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取引主任者のサイトマップ
宅地建物取引主任者とは
成年者の取引主任者
専任の取引主任者
取引主任者の設置場所
取引主任者の人数


宅地建物取引主任者とは

宅地建物取引業法の目的は、次のようになります。


★宅地建物取引業法の目的は、不動産取引のアマチュアであるお客さんを保護して、不動産の取引をスムーズに行うことです。そのために、プロの側である宅建業者を監督しやすいように、色々な規定を設けたのが、宅地建物取引業法です。


そこで、宅建業法は、宅地建物取引業を営むには、一定の数の取引主任者を置かなければならないとしました。取引主任者を置く目的は、以下の通りです。


★法律知識に詳しい者を、取引に関与させることで、お客さんを保護し、取引をスムーズに行うために、国が認定した国家資格を与えました。それが、宅地建物取引主任者です。


まずは、この法律の目的は、忘れないようにして下さい。結局はお客さん保護のためです。


取引主任者になるには


さて、今皆さんが勉強している、取引主任者ですが、取引主任者になるには次の3つの要件が必要です。ホップ・ステップ・ジャンプの3段階です。


ホップ   宅建試験に合格して
ステップ 試験を行った、都道府県知事の、登録を受けること
ジャンプ 取引主任者証の交付を受けること


この、ホップ・ステップ・ジャンプを、すべて飛び超えて取引主任者になれば「全国どこででも」取引主任者の事務(仕事)を行うことが出来ます。


過去問

取引主任者とは、都道府県知事が行う宅地建物取引主任者資格試験に合格した後、宅地建物取引業法第18条の規定に基づく登録を受けているものをいう。(60-46-3)


ヒント 合格+登録+主任者証の交付の3段構えです。


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成年者の取引主任者

宅建業法・成年者の専任の取引主任者の設置義務


宅建業者の事務所及び案内所等には「一定数」の「成年者」である「専任の」取引主任者を設置しなければ、なりません。


法律知識に詳しい取引主任者を、契約行為が継続的に行われる可能性のある場所の事務所関係に、朝から晩まで置いて、お客さんの保護と取引を、円滑にするのです。もう少し詳しくお話していきましょう。


成年者とは


成年者とは年齢20歳以上の者です。民法の原則通りです。原則として未成年者は、専任の取引主任者にはなれません。


ただし、例外が2つあります。


ア.1度結婚した者は20歳未満でも(20歳未満で離婚しても)、ここでいう成年者になります。婚姻をしていれば、まったく問題はありません。


イ.宅建業に関して、成年者と同一の能力を有する未成年者で、業者自身か若しくは、法人業者の役員となることです。


業者自身とは、法人ではない個人営業の不動産屋さんを自ら行っている場合です。又は、会社(法人)の役員になっている場合です。両方とも責任者ということですね。


過去問

宅地建物取引業者は、20歳未満の者であっても、婚姻をした者については、その者を専任の取引主任者として置くことができる。(2-35-3)


ヒント 男は18歳、女は16歳で結婚出来ます。






専任の取引主任者

宅建業法・専任の取引主任者とは


専任とは、もっぱら、その「所属する事務所等に常勤して、宅建業に関する業務に従事すること」です。つまり、フルタイムで勤務していなければ駄目です。パートでは、専任とは言えません。


昨日お話した、個人業者が「自ら取引主任者であるとき」は(代表者=取引主任者)その者が、自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる、成年者である専任の取引主任者とみなされます。おじさんが、1人で営業している、個人商店の不動産屋さんなどです。経営者=専任の取引主任者ということです。


法人業者の「役員が取引主任者であるとき」は、その役員が、自ら、主として業務に従事する事務所等については、その役員は、その事務所等に置かれる成年者である専任の取引主任者とみなされます。例えば、社長=専任の取引主任者です。


また、昨日のお話ですが、20才未満の未婚の未成年者でも、自らが従事する場合か役員の場合は、その者は、その事務所に置かれる、成年者である専任の取引主任者とみなされます。


従って、営業に関して、成年者と同一の能力を有する、20才未満の者は「婚姻しているか、自ら業者若しくは法人の役員である2通りの場合を除いては」専任の取引主任者となることは出来ません。


過去問

宅地建物取引業者が法人である場合において、その役員が取引主任者であるときは、その役員が、自ら主として宅地建物取引業に従事する事務所については、その役員はその事務所に置かれる成年者である専任の取引主任者とみなされる。(56-39-4)






取引主任者の設置場所

宅建業法・取引主任者の設置場所


次は、取引主任者を置かなければいけない場所です。それは、事務所関係です。


ア.本店

本店というのは、中心です。支店でのみ宅建業を行っても、常に本店が中心と考えますので、本店も取引主任者は必要です。


イ.支店

ウ.継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業の契約を締結する権限のある、使用人が置かれている所


★取引主任者の設置が必要なのは、事務所以外で商売をする場所を設けたときです。つまり、下に掲げる場所で「契約締結若しくは、申し込みの受付を行う予定がある」ことが前提です。契約や申込みを行わないところを、監視しても、始まらないからです。


エ.継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、事務所以外の営業所や出張所等。


オ.一団(10区画以上又は10戸以上)の宅地建物の分譲を、行う場合に設置した案内所。一団というのは、ひとかたまりの集団のことです。


カ.他の宅建業者が行う、一団(10区画以上又は10戸以上)の宅地建物の分譲の、代理又は媒介をする場合に設置した、案内所。


キ.業務に関し、展示会、その他これに類する催しを実施する場合の、これらの催しを実施する場所(住宅展示場など)。


上の場所には「場所」ごとに、専任の取引主任者を置かなければなりません。兼任は駄目です。契約が同じ時間に重なったら困るでしょ。


過去問

本店で直接宅地建物取引業を行わない場合は、その本店には専任の取引主任者を設置する必要はない。(57-38-1)


ヒント 本店というのは、中心です。支店でのみ宅建業を行っても、常に本店が中心と考えます。


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取引主任者の人数

取引主任者の設置人数


成年者である専任の取引主任者の設置人数は、以下のようになります。


事務所では、従業員5人につき1人以上の割合
事務所以外では、1人以上


したがって、従業員が6人いる事務所では、2人の取引主任者が必要です。ただし、先日の、エ以降の案内所等では、規模に関わらず最低1人いれば大丈夫です。ここは、重要ですよ。事務所か、案内所など、事務所以外かを注意して下さいね。


過去問

宅地建物取引業者は、10戸以上の一団の建物を分譲するために案内所を設置し、当該案内所において契約締結を行うときは、1名以上の成年者である専任の取引主任者を置かなければならない。(13-32-2)







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