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業者が自ら売主になるときの、8種類の規制
自分の物以外は売るな
クーリングオフ
損害賠償の予定
ローン契約の制限


業者が自ら売主になるときの、8種類の規制

宅建業者は、売買や交換など、色々な契約にタッチするわけですが、今回からは宅建業者が、「自ら売主になるときのみに適用される、8種類の規制」のお話です。


今からお話していく規定は、宅建業者が「自ら売主になり」かつ、相手方が宅建業者ではない場合に適用になります。全部で8つあるので「8種規制」とか「8つの制限」と呼ばれています。


何故こういった制限が出来たのかといいますと、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合は、プロの宅建業者と、アマチュアのお客さんとの関係になるからです。そのため、自ら売主となるプロの宅建業者を特別に規制して、アマチュアの買主をより保護するために、8種類の規制が作られました。宅建業法の目的そのままの規定です。しつこいようですが、宅建業法の目的は、以下のようになります。


★宅地建物取引業法の目的は、不動産取引のアマチュアであるお客さんを保護して、不動産の取引をスムーズに行うことです。そのために、プロの側である宅建業者を監督しやすいように、色々な規定を設けたのが、宅地建物取引業法です。


注意点は2つです。

1. 宅建業者が、自ら売主となる場合のみの規定です。媒介や代理を行う場合はまったく、適用されません。


2. 買主が宅建業者の場合は、適用されません。


これは、相手がアマチュアの場合に保護しようという規定です。相手もプロの宅建業者の場合は、保護する必要がないからです。


また、以下の場合でも、宅建業者Aには8種規制が適用されます。


業者A(売主=プロ)
↓媒介依頼
業者B → 買主(買主=アマチュア)


このときに、8種規制が適用されるのは、「Aのみ」です。自ら売主になるのはAだからです。宅建業者が売主の代理や媒介を行う場合や、買主が宅建業者の場合には、8種の規制は、一切適用がありません。





自分の物以外は売るな

自己の所有に属しない物件の売買制限


★宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合には、宅建業者は、他人の所有に属する宅地建物、又は工事完了前の宅地建物について、売買契約(売買契約の予約を含む)を締結してはならない。


民法上は、自己の所有に属しない物件でも、売買をすることは自由でしたよね。他人物売買は有効だとお話しました。例えば、AはB所有の宅地を、自由にCに売却することが出来ます。しかし、本当の所有者Bが手放すつもりがなければ、結局のところ、買主Cは、その物件を取得することが出来ません。


そこで、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係では、民法の原則を、一歩進めて、お客さんが有利になるように修正したものです。業者が自ら売主の場合は、自分の所有でない物件は、原則として売ってはいけませんという規制を作りました。移転出来ない危険があれば、プロとして取引をするなということです。これが「自己の所有に属しない物件の、売買制限」です。


自分の所有に属しないというのは、2つの意味があります。

ア.他人の所有物である場合。

他人の所有物である、宅地や建物を売ってはいけないのは、他人(本当の所有者)が手放すつもりがなければ、結局買主は、その物件を取得出来ないからです。


逆に言うと、他人が手放すつもりがあるのならば、他人の所有に属する宅地建物でも売ることが出来ます。つまり、宅建業者が、他人と既に物件の「買取契約を締結しているとき」は、他人の所有に属する宅地建物でも、お客さんに売ることが出来ます。


ただし、次のような場合は、他人と買取契約をしているとみなされますので、お客さんとの間で売買契約を締結しても、問題ありません。


ア-1 他人との物件の買取契約が、売買契約の予約の場合。

予約でも、他人に手放すつもりがあることは、明らかですから問題はありません。


所有者A(売主)

↓ ← ここが、契約済み若しくは予約済みであれば、問題なし。

宅建業者B →売買契約可能→ 買主、アマチュアのお客さん


過去問

宅地建物取引業者AがBから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Cに分譲する場合に関して、AB間の契約が売買の予約である場合、Aは、予約完結権を行使するまでの間は、宅地建物取引業者でないCと、売買契約を締結してはならない。(5-39-1)


ヒント 予約をしていれば、結構安心


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クーリングオフ

事務所等以外の場所で行った、買受の申込みの撤回等(クーリングオフ)


★宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合、「事務所等以外」の場所で、買い受けの申込み、又は、売買契約を締結した買主は、書面により、その申込みの撤回、又は売買契約の解除を行うことが出来ます。


衝動買いをしたときに、無条件でキャンセルできる制度を一般的にクーリングオフと言います。皆さんも聞いたことがありますよね。


ちなみに、民法にはクーリングオフという制度はありません。契約自由の原則により、買った方が悪いと言いたいわけです。厳しいですね、民法君は。つまり、これは、民法に規定がないということは、宅建業法上で特別に認められている制度、ということです。何のためですか?アマチュアの買主の保護のためですよ。段々理解出来てきましたか。借地借家法でお話したように、かけうどんの民法に対する、宅建業法上の特別規定です。つまり、きつねうどんですね。


プロの宅建業者と、アマチュアのお客さんとの関係では、「事務所等ではない場所」で買ったお客さんは、クーリングオフ、つまり、解約が出来ます。不動産は高額な買物ため、購入するときに、頭がパニックになるお客さんもいらっしゃいます。冷静さを欠いた衝動買いを避けよう、という趣旨ですね。


ちなみに、事務所等以外の場所で買った際に、後でクーリングオフ出来ないという特約を結んでいたとしても、買主はクーリングオフをすることが出来ます。このような特約は無効にしないと、クーリングオフ制度そのものの意味が無くなるからです。


