長期譲渡所得の税金は、特別控除や税率がおまけをされるのですが、 不動産自体は数千万円もするのが普通ですから、税額は高く、すぐに全額を払えない場合もあります。

そこで、 一定の条件を備えた不動産を売却して、新しい不動産に買換えた場合には、 新しい不動産の代金分まで売却した不動産の譲渡所得は無かったものとして、課税を繰り延べる制度が用意されています。これが、 買換えの特例です。

例えば、 自宅を１億円で売却して、１億２千万円の自宅に買い換えれば、売却した分の譲渡所得はかからないということです。 この買換えの特例を受けるには、次の要件を満たすことが必要です。

（譲渡資産の要件）

a.　居住用財産（いわゆる自宅となっている家屋、または、 自宅となっている家屋と敷地の両方）であること。

b.　譲渡した年の１月１日現在の所有期間が10年を超えていること。

c.　譲渡した日の居住期間が10年以上であること。

d.　買主が特別な関係にない者であること。

e.　現在居住していること、または、居住しなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

平成19年問題26問目

租税特別措置法第36条の２の特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する次の記述のうち、 正しいものはどれか。

１　譲渡資産とされる家屋については、 その譲渡に係る対価の額が5,000万円以下であることが、適用要件とされている。

譲渡資産について、いくらまでという要件はなし　×

３　譲渡資産とされる家屋については、 その譲渡をした日の属する年の1月1日における所有期間が５年を超えるものであることが、 適用要件とされている。

10年ですね。　×

参考過去問

居住用財産の買い換えをした場合の課税の特例は、 その居住用財産の所有期間が10年以下であっても適用される。（61-60-4）　×

（買換資産の要件）

a.　譲渡をした年の前年１月１日から、 譲渡した年の翌年の年末までの間に取得すること

b.　譲渡した年の翌年の年末までに （譲渡した年の翌年に取得したものは譲渡した年の翌々年の年末までに）居住すること。

c.　建物の床面積が50ｍ2以上 （上限なし）であり、かつ、土地部分の面積が500ｍ2以下（下限なし）であること

２　買換資産とされる家屋については、 譲渡資産の譲渡をした日からその譲渡をした日の属する年の12月31日までに取得をしたものであることが、 適用要件とされている。

前年から翌年です。×

４　買換資産とされる家屋については、 その床面積のうち自己の居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上のものであることが、適用要件とされている。

これは　○

参考過去問

買換資産とされる家屋については、 譲渡資産の譲渡をした日からその譲渡をした日の属する年の翌年12月31日までの間に取得することが、適用要件とされている。 （14-26-3）　×

買換資産とされる家屋については、 その床面積のうち自己が居住の用に供する部分の床面積が50ｍ2以上500ｍ2以下のものであることが、 適用要件とされている。（14-26-4）×

ポイント～相続時精算課税制度は、 税金の生前払い。

平成19年27問

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例( 「65歳未満の親からの贈与についても相続時精算課税の選択を可能とする措置」 及び「住宅取得等資金の贈与に限り相続時精算課税の特別控除(2,500万円)に加え、 1,000万円の住宅資金特別控除が認められる措置」 )に関する次の記述のうち、 正しいものはどれか。（19-27全）

l 自己の配偶者から住宅用の家屋を取得した場合には、 この特例の適用を受けることはできない。

2 住宅用の家屋の新築又は取得に要した費用の額が2,500万円以上でなければ、 この特例の適用を受けることはできない。

3 床面積の3分の1を店舗として使用し、 残りの部分は資金の贈与を受けた者の住宅として使用する家屋を新築した場合には、この特例の適用を受けることはできない。（ヒント： 2/3は居住用ということ）

4 住宅取得のための資金の贈与を受けた年の12月31日までに住宅用の家屋を新築若しくは取得又は増改築等をしなければ、 この特例の適用を受けることはできない。

正解は１番です。 以下少し長い解説ですが、重要な所。

相続時精算課税制度とは、 高齢化が進行するなかで、高齢者（65歳以上の親）が保有する資産を次世代（20歳以上の子）に円滑に移転すれば、 高齢者の資産の有効活用が図られ、経済の活性化に寄与します。そんな考慮のもとに、 平成15年１月１日から適用されるようになった制度です。財産をあの世に持ってはいけないので、事前に子供に渡す場合、 税金を安くしようということです。財産のリサイクルのような制度。これも住宅取得政策ですね。

