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ローン契約の制限

宅地建物の割賦(かっぷ)販売契約の解除等の制限


★宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合、割賦販売契約の賦払金(ふばらいきん=毎月のローンのこと)の支払い義務が履行されないときは、「30日以上」の相当の期間を定て、その支払いを書面で催告し、その期間内に支払義務が履行されないときでなければ、宅建業者は、賦払金の支払いの遅滞を理由として契約を解除し、または支払い時期の到来していない賦払金の、一括しての支払いを請求できず、これに反する特約は無効となる。~長いなぁ・・。


長い定めですが、まず、民法上は、ローンが1回でも滞れば、売主は債務不履行として、契約を解除することが出来ます。


また、まだ支払い時期の到来していない、残りのローン残金を、一括して払えと請求する特約を結ぶことも出来ます。民法でお話した「期限の利益の喪失」のお話です。滞納するような者は、信用が出来ないから、契約を解除するか、一活して、ローン分全額を支払えと言うことが出来るわけです。割賦販売とは、代金の支払を目的物の引渡し後、「1年以上の期間に渡り、2回以上に分割」して行うものです。


しかし、1回の賦払金の値段は小額ですし、不動産は値段が高くて、ローンの期間は長期に渡りますので、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんに、民法の規定をそのまま適用することは、お客さんの保護に欠けます。


そこで、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係では、買主が、ローンを支払わなかったからと言って、直ぐに契約を解除したり、支払い時期の来ていない残金を請求したりすることが、出来なくなっています。これが、「宅地耐建物の割賦販売契約の解除等の制限」です。


具体的には、まず、お客さんがローンを支払わないときに、業者が契約を解除したり残代金を請求したりするには、「30日以上の相当の期間を定めて書面で支払いを請求」する必要があります。


民法では、相当期間を定めて催告する必要があるという決まりですが、具体的に「30日以上」という長期の期間にしました。


また、民法上は口頭の催告でかまいませんでしたが、必ず「書面」によることにして、お客さん保護のために、民法より条件を厳しくしたのです。


なお、30日以上の相当の期間を定めて、書面で支払いを催告するという決まりに反する特約は無効になります。


過去問

宅地建物取引業者が自ら売主となる割賦販売の契約において、賦払金の支払い義務が履行されない場合は、30日以上の相当の期間を定めて支払いを催告した後でなければ、契約を解除し、又は残代金を請求することができないとされているが、催告する際には口頭のみで足りる。(52-36-4)


ヒント 書面で残せって、だから


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というわけで、いくつか8種規制をお話してきましたが、要はアマチュアの買主を如何にして、保護するか。そのために民法の原則がどう修正されているのか、そこの理解が大事ですよ。



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