画区域でもないところです。


開発行為を行おうとする場所が、今までお話してきた、いくつかの区域にまたがるときは、それぞれの区域が許可不要の面積でも、次の場合は許可が必要になります。


1. 区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域にわたるときは、合計面積3.000m2以上の場合


2. 都市計画区域及び準都市計画区域の「両区域外」にわたるときは、合計面積が1.0000m2以上の場合


過去問

区域区分に関する都市計画が定められていない都市計画区域(「非未線引都市計画区域」) 200m2と都市計画区域外(準都市計画区域を除く) 2.800m2にまたがる、開発区域の面積が 3.000m2の住宅団地建設のための開発行為は、開発許可が必要である。(5-18-4)


ヒント 非未線引都市計画区域と都市計画区域外(準都市計画区域を除く)にまたがる場合は,10,000m2未満の規模なら、開発許可が不要になります。


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開発許可がいらない場合.その他

開発許可がいらない場合のその他


開発行為を市街化区域で行うときで、農林漁業者のための建築物の建築の目的でする場合は、開発許可は不要です。


市街化区域「外」で、農林漁業用の特定建設物(例えば、畜舎、温室、サイロ等)又は、これらを営む者の居住用建築物のための開発行為を行う場合は、規模を問わず許可は不要になります。都市近郊でお百姓さんの家や農作業上の建築物を作るのに、一々許可はいりません。


引掛け問題で、農産物の加工に必要な建築物の建築、というのが出たことがありますが、「農産物の加工に必要な建築物」は今お話した、許可不要な建物には当たりません。農業のためではなく、加工して商売に使うものだからです。生産される農水林産物の処理・貯蔵・加工に必要な「建築物の建築・第一種特定工作物の建設」のための開発行為は許可が必要です。


また、注意点として、市街化区域でも1.000m2未満であれば、許可は不要です。1.000m2未満はそもそも開発許可が不要だからです。


過去問

市街化調整区域内で行う開発行為で、農業を営む者の住宅の建築のために行うものについては、都道府県知事の許可を要しない。(6-19-2)



この分野は、開発許可が必要な場合、不必要な場合をまとめて理解することが大事ですよ。都市計画法のなかでも、わかりづらい所なので、じっくりと読み込んで下さいね。






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