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家を取られたら、担保権があった場合

売買契約でトラブルがあった場合ですが、住みだしてから、借金の形に家をとられた場合はどうなるのでしょうか?

抵当権という権利を耳にされたことが、あると思います。これは、銀行などからお金を借りた時に、ローンが返せなかったら、家を売ってお金にしますという契約をして、銀行は家に抵当権という権利を設定します。この権利が行使されて、家を取られてしまった場面でのお話です。担保権ともいいます。

当然、抵当権がついていても、売るのは自由です。マンションなどを買い換えて売却代金をローン残金の返済に充てたりしますよね。

状況で考えますと先日の他人の物だったという場合に似てますね。あちらは元々他人の物で、こちらは、後で売主がパンクして、借金の方に取られてしまったわけです。つまり、後で他人の物になってしまったわけですね。

この場合は善意、つまり、抵当権があるのを知らなかった買主は、契約解除と損害賠償を請求できます。

しかし、実は悪意、つまり抵当権があるのを知っていても、同じく契約解除と損害賠償を請求できるという点が重要です。

何故でしょう。買主が何も知らなかったのに家を取られるのは可愛そうだけど、知っていたのなら、家を取られても仕方がないような。自己責任と矛盾しますね。

答えは取引の安全を阻害するからです。抵当権が付いていても、不動産を売っていかなければ、経済は回りません。実際に土地やマンションなどを購入してみると解りますが、キャッシュで買わない限り、銀行など金融機関の抵当権がほぼ必ずついております。つまり、ローンが残っている状態ですね。

売主は売却したお金で借金の全部若しくは一部を返済するわけですから、抵当権がついているのが当たり前なのです。また、それは、登記事項証明書という登記所にそなえてある書類を見れば、直ぐにわかります。

これは、売買時には必ずチェックをするものです。つまり、買主は必ず悪意になるわけですね。そのため、ここは善意だろうが悪意だろうが、買主を差別していません。抵当権が付いているのを、知っているのが当たり前なのですから、それで差別されても困ります。

実際には、この辺りは、勉強と実務のかね合わせが必要なところです。

過去問

Aは、B所有の建物を購入した。建物に抵当権が設定されていた場合、Aが善意であるときに限り、契約を解除することができる。(59-6-2)

ポイント 担保権がある場合に善意・悪意に差はありません。

× この場合は善意・悪意とも請求出来る権利に差がありません。例外的なところなので、問われやすい部分ですね。

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