65歳以上の親が20歳以上の子に資産を贈与した場合に、 その贈与を将来の相続を前提とした資産の移転と考え、贈与段階では、2.500万円までは贈与税が課税されない制度です。 2.500万円を超える部分についても、一律20％の税率にとどまります。

いわば相続税の前払い制度です。 将来、相続が発生し（親が死亡し）相続税を支払う時、すでに支払った贈与税分が精算されます。相続が発生した場合、 親の遺産にすでに贈与された財産を加算して、その合計額に対して相続税が課されますが、相続税からは、 すでに子が支払った贈与税が清算されます（払い過ぎがあれば還付され、不足があれば追徴される）。

例えば、 70歳のお父さんが40歳の息子に、5.000万円相当の土地を贈与したとします。 この場合、贈与時に非課税枠2.500万円を超える残り2.500万円分に、その20％である500万円の税金が課税されます。 そして、お父さんが亡くなったとき、この贈与分も含めて相続税が計算され、その税額が400万円だったとします。そうすると、 先に贈与税として、500万円支払っていますので、その差額分100万円が還付されることになります。 相続税と贈与税を一体化させたものです。

ア． 相続時精算課税制度の適用を受けるには、次の要件が必要です。

a.　贈与者は65歳以上の父母 （贈与が住宅の新築、 取得又は増改築に充てられた場合、65歳未満でも可） （祖父母はダメ）、 受贈者は20歳以上の子（代襲相続があった場合は孫でもよい）であること （年齢は贈与の年の１月１日現在で判定します）。→贈与者の直系卑属である推定相続人　つまり１番が正解

b.　受贈者は、平成15年１月１日以降、 住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税額の計算の特例（前述の550万円特例）を受けていないこと。

c.　住宅用家屋の新築もしくは取得または増改築等は、 資金を取得した日の属する年の翌年３月15日までになされなければなりません。

イ． 相続時精算課税制度の適用を受けると、次の取扱いがされます。

a.　贈与段階では、2.500万円まで贈与税が課税されず、 2.500万円を超える部分については、一律20％の税率になります。

また、 贈与が贈与が住宅の新築、 取得又は増改築に充てられた場合は、 2.500万円に1.000万円が上乗せされて、3.500万円までは贈与税が課税されず、 3.500万円を超える部分については、一律20％の税率になります。（3.500万円特例）。

この3.500万円特例を受けるには、親の年齢は65歳未満でもかまいませんが、

子の年齢は20歳以上でなければダメです。贈与者の年齢制限はありません。

b.　年間110万円までの贈与税の基礎控除が受けられなくなります。

c.　相続時精算課税制度の適用には、回数制限がありません。

以前にこの特例の適用を受けたことがあっても、 何度でも受けることができます。何度受けても、累計（合計）で2.500万円（住宅家屋のための金銭なら3.500万円）まで贈与税がかからず、 超える部分については20％の税率をかけて払えばよいということです。

ウ　住宅の要件

相続時精算課税の特例の適用が受けられる既存住宅用家屋は、 登記簿に記載された家屋の構造によって、次のように定められています。

a. 築年数

耐火建築物　　　取得の日以前25年以内に建築

耐火建築物以外　取得の日以前20年以内に建築、 又、 地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準じるものに適合する一定の既存住宅

b. 面積

その床面積の２分の１以上に相当する部分がもっぱら居住の用に供されていなければなりません。

家屋の新築、 取得に要した費用、住宅の面積についての費用や要件はありません。

(参考過去問）

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例 （「65歳未満の親からの贈与についても相続時精算課税の選択を可能とする措置」及び 「住宅取得等資金の贈与に限り相続時精算課税の特別控除（2.500万円）に加え、 1.000万円の住宅資金特別控除が認められる措置」）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。（16-27-全）

