履行不能とは、売った物の全部は売主の物だったのですが、売主の責任で買主に渡せなくなってしまった場合を言います。売主の責任が必要です。

例えば、売主Aが買主Bに建物を売ったのですが、引渡期限前に、その建物が売主Aの失火で焼失してしまったような場合です。このようなトラブルを履行不能と言います。

注意点として、6月2日に焼失した建物を、それと知らずに、6月10日に売ってしまったように、売った物が契約締結時より前に消滅していた場合は、履行不能の問題にはなりません。こういう場合は原始的不能（げんしてきふのう）の問題です。原始的不能の場合は、そもそも売買契約は無効になります。

原始的不能とは、契約締結の時より前に契約の目的となっているものが、無くなってしまっている場合を指します。契約締結時に地球上に無い物を売買したわけですから。不可能つまり無効です。原始から、つまり元から不可能なわけです。

また、その原始的不能の原因を誰が作ったかは、問いません。雷や放火のように売主の責任が無い場合は当たり前として、売主に責任がある場合は不法行為責任は負いますが（損害賠償の対象になる）、実際に契約時に建物が無い以上、原始的不能に変わりはありません。無効になります。

無効というのはどういうことでしょうか。「効力」が「無い」の略語です。つまり契約が成立しなかったのと同じで、売主・買主とも何らの権利・義務は生じません。

履行不能の場合、つまり、契約後の不能の場合は、その契約は依然として有効です。無効になることはありません。何故なら原始的不能とは違い、売買契約時にこの地球上にある物を売買したわけですから、有効な取引です。

ここらあたりのお話は、いつの時点のお話なのか、誰に責任があるのかにより結論が異なります。どの場面のお話なのかに注意をしましょう。

過去問
A所有の家屋につき、Aを売主、Bを買主とする売買契約が成立した。家屋の所有権移転登記後、引渡し前に、その家屋がAの失火によって焼失した場合、その契約は失効する。（1-9-3）

ポイント　燃えたのが、売買契約の前か後なのかに注意が必要です。契約成立後で売主Ａに責任があります。ということは、履行不能のお話しです。つまり、契約は有効

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