とにかく、原則としては、全ての事務所等以外の場所で、買い受けの申込み、または売買契約を締結した買主は、クーリングオフをすることが出来ると覚えておいて下さい。


過去問

宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定による売買契約の解除に関して、買主Bが宅地建物取引業者である場合、売買契約の締結が現地近くの喫茶店で行われても、Bは、当該契約を解除することができない。(5-41-1)


ヒント 相手もプロやね。






損害賠償の予定

損害賠償の予定額等の制限


★宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合に、宅建業者は、債務不履行を理由とする、契約の解除に伴う損害賠償額を予定し、又は違約金を「定めるとき」は、これらを「合算した額が代金額の20%を超える」こととなる定めをしてはならず、これに反する特約は、代金額の20%を超える部分について無効になります。


民法上は、損害賠償額の予定等の額には、制限がありません。しかし、それを適用して、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの間の、損害賠償額も無制限にすると、お客さんに不利になります。例えば、あえて非常に高額の損害賠償額を予定して、買主を必要以上にしばりつけようとすることなどを、防止する必要があります。


そこで、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんの間では、宅建業者は、「損害賠償額の予定や違約金の合算額が、代金額の20%を超えるような定めが出来ない」という規定をおきました。


ちなみに、損害賠償額の予定や違約金とは、債務不履行をした場合に備えて、前もって決めておくお金のことを言います。損害賠償は文字通り損害があったときの賠償金、違約金はペナルティのことですね。しかし、実質的な意味は、同じものと思ってもらっていいですよ。


宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合に、禁止されているのは、損害賠償額の予定と違約金の「合算額」が「代金額の20%を超える定め」です。代金額の20%ちょうどまでは問題ありません。別々に定めると、片方の金額を高くしたりして、法の抜け穴になる可能性がありますので、合算という形にしました。相手の承諾があっても、禁止です。


もしも、損害賠償額の予定と違約金の合算額が、代金額の20%を超える定めをしてしまった場合は、代金額の20%を「超える部分が無効」になります。


例えば、売買代金額が5.000万円の場合に、損害賠償の予定と違約金の合算額を1.500万円とする特約をしたとき、その特約全部が無効になるのではなく、代金額の20%(1.000万円)を超える部分(500万円)が無効になります。特約は1.000万円の部分までは、有効なので注意して下さい。


過去問

宅地建物取引業者Aは、宅地の分譲を行っているテント張りの現地案内所において、宅地建物取引業者でないBから宅地の購入の申込みを受け、自ら売主として、売買代金を4.000万円とする売買契約を締結した。この場合に、「Bが売買代金の支払いを履行できなかったときは、Bは、Aに対する損害賠償金として、既に支払い済の手付金 200万円を充当するほか、800万円を支払う」旨を特約した。宅地建物取引業法の規定によれば、有効である。(7-45-4)


ヒント 200万円と800万円ですと、1.000万円になります。200万円が無効です。


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ローン契約の制限

宅地建物の割賦(かっぷ)販売契約の解除等の制限


★宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合、割賦販売契約の賦払金(ふばらいきん=毎月のローンのこと)の支払い義務が履行されないときは、「30日以上」の相当の期間を定て、その支払いを書面で催告し、その期間内に支払義務が履行されないときでなければ、宅建業者は、賦払金の支払いの遅滞を理由として契約を解除し、または支払い時期の到来していない賦払金の、一括しての支払いを請求できず、これに反する特約は無効となる。~長いなぁ・・。


長い定めですが、まず、民法上は、ローンが1回でも滞れば、売主は債務不履行として、契約を解除することが出来ます。


また、まだ支払い時期の到来していない、残りのローン残金を、一括して払えと請求する特約を結ぶことも出来ます。民法でお話した「期限の利益の喪失」のお話です。滞納するような者は、信用が出来ないから、契約を解除するか、一活して、ローン分全額を支払えと言うことが出来るわけです。割賦販売とは、代金の支払を目的物の引渡し後、「1年以上の期間に渡り、2回以上に分割」して行うものです。


しかし、1回の賦払金の値段は小額ですし、不動産は値段が高くて、ローンの期間は長期に渡りますので、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんに、民法の規定をそのまま適用することは、お客さんの保護に欠けます。


そこで、プロの宅建業者とアマチュアのお客さんとの関係では、買主が、ローンを支払わなかったからと言って、直ぐに契約を解除したり、支払い時期の来ていない残金を請求したりすることが、出来なくなっています。これが、「宅地耐建物の割賦販売契約の解除等の制限」です。


具体的には、まず、お客さんがローンを支払わないときに、業者が契約を解除したり残代金を請求したりするには、「30日以上の相当の期間を定めて書面で支払いを請求」する必要があります。


民法では、相当期間を定めて催告する必要があるという決まりですが、具体的に「30日以上」という長期の期間にしました。


また、民法上は口頭の催告でかまいませんでしたが、必ず「書面」によることにして、お客さん保護のために、民法より条件を厳しくしたのです。


なお、30日以上の相当の期間を定めて、書面で支払いを催告するという決まりに反する特約は無効になります。


過去問

宅地建物取引業者が自ら売主となる割賦販売の契約において、賦払金の支払い義務が履行されない場合は、30日以上の相当の期間を定めて支払いを催告した後でなければ、契約を解除し、又は残代金を請求することができないとされているが、催告する際には口頭のみで足りる。(52-36-4)


ヒント 書面で残せって、だから


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というわけで、いくつか8種規制をお話してきましたが、要はアマチュアの買主を如何にして、保護するか。そのために民法の原則がどう修正されているのか、そこの理解が大事ですよ。






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