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営業保証金のサイトマップ
営業保証金とは
金銭以外の供託をする場合
供託の届出をしない場合
営業保証金の還付
平成20年 宅建試験過去問 問34 宅地建物取引業法~営業保証金
平成20年 宅建試験過去問 問44 宅地建物取引業法~ 保証協会

営業保証金とは

営業保証金


営業保証金とは、宅建業者が営業を開始する前に、供託(きょうたく)することが義務づけられている金銭等をいいます。


1. 営業保証金は、何故必要でしょうか。

宅建業者が取り扱う不動産は、スーパーで買うような魚や肉とは違い、非常に高額でしょ。だから、途中で宅建業者が倒産でもしてしまうと、お客さんは莫大な損害をこうむります。そのため、担保として営業保証金という金銭等を供託所に供託することを義務付けました。

ちなみに、供託所とは、金銭及び有価証券の供託事務を取り扱う法務局、地方法務局の支局、出張所です。登記を取り扱うところと同じです。


お客さん
↑ 還付 
供託所 →  取り戻し → 業者
    ←「営業保証金」←
ここのお話 ↑ から行きますね。


2. 営業保証金の供託額

次は金額です。営業保証金の額は、主たる事務所及びその他の事務所ごとに、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の保護を考慮して、政令で定める額とされています。供託すべき営業保証金の額は、事務所の数によって決まります。具体的には次のようになります。


ア.主たる事務所は1.000万円です。

イ.その他の事務所は、事務所ごとに1ヵ所500万円になります。


例えば、本店と支店が3つある場合は、1.000万円+500万円*3で2.500万円になります。


過去問

供託しなければならない営業保証金の額は、主たる事務所につき1.000万円。他の事務所につき事務所ごとに500万円の割合による金額の合計額である。(51-29-3)





金銭以外の供託をする場合

金銭以外で供託をする場合


営業保証金の供託は金銭に限られません。国土交通省令で定める有価証券で供託することも出来ます。国債証券、地方債証券、その他の有価証券が国土交通省令で定められています。


有価証券と金銭を併用するか、若しくは100%全てを有価証券で、営業保証金として供託することも出来ます。


ただし、国債証券などであっても、割引国債のように割引の方法により発行されたものは、営業保証金に使えません。有価証券は、証券の額面と実際に金額が違うからです。そのため、有価証券で供託する場合は、額面金額通り評価はされません。


具体的な評価額は次の形になります。

ア.国債証券は、額面金額通り(100%)

イ.地方債証券又は政府がその債務について保証契約をした債券は額面金額の90%

ウ.それ以外の債券(例:電信電話債券)は額面金額の80%


ちなみに、株券は金額の上下が大きすぎるため、駄目です。


過去問

A県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Bの営業保証金の供託に関して、Bは、営業保証金を、現金ではなく、国債証券・地方債証券その他一定の有価証券で供託することもできる。(5-36-2)





供託の届出をしない場合

宅建業者が、供託の届出をしない場合


ちなみに、免許権者は、宅建業者が「免許を受けた日から3ヵ月以内」に、宅建業者が営業保証金を供託した旨の届出をしない場合は、その届出をするように「催告をする必要」があります。 


実際に供託していても、営業保証金を供託した旨の届出をしない場合も同じです。そして、その催告が宅建業者に到達した日から「1ヵ月以内に、まだ届出がされない場合は、免許権者は免許を取消すことが出来ます。」 


なお、催告は必ず行う必要がありますが、取消しは任意です。順番を下に書きます。


|3ヶ月以内に届出なし|1ヶ月以内に届出なし|
免許        催告         免許取消し可能


過去問

宅地建物取引業者が免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託した旨の届出をしない場合において、その情状が重いときは、その免許をした国土交通
大臣又は都道府県知事は、届出をすべき旨の催告をすることなく、その免許を取り消すことができる。(4-43-4)


×




営業保証金の還付

営業保証金の還付(かんぷ)


営業保証金の「還付(かんぷ)」とは、宅建業者が倒産などによって、お客さんから預かったお金を返せなくなってしまった場合に、お客さんが、営業保証金から弁済(弁償)してもらうことです。還付請求権はお客さんを保護する権利です。


お客さん
↑「還付」 ←ここのお話です。
供託所 →取り戻し → 業者
    ←営業保証金←


営業保証金から還付を受けることができるのは、「宅建業に関する、取引により生じた債権」を持っている者です。ですから、宅建業者との取引により生じた債権であっても、例えば、広告業者の広告代金債権などは、宅建業に関する「取引により生じた債権」ではないので、広告業者は、営業保証金から還付を受けることは出来ません。


過去問

宅地建物取引業者Aが販売する宅地建物についての販売広告を受託した者は、その広告代金債権に関し、Aが供託した営業保証金について弁済を受ける権利を有する。(11-38-3)


ヒント 宅建業に関する取引により生じた債権でしょうか?