1.　増改築のために金銭の贈与を受けた場合には、 増築による床面積の増加が

　　50ｍ2以上であるか、 その工事に要した費用の額が1.000万円以上でなけ

　　ればこの特例の対象とはならない。

2.　住宅取得等資金の贈与を受けた者が、その贈与を受けた日前５年以内に、

　　その者又はその者の配偶者の所有する住宅用家屋に居住したことがある場

　　合には、 この特例の適用を受けることはできない。

3.　住宅取得等資金の贈与を受けた者について、 その贈与を受けた年の所得税

　　法に定める合計所得金額が1.200万円を超えている場合でも、 この特例の

　　適用を受けることができる。

4.　この特例の対象となる既存住宅用家屋は、 マンション等の耐火建築物であ

　　る場合には築後30年以内、 耐火建築物以外の建物である場合には築後25年

　　以内のものに限られる。

３番

「最短クリア宅建合格一直線」の書籍で以下の表現の変更や正誤等がございます。お詫びとともに、訂正をお願い致します。

最短クリア宅建合格一直線に対応しております。

（税務・ 統計等は随時UPしていきます）

※改正点は、 多岐に及ぶのですが、細かいところを覚えすぎても仕方がありません。法律の趣旨を理解して下さい。 主要なポイントとなるものを掲載しています。

P48　宅建業法　　自己の所有に属しない物件の売買の制限

P118　オ．地区計画等の最後に追加開発整備促進区の創設

P120　法令上の制限用途による制限関係等

P130　建築確認の最後に追加構造計算適合性判定関連

P134　建築基準法建築物の用途制限関係

P190　宅建業法　虚偽・誇大広告の禁止公正競争規約の明示義務

P229　借地借家法　事業用借地権

中間省略登記による場合

宅建業者Ａが所有者Ｂと宅地または建物の売買契約を締結しているが、 Ｂへの所有権移転登記をしていない場合、Ａから買主Ｃに直接、 所有権移転登記を行うことができるようになりました。

Ａ(宅地または建物の所有者)→Ｂ(宅建業者)→Ｃ (お客さん)

ＡとＢとの間の売買契約(宅建業者が買主)」で、当該宅地又は建物の所有権を、 宅建業者Ｂが指定する者Ｃに移転することを事前に約している場合、 宅建業者Ｂと一般のお客さんＣとの間の売買契約をＢが締結してかまいません。約束がある以上、 お客さんが害される可能性が少ないからです。

開発整備促進区の創設

第二種住居地域、準住居地域、工業地域、非線引き都市計画区域内の用途地域の定められていない区域のうち、 一定の要件を満たす区域 （ただし市街化調整区域・準都市計画区域を除く）で、かつ現に土地の利用状況が著しく変化しつつある等の区域の地区計画には、 「開発整備促進区」を都市計画に定めることができます。

その区域内では、特定大規模建築物を建築できるようにしました。

建築基準法の用途規制の改正により、「第二種住居地域」、「準住居地域」、「工業地域」、 「非線引き都市計画区域内の用途地域の定められていない区域」には、原則として、特定大規模建築物を建築できないため、 開発整備促進区の地区計画の内容に適合している場合には建築できるようにしたものです。

P121②用途による制限　b公益上必要な建築物の建築

改正により医療施設、社会福祉施設、教育施設（幼稚園・ 小学校・中学校・高等学校）も許可が必要になりました。これは、公益上必要なものであっても、 周囲の土地の利用状況に関係なく無秩序に建築することを防止したものです。

P125ページの問題⑥は、開発工事を受ける必要があるため、○になります。

改正により公益上必要な許可を受ける必要のないもの→駅舎など鉄道施設、 図書館、公民館、変電所などです。

また、 Cの公的機関の場合も許可が必要になりました。理由は上と同じです。 書籍のC公的機関は削除になります。

P123　９行目　あらかじめ開発審査会に諮れば許可されるもの

20ヘクタール以上の開発行為で、 市街化区域との関連からも市街化調整区域で行うことが支障がないものが「削除」になります。

開発区域周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ市街化区域で行うことが、 困難又は著しく不適当と認められるもののみになります。

例の耐震偽装の関係で、構造計算に関しての判定基準ができましたので、 ポイントを押さえるようにして下さい。

主に流れは、 次のようになります。

１、  建築確認審査の厳格化

（※P128　下10行目　大規模建築物、及び特殊建築物については、 構造が大規模で複雑なため、21日以内に審査をすればいいことになっています。 →受理した日から35日以内に確認済証を交付すればいいことに変わりました。）

関連項目　P128　

下10行目　大規模建築物、 及び特殊建築物については、構造が大規模で複雑なため、21日以内に審査をすればいいことになっています。 →受理した日から35日以内に確認済証を交付すればいいことになっています。