×




平成20年 宅建試験過去問 問34 宅地建物取引業法~営業保証金

【問34】 宅地建物取引業者A (甲県知事免許) は、甲県内に本店Xと支店Yを設置して、額面金額1,000万円の国債証券と500万円の金銭を営業保証金として供託して営業している。この場合の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、本店Xと支店Yとでは、最寄りの供託所を異にする。


1 営業の開始時期
Aが新たに支店Zを甲県内に設置したときは、本店Xの最寄りの供託所に政令で定める額の営業保証金を供託すれば、支店Zでの事業を開始することができる。


新設事務所を設置した場合、その新たな事務所分500万円の供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、供託した旨を免許権者に届出た後でなければ、新設事務所での事業は開始できません。


届出をした後でないと事業開始できないので ×


(参考過去問)
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が本店と2つの支店を有する場合、Aは新たに2つの支店を設置し、同時に1つの支店を廃止したときは、500万円の営業保証金を本店のもよりの供託所に供託し、業務を開始した後、遅滞なくその旨を甲県知事に届け出なければならない。(16-35-1) ×


2 保管替え
Aが、Yを本店とし、Xを支店としたときは、Aは、金銭の部分に限り、Yの最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。


営業保証金の供託先は主たる事務所のもよりの供託所ですから、主たる事務所が移転して、最寄りの供託所が変われば、営業保証金を預ける供託所も変わります。


有価証券+金銭で供託していた場合→変換
この場合は、遅滞なく、移転後の主たる事務所のもよりの供託所に、営業保証金を新たに供託する必要があります。


もう一度供託する必要があるということです。これを変換と言います。


有価証券は、証券という紙切れが無いと意味がありませんので、帳簿操作をするわけにはいかないのです。


一旦新しい供託所に供託をして、二重供託状態にしてから、古い供託所から、営業保証金を取り戻す形になります。


業者→供託→新供託所→取り戻し→旧供託所 よって ×


(参考過去問)
金銭以外のもので営業保証金を供託している宅地建物取引業者は、その主たる事務所を移転したためそのもよりの供託所が変更したときは、遅滞なく、営業保証金を移転後の主たる事務所のもよりの供託所に新たに供託しなければならない。(60-40-4) ○


3 有価証券の価値
Aは、額面金額1,000万円の地方債証券を新たに供託すれば、既に供託している同額の国債証券と変換することができる。その場合、遅滞なく、甲県知事に営業保証金の変換の届出をしなければならない。


金銭以外で供託をする場合
営業保証金の供託は金銭に限られません。
国土交通省令で定める有価証券で供託することもできます。
国債証券、地方債証券、その他の有価証券が国土交通省令で定められています。


有価証券と金銭を併用するか、若しくは100%全てを有価証券で、営業保証金として供託することもできます。


ただし、国債証券などであっても、割引国債のように割引の方法により発行されたものは営業保証金に使えません。
有価証券は証券の額面と実際に金額が違うからです。


そのため、有価証券で供託する場合は、額面金額通り評価はされません。ちなみに、株券は金額の上下が大きすぎるため駄目です。


具体的な評価額は次の形になります。
ア.国債証券は、額面金額通り(100%)
イ.地方債証券又は政府がその債務について保証契約をした債券は、額面金額の90%
ウ.それ以外の債券(例:電信電話債券)は、額面金額の80%


有価証券の価値が違うため ×


(参考過去問)
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金に関して、Aは、甲県の区域内に新たに二つの支店を設け宅地建物取引業を営もうとする場合、額面金額1,000万円の地方債証券を供託して営業保証金に充てれば足りる(17-33-1)×


4 営業保証金の不足→営業ができなくなるんだよ
Aは、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することになったときは、その旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければ、免許取消の処分を受けることがある。


宅建業に関する取引により生じた債権を持っているお客さんが、営業保証金から還付を受けることができる金額の限度額は、宅建業者が供託した営業保証金の金額の範囲内です。
それ以上はさすがに担保できません。


しかし、営業保証金の還付が実際に行われると、営業保証金が政令で定める額より不足します。


また、次の被害者が還付を受けたいと言ってくるかも知れません。
とすると、なるべく早く不足分を充当するべきです。
そこで、実際に還付があると、次の手順で、営業保証金の充当をはかります。


ア.免許権者は、不足が生じた旨の通知書を宅建業者に送付します。
イ.宅建業者は、通知書の送付を受けた日から2週間以内に、不足額を供託する必要があります。
ウ.さらに、供託から2週間以内に、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、不足額を供託した旨を免許権者に届け出る必要があります。


今の不足額の充当を怠ると、業務停止処分を受けることがあります。
また、情状が特に重い(情状酌量の余地がない)と、免許取消処分になる場合もあります。


ようするに、保証金が足りないのだから、免許取り消しになる可能性がありますよね?よって ○


(参考過去問)
宅地建物取引業者は、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することになったときは、通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければ、業務停止の処分を受けることがあるが、免許取消しの処分を受けることはない。(13-33-3) ×




平成20年 宅建試験過去問 問44 宅地建物取引業法~ 保証協会

【問44】 宅地建物取引業保証協会 (以下この問において「保証協会」という。) 又はその社員に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


1 弁済を受けることができる金額
300万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、6,000万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。


宅建業に関する取引により、生じた債権を持っているお客さんが、弁済業務保証金から、還付を受けることができる金額の限度額は、その宅建業者が社員で無いとしたら供託すべき営業保証金に相当する額の範囲です。


例えば、90万円の弁済業務保証金分担金を納付して、保証協会の社員となった者は、主たる事務所は1ヶ所で、その他の事務所が1ヶ所のはずですから、営業保証金に相当する1,500万円を限度として、還付を受けることができます。


主たる事務所の60万円を引いて、従たる事務所の数を算出すると、
(300-60)÷30万円=8
事務所の数は、「主たる事務所1+従たる事務所8」です。


弁済を受けることができる金額は営業保証金を供託していた場合と同じです。


主たる事務所 1,000万円
従たる事務所 500万円×8=4,000万円


合計5,000万円が限度です。したがって6,000万円とする本肢は ×

 
(参考過去問)
本店と3ケ所の支店を有する宅地建物取引業者A(甲県知事免許、昨年12月1日営業開始)が、今年4月1日宅地建物取引業保証協会に加入し、弁済業務保証金分担金を納付したが、その後同年7月1日、Bから、同年3月1日のAとの不動産取引により債権が生じたとして、弁済業務保証金の還付請求があった。この場合、Aの納付した弁済業務保証金分担金は150万円であるが、Bが保証協会から弁済をうけることができることができる額は最高2,500万円である。(6-46-2) 


150万円-60万円)÷30万円=4
1,000万円+500万円×4=2,500万円 で ○


2 還付により弁済業務保証金に不足が出たとき(還付充当金
保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。


弁済業務保証金の還付が実際に行われたことで、弁済業務保証金が政令で定める額より不足したときは、保証協会は、国土交通大臣から還付の通知を受けた日から2週間以内に、還付された額に相当する弁済業務保証金を供託所に供託する必要があります。


そのため、保証協会は社員または社員だった者に、還付額に相当する金額(還付充当金)を、保証協会に納付すべきことを通知する必要があります。


社員または社員だった者は、通知を受けた日から2週間以内に、通知された額と同額のお金を保証協会に納付する必要があります。
これを還付充当金と言います。

これを怠ると、社員である業者は社員の地位を失います。


保証協会に納付すべきことを通知する必要がありますので、本肢は ×


(参考過去問)
保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。(18-44-3) ○


3 特別弁済業務保証金分担金の納付
保証協会の社員は、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合で、その通知を受けた日から1か月以内にその通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないときは、当該保証協会の社員の地位を失う。


還付が行われた場合、まずは保証協会が還付された金額を、供託所に供託しなければなりません。
そして、その後に宅建業者から保証協会に充当させるのです。


しかし、宅建業者が倒産や夜逃げをしてしまいますと回収できません。経理に穴が開きます。
そこで、保証協会は、事故を起こした宅建業者が還付充当金を、納付しなかったときのために弁済業務保証金準備金というお金を積み立てて置くことができます。


これは、あくまでも供託の準備金です。ここからお客さんに直接弁済されることはありません。


保証協会は、弁済業務保証金準備金を充てても、まだ供託額に不足する場合、社員(業者達)に対して特別弁済業務保証金分担金の納付を通知できます。会費の臨時徴収です。


社員はこの通知を受けた日から1ヶ月以内に、その特別弁済業務保証金分担金を協会に納めなければなりません。この納付を怠ると社員たる地位を失います。よって ○


宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業保証協会に加入している場合に関して、Aが、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合で、その通知を受けた日から2週間以内に、通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないとき、Aは、社員の地位を失う。(12-45-3) ×


4 社員の地位を失った場合の営業保証金の供託
 宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。


宅地建物取引業者は,保証協会の社員の地位を失ったときは,その地位を失った日から1週間以内に,営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければなりません。1週間ですから ×


(参考過去問)
宅地建物取引業保証協会に加入している宅地建物取引業者Aは、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を本店のもよりの供託所に供託しなければならない。(15-42-4) ×






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