２、高度な構造計算を要する一定規模以上の建築物について、 都道府県知事による構造計算適合性判定が義務付けられました。

建築主事は、一定の建築物の計画が、 構造耐力の基準に適合するかどうかを審査するときは、都道府県知事の構造計算適合性判定を求めなければなりません。

都道府県知事は、 構造計算適合性判定を求められた日から、原則として14日以内にその結果を記載した通知書を、建築主事 (または指定確認検査機関)　に交付しなければなりません。都道府県知事は、 この期間に交付できない合理的な理由があるときは、35日の範囲内で、その期間を延長することができます。

都道府県知事は、 「指定構造計算適合性判定機関」に、 構造計算適合性判定の全部または一部を行わせることができます。全部を「指定構造計算適合性判定機関」に行わせた場合、 都道府県知事は、構造計算適合性判定を行いません。

３、 ３階以上の共同住宅で中間検査が義務付けられました。

中間検査対象となる特定工程に、 階数が３以上の共同住宅の床及びはりに鉄筋を配置する工事の工程のうち政令で定める工程が新たに加えられました。

耐震偽装が問題になったときに、施工段階で鉄筋が不足していたケースがあったため、従来の特定行政庁が、 その地方の建築物の建築の動向又は工事に関する状況その他の事情を勘案して、区域、期間又は建築物の構造、 用途若しくは規模を限って指定する工程のほかに、新たに加えられたものです。

当該特定工程に係る中間検査合格証の交付を受けた後でなければ、 当該特定
　工程後の工程を施工してはならなくなりました。

構造設計だけではなく、施工状況についても、 同時にチェックできるようにしたものです。 

４、 指定確認検査機関に対する指導監督の強化

○招致の閲覧

指定確認検査機関は、確認検査の業務を行う事務所に一定の書類を備え置き、 建築確認を受けようとする者その他の関係者の求めに応じ、これを閲覧させなければなりません。事務所に備え置く書類は、業務の実績、 確認検査員の氏名及び略歴など、及び業務及び財務に関する書類で国土交通省令で定めるものです。

建築主や建築確認した共同住宅の購入者などに対して、 それまでの業務実績などを閲覧させるようにしたものです。

○特定行政庁の立入検査

特定行政庁は、 その指揮監督の下にある建築主事が建築確認をする権限を有する建築物の確認検査の適正な実施を確保するため必要があると認めるときは、 その職員に、指定確認検査機関の事務所に立ち入り、確認検査の業務の状況もしくは帳簿、書類その他の物件を検査させ、 または関係者に質問させることができます。

特定行政庁は、 指定確認検査機関に、違反行為や不適当な行為をした事実があるときは、国土交通大臣または都道府県知事にその旨を報告します。従来、 立入検査は、国土交通大臣や知事しかできませんでした。

○国土交通大臣・ 都道府県知事の命令の公示

国土交通大臣や知事は、 確認検査の業務の公正かつ適確な実施を確保するため必要があると認めるときは、その指定に係る指定確認検査機関に対し、 確認検査の業務に関し監督上必要な命令をすることができますが、その旨を公示することになりました。

P135　d.自動車教習所

（注意１種住居は、その用途に供する部分が3,000㎡以下の場合に限り建築できる。）を追加

P135　e.劇場（劇場・ 映画館等の区分け）200㎡のわけを追加

劇場関係（劇場・映画館・演芸場・観覧場）

△客席部分の床面積が200㎡未満に限り建築できる。

P136　a.店舗・ 飲食店　b.カラオケボックス　10,000㎡以上の区分け等を追加

①第１種低層住居専用地域　②第２種低層住居専用地域　③第１種中高層住居専用地域　④第２種中高層住居専用地域　⑤第１種住居地域　⑥第２種住居地域　⑦準住居地域　⑧近隣商業地域　⑨商業地域　⑩準工業地域　⑪工業地域　⑫工業専用地域

１、その用途に供する部分が3,000㎡以下の場合に限り建築できる。

２、物品販売業を営む店舗・ 飲食店は建築禁止。

３、その用途に供する部分が２階以下で、 かつ1,500㎡以下の場合に限り建築できる。

４、その用途に供する部分が10,000㎡以下の場合に限り建築できる。